Thị trường BĐS ở Hà Nội tiếp tục giảm giá

Căn hộ giảm giá, thanh khoản thấp

Theo báo cáo của Công ty TNHH Savills Việt Nam, giá chào bán căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp tại Hà Nội đều giảm ở các khu vực. Nguyên nhân là do tính thanh khoản thấp của thị trường từ nửa cuối năm 2011 đến nay. Trong đó giảm nhiều nhất là quận Long Biên, tới 8%, tiếp theo là Tây Hồ, Gia Lâm khoảng 4%, Hai Bà Trưng, Đống Đa, Thanh Xuân, Hà Đông khoảng 2%... Ở thị trường sơ cấp, giá chào bán dao động từ 18 triệu đồng đến 61 triệu đồng/m2; song tỷ lệ bán hàng của toàn thị trường ở mức thấp, trung bình đạt 12%, giảm 20% so với thời điểm quý III-2011. Trong đó, căn hộ hạng sang tiếp tục có tỷ lệ bán thấp nhất, ở mức 2%; tiếp theo là căn hộ hạng B ở mức 10%. Căn hộ hạng C có tỷ lệ bán tốt nhất, ở mức 20%.

Báo cáo của Savills cũng ghi nhận, những tháng cuối năm 2011, thị trường căn hộ chung cư có thêm 9 dự án, gồm 5 dự án mới và 4 dự án chuyển từ hợp đồng góp vốn sang dạng hợp đồng mua bán. Tổng nguồn cung sơ cấp từ 31 dự án đạt khoảng 10.100 căn, tăng 5%. Nguồn cung thứ cấp có tổng cộng hơn 55.000 căn hộ, với khoảng 53% trong số đó nằm trên địa bàn các quận, huyện Từ Liêm, Hà Đông, Cầu Giấy. Với tình hình thị trường hiện nay, Savills nhận định, nguồn cầu chủ yếu trên thị trường căn hộ sẽ là người có nhu cầu sử dụng thực sự do giá căn hộ hiện đang có xu hướng giảm. Và sự lựa chọn thường là căn hộ tại các dự án đã hoàn thiện, sẵn sàng vào ở. Nhu cầu tập trung ở phân khúc căn hộ giá thấp, giá trung bình; những căn hộ có giá dưới 3 tỷ đồng nhận được phần lớn sự quan tâm của người mua do khả năng thanh toán cao hơn. Trong 3 năm tới, ước tính có 65 dự án gia nhập thị trường, trong đó 50 dự án đã xác định sẽ cung cấp khoảng 38.800 căn hộ. Riêng năm 2012, số lượng căn hộ cung ra thị trường lớn nhất, vào khoảng 22.000 căn. Tuy nhiên, với tình hình thị trường như hiện nay, có thể một số dự án hạng sang sẽ giãn tiến độ cung ra thị trường hoặc chuyển đổi sang phân khúc cấp thấp hơn để tăng tính thanh khoản.

Biệt thự, nhà liền kề rất ít giao dịch

Cũng như phân khúc căn hộ chung cư, phân khúc nhà liền kề và biệt thự từ đầu qúy IV-2011 đến nay có ít giao dịch. Xu hướng giảm giá diễn ra tại tất cả các khu vực của Hà Nội. Các quận Cầu Giấy, Tây Hồ và Thanh Xuân có mức giá chào thứ cấp cao nhất, hơn 150 triệu đồng/m2, trong khi các huyện như Mê Linh, Quốc Oai, Đan Phượng, Hoài Đức có mức chào thứ cấp thấp nhất, dưới 50 triệu đồng/m2 do có khoảng cách xa trung tâm thành phố. Có mức giá chào ở mức trung bình là Từ Liêm, Hoàng Mai, Hai Bà Trưng, Long Biên, Hà Đông, từ 60 triệu đồng/m2 đến 140 triệu đồng/m2. Trên thị trường, mức giá trung bình một căn biệt thự dao động từ 6,2 tỷ đồng tới 47 tỷ đồng. Mức trung bình cho một căn liền kề từ 2,5 tỷ đồng đến 16 tỷ đồng.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, thị trường thứ cấp biệt thự, nhà liền kề Hà Nội hiện có khoảng 38.600 căn từ 117 dự án. Trong số đó, 91 dự án cung cấp biệt thự, nhà liền kề dưới dạng hợp đồng mua bán, còn lại được giao dịch dưới dạng hợp đồng góp vốn. Dự án dưới dạng hợp đồng mua bán cung cấp cho thị trường khoảng 25.600 căn biệt thự, nhà liền kề nhưng chỉ có 36% nằm tại các quận, huyện của Hà Nội cũ. Dưới dạng hợp đồng góp vốn cung cấp 13.000 căn biệt thự, nhà liền kề, với 96% nằm tại khu vực các huyện thuộc Hà Tây cũ. Savills Việt Nam nhận định, nguồn cầu thị trường biệt thự, nhà liền kề bị ảnh hưởng bởi lãi suất ngân hàng cao cũng như chính sách siết chặt tín dụng sẽ tiếp tục được áp dụng trong năm 2012. Tuy nhiên, trong trung và dài hạn nguồn cầu biệt thự, nhà liền kề sẽ tiếp tục được bảo đảm bởi tỷ lệ tăng trưởng dân số cao của thành phố cũng như kỳ vọng sự phục hồi cả nền kinh tế. Trong tương lai, 58 dự án dự kiến phát triển biệt thự, nhà liền kề, với quy mô 5.100ha sẽ gia nhập thị trường. Trong đó, 35 dự án, với quy mô 3.200ha, tương đương 62% tổng diện tích các dự án tương lai nằm tại khu vực các huyện của Hà Tây cũ. 86% dự án tương lai đang ở giai đoạn chuẩn bị lập quy hoạch, giải phóng mặt bằng, song với tình hình thị trường ảm đạm như hiện nay, một số chủ đầu tư đã quyết định lùi ngày mở bán.