Thị trường bất động sản: Chưa qua cơn "bĩ cực"

Thị trường bất động sản có nguy cơ tiếp tục “đóng băng” trong thời gian tới. Ảnh: Bảo Đức

Tình trạng này là một hệ quả tất yếu của một loạt các yếu tố bất cập tồn tại quá lâu trên thị trường BĐS. Chừng nào các yếu tố trên chưa được tháo gỡ đồng bộ, thị trường BĐS vẫn trầm lắng. Trong đó có yếu tố tạo nên thị trường BĐS, như các chính sách trong quản lý đất đai, đối tượng trực tiếp tham gia giao dịch BĐS; môi giới trong hoạt động BĐS… chưa hoàn thiện. Việc hạn chế chủ đầu tư phân lô, bán nền, thu tiền trước của người mua đã đẩy các DN BĐS phải phụ thuộc vào các tổ chức tín dụng. Bên cạnh đó, thị trường thiếu minh bạch khi người bán vẫn nắm quyền chi phối, người mua thường bị thua thiệt. Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đã quy định các chủ đầu tư không được huy động vốn của bên mua khi chưa hoàn thành móng, nhưng thực tế các bên khi giao dịch vẫn "lách" luật để huy động vốn. Các DN BĐS rất khó tiếp cận và vấp phải nhiều trở ngại trong quá trình tìm hiểu, lên kế hoạch thực hiện các dự án BĐS đã đẩy chi phí sản phẩm lên cao. Đặc biệt, trong bối cảnh hiện nay, rất nhiều dự án bị kéo dài vì các văn bản pháp quy không phân định rõ trách nhiệm của các bên trong một sự việc. Chính sách phát triển thị trường còn thiếu nhiều văn bản quan trọng. Đến nay, khi thị trường đang gặp khó khăn trong huy động vốn, một kênh rất quan trọng là các quỹ tài chính, về hệ thống thế chấp thứ cấp, về quỹ đầu tư… vẫn chưa có văn bản pháp quy để thực hiện. Nhiều vấn đề cơ bản liên quan đến thị trường BĐS vẫn chưa được ban hành. Chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng còn bất cập… Thị trường BĐS là một thị trường đặc biệt và có ảnh hưởng tới nhiều ngành, nghề, lĩnh vực khác của nền kinh tế, do đó các luật, chính sách, văn bản quy phạm phải được thay đổi kịp thời, tránh tình trạng "chạy theo". Công tác quản lý, thực hiện các chính sách, quy định… trên thị trường BĐS cũng phải được thực hiện nghiêm minh, hiệu quả.

Cũng từ những khó khăn nói trên, hiện nay có một số "đại gia" về đầu tư, kinh doanh BĐS đã phải bán tháo dự án lấy tiền trả nợ, nhất là việc nợ tiền sử dụng đất. Riêng trên địa bàn quận Hà Đông hiện có 4 DN BĐS chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với số tiền gốc gần 150 tỷ đồng. Tại huyện Hoài Đức con số này cũng tới 740 tỷ đồng và huyện Mê Linh, các chủ dự án nợ 400 tỷ đồng (số tiền trên chưa tính tiền phạt chậm nộp). Đại diện Cục Thuế Hà Nội cho biết, 10 tháng đầu năm 2011 đã thu được hơn 7.000 tỷ đồng từ quyền sử dụng đất. Đây cũng là con số đáng mừng trong bối cảnh thị trường BĐS trầm lắng. Tuy nhiên, việc nợ đọng tiền thuế từ đất của các DN BĐS trên địa bàn Hà Nội cũng gây không ít băn khoăn cho các nhà quản lý. Bởi, số nợ từ các DN BĐS hiện khá lớn, gần 1.000 tỷ đồng, nằm ở các dự án khó khăn về tài chính, vướng mắc giải phóng mặt bằng, dự án trong quá trình hợp nhất địa giới hành chính bị mất diện tích phải xác định lại... Theo Cục Thuế Hà Nội, số tiền nợ khoảng 1.000 tỷ đồng nói trên chỉ là tạm tính, vì thời gian tới khi kết quả rà soát của liên ngành với 240 dự án được công bố, số tiền nợ sẽ tăng cao hơn nhiều do nhiều dự án phải tính lại tiền sử dụng đất và để thu hồi khoản tiền trên là chuyện không dễ. Sự chậm nộp thuế của các DN BĐS càng được thể hiện rõ hơn khi số tiền phạt do nộp chậm của các DN cũng xấp xỉ số tiền họ phải nộp. Chẳng hạn, Công ty Vietracimex (chủ đầu tư Khu đô thị Kim Chung - Di Trạch) có số nợ là hơn 324 tỷ đồng, số tiền phạt nộp chậm cũng gần 253 tỷ đồng; Công ty Vinaconex 21 có số nợ chỉ là 2,2 tỷ nhưng số tiền phải nộp phạt lên đến 3,1 tỷ đồng. Tuy nhiên, cùng với tình trạng chậm tiến độ, bán tháo dự án... việc nợ đọng thuế của các DN BĐS đã phần nào cho thấy "sức khỏe" tài chính của các DN này có vấn đề, nhất là khi thời hạn đáo nợ các khoản vay ngân hàng đang cận kề.

Việc nợ thuế của DN BĐS sẽ ảnh hưởng đến nhiệm vụ thu ngân sách của ngành thuế Hà Nội, nhưng với người dân, khách hàng mua dự án, chừng nào chủ đầu tư chưa hoàn thành việc nộp thuế, cũng đồng nghĩa chừng đó họ chưa thể được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở.