Thí điểm giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu: Gỡ “nút thắt” cho nhà ở xã hội

Hiện một số chính sách đặc thù đang được đề xuất, trong đó có thí điểm giao chủ đầu tư nhà ở xã hội không thông qua đấu thầu, rút ngắn thời gian triển khai dự án ít nhất là 200 ngày.

Chậm bởi… đấu thầu

Để có cơ sở xây dựng các chính sách liên quan đến xây dựng Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng đã dự thảo báo cáo đánh giá thi hành chính sách về phát triển nhà ở xã hội và định hướng thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù cho phát triển nhà ở xã hội.

Ông Chử Văn Hải, Trưởng phòng Phát triển và Quản lý nhà ở xã hội, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho hay, các quy định liên quan đến đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư sẽ phải qua nhiều thủ tục hành chính, mất từ 6 đến 12 tháng.

“Bộ Xây dựng đánh giá việc đầu tư, phát triển nhà ở xã hội còn chậm, thiếu nguồn cung thời gian qua chủ yếu do công tác đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở”, ông Chử Văn Hải nêu.

Theo quy định tại Điều 84 Luật Nhà ở 2023, trường hợp có 2 nhà đầu tư trở lên quan tâm thì phải lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu. Tuy nhiên dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, Nhà nước quy định tỷ lệ lợi nhuận định mức của nhà đầu tư, Nhà nước duyệt giá thành xây dựng, duyệt thẩm định giá bán và phê duyệt đối tượng được mua nhà ở xã hội nên việc đấu thầu chỉ làm kéo dài thời gian thực hiện dự án mà không đem lại hiệu quả kinh tế - xã hội, thậm chí còn gây lãng phí nguồn lực đất đai do chậm được đưa vào sử dụng.

Trong quá trình tổ chức các hội nghị về tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đã nhận được nhiều phản ánh, kiến nghị của các doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực phát triển nhà ở xã hội. Theo đó, nhiều doanh nghiệp phản ánh, hiện nay, quy định về trình tự thủ tục, thời gian để phát triển một dự án nhà ở xã hội là khá lớn.

Theo ước tính trong trường hợp dự án nhà ở xã hội đã có quy hoạch xây dựng được duyệt, đã có chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở và được đưa vào danh mục, kế hoạch sử dụng đất của địa phương thì thời gian thực hiện theo tuần tự từ bước chấp thuận chủ trương đầu tư đến khi lựa chọn, ký kết được hợp đồng dự án với nhà đầu tư, là khoảng gần 300 ngày.

Tại thành phố Hồ Chí Minh, trong trường hợp triển khai linh hoạt các thủ tục song song và áp dụng thời gian thực hiện tối thiểu theo quy định, tổng thời gian đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp mời quan tâm có từ 2 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu, là trên 200 ngày.

Cắt giảm tương ứng 70-100% thời gian

Hiện Bộ Tư pháp đang thẩm định dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, trong đó có đề xuất của Bộ Xây dựng về thí điểm giao chủ đầu tư nhà ở xã hội không thông qua đấu thầu. Bộ Xây dựng dự kiến việc thực hiện giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu sẽ cắt giảm khoảng 200 ngày đến 241 ngày, tương ứng 70-100% thời gian thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư.

Một số chính sách thí điểm được đề xuất như UBND cấp tỉnh giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trên cơ sở đề xuất của cơ quan chuyên môn là Sở Xây dựng. Bộ Quốc phòng, Bộ Công an giao chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang không qua đấu thầu. Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam triển khai dự án nhà ở xã hội bằng nguồn tài chính Công đoàn cũng không thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Các nhà đầu tư được lựa chọn phải thực hiện quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư và quy định liên quan.

Bộ Xây dựng cũng đề xuất bỏ bước lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết; bỏ thủ tục thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi của cơ quan chuyên môn về xây dựng và lồng ghép nội dung thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi vào thủ tục thẩm định thiết kế xây dựng sau thiết kế cơ sở hoặc cấp giấy phép xây dựng.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia cho biết, hầu hết các dự án nhà ở xã hội vẫn phải trải qua quá trình đấu thầu kéo dài, cùng với quy trình xét duyệt hồ sơ có thể mất tới 4-5 năm. Điều này khiến các doanh nghiệp dù có thiện chí đầu tư cũng gặp không ít khó khăn.

"Để tháo gỡ nút thắt, Chính phủ đang nghiên cứu phương án chỉ định thầu đối với các doanh nghiệp đáp ứng đủ tiêu chí nhằm đẩy nhanh tốc độ triển khai. Đây được coi là sự thay đổi quan trọng, giúp rút ngắn thời gian triển khai dự án. Tuy nhiên, để bảo đảm minh bạch, các bộ, ngành cần xây dựng bộ tiêu chí cụ thể, tránh tình trạng lợi dụng chính sách", Tiến sĩ Cấn Văn Lực nêu.

Song song với đó, có thể xem xét cắt giảm 70% thời gian xử lý hồ sơ, hướng đến mục tiêu rút ngắn thời gian phê duyệt từ 4-5 năm xuống một năm.

Đồng tình với quan điểm trên, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, phương án chỉ định thầu sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, cần có những tiêu chí, quy định nhất định để giảm thiểu nguy cơ xin - cho, lợi ích nhóm.