Thị trường chung cư cũ Hà Nội biến động

Các khu tập thể ọp ẹp, tường vôi nứt nẻ giữa thủ đô từng gây sốc với mức chênh hàng tỷ đồng, thì nay không ít trường hợp phải đại hạ giá mà vẫn ế khách.

Ngay sau khi Thành phố Hà Nội phê duyệt quy hoạch cải tạo thí điểm một số khu tập thể cũ trong nội thành vào năm 2009, phân khúc này trở thành một cơn sốt gây sốc trong làng bất động sản với mức giá đẩy lên cao chót vót gấp 2-3 lần giá trị thông thường. Tuy nhiên, bước sang quý một năm nay, thị trường chung cư cũ đã hạ nhiệt, một số khu trong nội thành đã giảm mức chênh từ 200 triệu đến 300 triệu đồng mỗi căn.

Tiêu biểu phải kể đến chung cư Thanh Xuân Bắc 23-25 triệu đồng mỗi m2 đã giảm xuống còn khoảng 18-20 triệu. Khu tập thể Giảng Võ cũng chỉ còn 28-30 triệu, khu Nam Đồng dao động 23-25 triệu đồng, giảm khoảng 3-5 triệu mỗi m2. Đặc biệt, chung cư Nguyễn Công Trứ đình đám một thời với mức giá 50-60 triệu cũng tụt xuống còn 35-40 triệu mỗi m2.

Trong khi chung cư trong khu vực nội thành giá giảm mạnh thì một số nhà tập thể xa trung tâm lại giữ được "phong độ", dao động không đáng kể. Tiêu biểu như khu khu tập thể Nghĩa Tân- Cầu Giấy vẫn ổn định ở mức 22-24 triệu đồng mỗi m2 tùy tầng. Tập thể C4, An Dương Vương thuộc quận Tây Hồ giá quanh mức 32-35 triệu đồng mỗi m2.

Chung cư cũ rớt giá, kẻ bán, người mua đứng ngồi không yên. Anh Nguyễn Đức Khu đang lo ngay ngáy vì rao bán căn hộ ở khu tập thể Quỳnh Mai (Hai Bà Trưng) trong suốt hai tuần nay vẫn không có ai mua. Căn hộ 15 m2 đã cơi nới thành 32 m2 tại tầng 5 của anh rao bán 850 triệu nhưng vẫn ế khách. Trong khi bằng thời điểm này năm ngoái, anh có thể rao tới 1,5-2 tỷ đồng. "Cách đây hai tuần, tôi rao với giá 1 tỷ đồng, nay cần tiền gấp, tôi buộc phải đại hạ giá mà vẫn chưa có khách hỏi thăm", anh Khu than.

Cùng chung cảnh ngộ với anh Khu, giới kinh doanh bất động sản "ôm" các căn hộ cũ chung cư từ hồi đầu năm 2009 cũng như ngồi trên đống lửa. Anh Nguyễn Văn An, một nhà đầu tư địa ốc tại khu vực Thanh Xuân cũng đang "khóc dở mếu dở" không biết phải xoay sở ra sao với 8 căn hộ vừa ôm. Hồi cuối năm 2009, anh đã dốc tiền, vay mượn thêm bạn bè, ngân hàng để có gần 10 tỷ đồng đầu tư 8 căn hộ ở ba khu Nguyễn Công Trứ, Giảng Võ và Thành Công với hy vọng khi các dự án thực hiện, có thể kiếm lời nhờ bán suất tái định cư dự án.

Anh An dự định, chờ "sóng to" rồi đẩy từng căn bán dần, nhẩm tính sơ sơ cũng phải lãi gấp 2, 3 lần. Đột nhiên, chung cư cũ rớt giá, ngân hàng thúc nợ, lời lãi chưa thấy đâu, anh An phải đối mặt với khoản thất thoát hàng tỷ đồng. "Vay ngân hàng đến 5 tỷ đồng, với lãi suất 14% mỗi năm, tôi phải trả đến 700 triệu đồng. Giờ đành phải chờ khi thị trường lên để cắt lỗ", anh An lo lắng.

Ông Đoàn Văn Thắng, đại diện Công ty cổ phần bất động sản Donald cho biết, phân khúc chung cư cũ bị chững lại sau cơn sốt đột biến hồi năm 2009 chủ yếu do tâm lý khách hàng dao động trước chủ trương của thành phố. Cuối năm 2009, Ủy ban nhân dân TP Hà Nội có công văn chỉ đạo dừng ngay việc cấp giấy phép xây dựng các tòa nhà cao tầng tại bốn quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng và Đống Đa khiến thị trường chung cư cũ bị sốc. “Chung cư cũ trước đây gây sốt trên thị trường thì nay thuộc dạng kén khách vì nhiều nhà đầu tư lo ngại dự án không được triển khai", ông Thắng nói.

Ông Phạm Trung Hà, Tổng giám đốc Công ty Hòa Phát Land, cho rằng, bản chất của mua bán chung cư cũ là để hưởng lợi từ các dự án cải tạo với diện tích lớn hơn. Các khu tập thể xây dựng cách đây hàng chục năm, điều kiện sống cũng như môi trường không an toàn nhưng nhờ vị trí "đắc địa" ngay trung tâm thành phố nên được nhiều người quan tâm. "Khu tập thể cũ sập sệ chắc chắn sẽ phải cải tạo. Các chung cư được định giá cao, không xuất phát từ giá trị sử dụng thời điểm hiện tại mà xuất phát từ kỳ vọng sinh lời trong tương lai", ông Hà nói.

Tuy nhiên, ông Hà phân tích chung cư cũ vẫn là một phân khúc có tiềm năng lớn. Khách hàng nếu biết lựa chọn dự án tốt, cũng như xem xét kỹ năng lực của chủ đầu tư thì cơ hội vẫn còn nhiều. “Nếu như dự án trong khu vực được phép triển khai và chủ đầu tư cam kết thực hiện đúng tiến độ thì phân khúc này vẫn sinh lợi cao. Bởi nếu so sánh với các vị trí xa trung tâm của các dự án mới, chung cư cũ ở vị trí đắc địa vẫn được nhiều khách hàng ưu ái lựa chọn”, ông Hà nói.

Mới đây, Hà Nội đã có văn bản gửi Thủ tướng đề nghị cho phép tiếp tục triển khai một số dự án đã được cấp phép xây dựng phù hợp với quy hoạch chung Thủ đô. "Đây sẽ là một động thái giúp chung cư lấy lại phong độ và thị trường chắc chắn sẽ khởi sắc hơn", ông Hà lạc quan.