Thị trường bất động sản vào điểm “đảo chiều”: Dần khởi sắc và ổn định

Đang lặp lại chu kỳ mới

Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh cho biết, khái niệm điểm “đảo chiều” được đưa ra vào tháng 12-2022, dựa trên dữ liệu lớn và nghiên cứu thị trường qua các chu kỳ phát triển. Ở chu kỳ trước, điểm này rơi vào giữa năm 2013, khi giá trị hàng tồn kho giảm 15% sau 7 năm liên tiếp.

“Đầu tiên là yếu tố tín dụng, 2013 là năm đầu tiên chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng được điều chỉnh tăng trở lại, đạt hơn 12%. Yếu tố thứ hai là lãi suất, vào đầu năm 2012, ngân hàng giảm mạnh lãi suất, khoảng 1,5 năm sau thị trường bắt đầu phản hồi. Yếu tố còn lại là chính sách, 3 luật quan trọng là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được Quốc hội thông qua vào năm 2013 và 2014”, ông Nguyễn Quốc Anh phân tích.

Trong chu kỳ hiện tại, 3 yếu tố nêu trên tương đồng với chu kỳ trước của thị trường bất động sản. Thứ nhất, mục tiêu tăng trưởng tín dụng Việt Nam năm 2024 tiếp tục duy trì mức cao là 14-15%. Mặc dù trong 5 tháng đầu năm 2024, tăng trưởng tín dụng khá thấp, ở mức 2,4%, nhưng hiện bắt đầu có dấu hiệu cải thiện so với đầu năm. Tiếp đó, lãi suất điều hành giảm liên tiếp từ đầu năm 2023, lãi suất cho vay hiện ở mức 9-11%. Trong ngắn hạn, áp lực về tỷ giá và lượng tiền gửi khiến lãi suất huy động tăng nhẹ trong khoảng 0,2-0,9%/năm. Tuy nhiên, xu hướng chung trong dài hạn, lãi suất sẽ được duy trì ở mức độ thấp. Thứ ba, các bộ luật sửa đổi liên quan đến bất động sản là Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đều đã được Quốc hội thông qua, có hiệu lực từ ngày 1-8.

“Chúng tôi duy trì quan điểm như đã đưa ra từ cuối năm 2022, rằng thị trường bất động sản đạt điểm “đảo chiều” vào giữa năm 2024. Tiếp theo, thị trường sẽ lần lượt đi qua các giai đoạn thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định. Trong mỗi giai đoạn, tâm lý người mua, lộ trình phát triển của từng loại hình bất động sản và giải pháp cho doanh nghiệp đón đầu cơ hội có sự biến đổi khác nhau”, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nêu.

Cùng quan điểm nêu trên, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế trung ương nhận định, trong 6 tháng cuối năm 2024, thị trường bất động sản dự kiến thay đổi từ tốt đến rất tốt. Với việc 3 luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực sớm 5 tháng so với luật định, thị trường sẽ chuyển khỏi trạng thái chờ được nửa năm. Bên cạnh đó, nền kinh tế tiếp tục phát triển ổn định, đầu tư công được đẩy nhanh, một lượng vốn lớn được giải ngân. Nhờ đó, thị trường bất động sản sẽ được thụ hưởng.

Ưu tiên sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực

Phó Chủ tịch Thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam Nguyễn Chí Thanh nêu, tại thời điểm thị trường đang có nhiều tín hiệu tích cực nhất là với các dự án nhà ở có đầu tư hạ tầng đô thị bài bản, chất lượng và nâng cao chuẩn sống của người dân. Thậm chí, những dự án ở khu vực xa trung tâm nhưng có kết nối giao thông tốt sẽ tạo ra các sản phẩm thu hút sự chú ý của người mua với nhu cầu ở thực.

Nhiều chuyên gia khác cùng chung nhận định, đây là giai đoạn mà người mua và nhà đầu tư vẫn đang dè chừng vì thị trường vừa trải qua nhiều thách thức như việc vay mua bất động sản gặp khó, nhiều khoản đầu tư không có thanh khoản. Vì vậy, họ ưu tiên các yếu tố chắc chắn như phục vụ nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng, có chính sách hỗ trợ tài chính tốt, bên cạnh đó là lợi suất cho thuê ổn định và chi phí được tối ưu.

Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh cho rằng, tại thời điểm “đảo chiều” và thăm dò, chung cư thu hút lượng quan tâm lớn và ghi nhận thanh khoản tốt nhất trong các loại hình bất động sản. Các thông số ở chu kỳ trước cũng cho thấy, chung cư phát triển mạnh trong giai đoạn này. Cụ thể, theo số liệu của Bộ Xây dựng, giá trị tồn kho chung cư từ giữa năm 2013 đến đầu năm 2014 giảm 30%. Nguồn hàng chung cư thời điểm đó ra mạnh, có sự xuất hiện của nhiều dự án với các chính sách hỗ trợ.

Hiện tại, tuy sự quan tâm đến chung cư đã “hạ nhiệt” nhưng giá vẫn không giảm. Theo công cụ lịch sử giá của Batdongsan.com.vn, giá rao bán chung cư Hà Nội vào tháng 5-2024 đã ngang ngửa thành phố Hồ Chí Minh, đạt 50 triệu đồng/m2. Mức độ tăng giá chung cư Hà Nội so với đầu năm 2023 là 31%, trong khi chung cư thành phố Hồ Chí Minh chỉ tăng 6%.

Gợi ý giải pháp cho doanh nghiệp, các chuyên gia cho rằng, trong giai đoạn thăm dò và củng cố, để đáp ứng nhu cầu của người mua, chủ đầu tư nên tập trung phát triển các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có các chính sách thiết thực và hiệu quả nhằm hỗ trợ tài chính cho người mua, đồng thời bảo đảm pháp lý của dự án.

Các sàn giao dịch nên tối ưu chi phí, tập trung vào loại hình, khu vực thế mạnh. Bên cạnh đó, việc Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được thực thi, môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề, hoạt động trong sàn giao dịch hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới. Sàn giao dịch, môi giới phải cung cấp đủ, trung thực hồ sơ dự án và chịu trách nhiệm về thông tin mình cung cấp. Môi giới phải được đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề mỗi năm. Vì vậy, các sàn giao dịch cần chuyên nghiệp và minh bạch hóa trong kinh doanh bất động sản, thường xuyên nâng cấp chuyên môn, trình độ cho nhân viên.