Thị trường BĐS: “Điểm sáng” văn phòng, căn hộ dịch vụ

Quý II-2012, thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội đón nhận thêm 42.800m2 sàn văn phòng cho thuê từ 7 dự án mới hạng C. Tuy nhiên, hai tòa nhà văn phòng hạng A và một tòa nhà văn phòng hạng B, với tổng diện tích 35.000m2 rút khỏi thị trường do chủ sở hữu mới thay đổi mục đích sử dụng, nên tổng nguồn cung văn phòng cho thuê của thị trường chỉ tăng nhẹ chưa tới 1% so với quý trước. So với cùng kỳ năm 2011, tổng nguồn cung văn phòng cho thuê tại Hà Nội tăng tới 29%, trong đó quận Cầu Giấy và Hoàn Kiếm vẫn chiếm tới 43% tổng nguồn cung. "Điểm sáng" của phân khúc thị trường này là sự tăng nhẹ về công suất thuê. Thị trường ghi nhận công suất thuê văn phòng trung bình đạt mức 81%, tăng khoảng 3% so với thời điểm cuối tháng 3 đầu tháng 4-2012. Thế nhưng giá thuê trung bình (khoảng 464.000 đồng/m2/tháng) giảm tới 7% so với quý I-2012. Trong đó, giảm mạnh nhất cả công suất thuê lẫn giá thuê là văn phòng hạng C do có tới 7 dự án mới đi vào hoạt động. Cụ thể, công suất thuê của văn phòng hạng C hiện là 81%, giảm khoảng 5%, trong khi giá thuê trung bình là 325.000 đồng/m2/tháng, giảm tới 8% so với quý I-2012. Điểm đáng lưu ý nữa là mặc dù kinh tế suy thoái, song tổng diện tích văn phòng cho thuê trong quý II-2012 vẫn vào khoảng 37.800m2, tăng tới 64% so với cuối quý I-2012.

Đối với phân khúc căn hộ dịch vụ, thống kê của các đơn vị tư vấn BĐS cho thấy, nhu cầu của thị trường trong những tháng vừa qua tăng 6% so với đầu năm và 7% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, quận Cầu Giấy và huyện Từ Liêm là khu vực tăng mạnh nhất về nhu cầu, tới xấp xỉ 60% so với đầu năm. Trong khi nguồn cung cho thị trường giảm nhẹ, khoảng 1,2%, với tổng nguồn cung hiện có gần 272.000m2, do có 3 dự án đi vào hoạt động nhưng cũng có 3 dự án rút khỏi danh sách nguồn cung. Vì vậy, thị trường được ghi nhận tăng cả công suất sử dụng và giá thuê trung bình. Cụ thể, công suất toàn thị trường đạt 82%, tăng gần 6%; giá thuê trung bình khoảng 600.000 đồng/m2, tăng 3% so với quý I-2012. Trong đó, căn hộ hạng B và hạng C đạt cao nhất, tới 91%. Mặc dù đạt công suất thuê thấp nhất, 76%, nhưng căn hộ hạng A lại có mức tăng công suất tới 9%. Về giá, cả ba hạng đều tăng, nhưng mạnh nhất là hạng A, tới 5%. Ở phân khúc mặt bằng kinh doanh, tổng cung của thị trường hiện có hơn 652.000m2, giảm 1%, trong khi công suất thuê trung bình đạt 92%, tăng 3% so với thời điểm cuối quý I-2012. Giá thuê tiếp tục xu hướng giảm.

Đánh giá triển vọng thị trường, bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng phòng nghiên cứu, Công ty TNHH Savills Việt Nam - Hà Nội cho rằng, kinh tế suy thoái kéo dài là trở ngại lớn cho sự phục hồi của DN, ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu văn phòng. Một số DN đã cắt giảm diện tích thuê hoặc chuyển sang thuê văn phòng hạng thấp. Số khác chuyển đến những tòa nhà cùng hạng nhưng ở ngoại thành, để cắt giảm chi phí. Vì vậy, có thể chủ đầu tư sẽ giảm giá thuê hoặc áp dụng nhiều hình thức khuyến mãi để giữ chân khách.

Tính đến năm 2014, thị trường văn phòng sẽ có thêm 1,2 triệu mét vuông từ 82 dự án. Tương tự, phân khúc mặt bằng kinh doanh cũng chịu tác động của kinh tế suy thoái. Theo phân tích của các tổ chức tư vấn nước ngoài, thị trường bán lẻ Việt Nam bị rớt hạng từ vị trí thứ nhất trong năm 2008 xuống vị trí ngoài 30 thị trường hấp dẫn nhất cho phát triển bán lẻ năm 2012. Mặc dù tỷ lệ lạm phát giảm mạnh trong những tháng vừa qua nhưng đồng nghĩa với đó là nhu cầu tiêu dùng giảm. Đối với phân khúc căn hộ dịch vụ, điểm lưu ý là việc huyện Từ Liêm sẽ thay thế quận Tây Hồ thành nơi có nguồn cung chính, mặc dù công suất sử dụng ở đây hiện thấp nhất thị trường, chỉ đạt 40%. Tính trong quý III và IV-2012, thị trường này có thêm 5 dự án, với hơn 630 căn hộ dịch vụ được đưa vào khai thác. Từ năm 2013, số lượng dự án sẽ tăng thêm 20, cung cấp hơn 1.440 căn hộ.