Thị trường bất động sản Hà Nội: Cung đang vượt xa cầu?

Công ty TNHH Savills Việt Nam - một đơn vị cung cấp dịch vụ BĐS quốc tế thống kê trong quý II-2014, thị trường Hà Nội có 1.900 căn hộ được bán ra, tăng 54% so với quý I do những dự án chung cư hạng B (trung bình) được bán khá tốt. Tỷ lệ hấp thụ của toàn thị trường tăng 5%, lên mức 15%. Trong khi, giá chào bán sơ cấp (trực tiếp từ chủ đầu tư) bình quân ở mức 28 triệu đồng/m2, tăng 15% theo quý. Trong đó, giá căn hộ chung cư hạng B tăng khoảng 8%. Với thị trường thứ cấp (thông qua giới đầu tư), giá bán bình quân tăng nhẹ, khoảng 4% theo quý, lên mức 29 triệu đồng/m2. Quận Ba Đình được ghi nhận có mức tăng cao nhất 5%, đạt 38 triệu đồng/m2.

Điểm đáng lưu ý nữa là những dự án có tiến độ xây dựng tốt, chủ đầu tư uy tín đều có kết quả bán hàng khá cao trong quý này. Đa số người mua là người có nhu cầu ở thực, không phải đầu cơ mua đi bán lại. Về tổng cung phân khúc thị trường chung cư, hiện đã đạt tới con số 95.800 căn hộ, từ 162 dự án đã bán hết và 67 dự án đang mở bán. Trong đó nguồn cung sơ cấp có 13.400 căn hộ, giảm 8% theo quý. Chỉ một dự án mới gia nhập thị trường, trong khi 4 dự án bán hết được đưa ra khỏi thị trường sơ cấp. Trong khi nguồn cung thứ cấp tăng 15%, với hơn 82.400 căn hộ. Theo báo cáo tiến độ các dự án, từ quý III-2014 có 83 dự án với hơn 65.800 căn hộ sẽ gia nhập thị trường, song 50% số dự án này hiện vẫn đang được quy hoạch. 6 tháng cuối năm, chắc chắn có 5.000 căn hộ từ 9 dự án và trong năm 2015 có hơn 4.900 căn hộ từ 5 dự án khác được đưa vào thị trường.

Với phân khúc biệt thự, nhà liền kề ở thị trường thứ cấp, việc tăng giá nhẹ từ 1% đến 6% cũng được ghi nhận tại những dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện trong khu vực đang đô thị hóa mạnh như quận Cầu Giấy, Nam - Bắc Từ Liêm, Hà Đông, huyện Hoài Đức. Tuy nhiên, giá trung bình toàn thị trường thứ cấp phân khúc này vẫn ở xu hướng giảm, tuy mức giảm chỉ còn 0,4% với biệt thự và 0,3% với nhà liền kề. Ở thị trường sơ cấp, giá chào bán trung bình từ 41,5 đến 41,7 triệu đồng/m2. Mức giá cao nhất được ghi nhận là 105 triệu đồng/m2 tại khu vực quận Tây Hồ và thấp nhất là 18 triệu đồng/m2 tại khu vực huyện Quốc Oai. Tổng cung của phân khúc biệt thự, nhà liền kề hiện khoảng 29.400 căn, từ 105 dự án. Tuy nhiên, nguồn cung sơ cấp chỉ có 16 dự án, với 1.100 căn; còn lại là nguồn cung thị trường thứ cấp.

Trong khi nguồn cầu chịu áp lực cạnh tranh từ nhà thổ cư và căn hộ chung cư do mức giá của hai loại sản phẩm này phù hợp túi tiền người mua hơn. Mặt khác, về pháp lý, thông tư liên tịch của Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, Tư pháp, Tài nguyên - Môi trường cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là tín hiệu tốt có thể góp phần cải thiện nhu cầu thị trường trong tương lai. Theo kế hoạch, từ quý III-2014 có 85 dự án biệt thự, nhà liền kề tại 16 quận, huyện, với tổng diện tích 11.200ha. Nhưng thực tế, 66% dự án đang quy hoạch, 27% đang giải phóng mặt bằng, số còn lại đang xây dựng cơ sở hạ tầng.

Liên quan tình hình thị trường BĐS, trao đổi với báo chí, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, thị trường đã có những phản ứng tích cực với các chính sách của Chính phủ. Giao dịch từ giữa năm 2013 đến tháng 6-2014 tăng cao. Hà Nội 6 tháng đầu năm có hơn 4.100 giao dịch thành công, gấp 2 lần cùng kỳ năm trước. Giá BĐS đã ổn định sau một thời gian dài giảm sâu. Tồn kho BĐS giảm 45.000 tỷ đồng so với quý I-2013, nguồn cung tăng. Những dự án có hạ tầng tốt, sản phẩm đang hoàn thiện thu hút sự quan tâm của thị trường. Tuy nhiên, Bộ trưởng cho rằng, hiện số dự án BĐS được cấp phép vượt quá xa nhu cầu thực. Với 4.000 dự án, hơn 100 nghìn héc ta đất, nếu xây dựng phải mất 15-20 năm nữa mới hoàn thành với khả năng đáp ứng vốn và nhu cầu của nền kinh tế, nên những dự án xa trung tâm, giao dịch không có không thể tiếp tục triển khai.