Tái cơ cấu thị trường bất động sản để cân bằng cung cầu là đòi hỏi cấp thiết

Các dự án triển khai có mức giá phù hợp, chú trọng đến các yếu tố tiện ích sẽ thu hút được rất đông khách hàng. Dòng vốn đầu tư vào BĐS ngày càng tăng theo đúng quan hệ cung - cầu nhưng các ngân hàng cần kiểm soát tăng trưởng dư nợ vào thị trường này nhằm hạn chế rủi ro, "bong bóng" BĐS tái diễn. Báo Hànộimới có cuộc trao đổi với TS Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam về vấn đề này.

TS Phạm Sỹ Liêm.

Nghịch lý của thị trường

- Thực tế cho thấy, giao dịch BĐS tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh thời điểm hiện nay khá sôi động nên nhiều ý kiến cho rằng thị trường BĐS đã hồi phục. Ông nhận định thế nào về vấn đề này?

- Khi nói chuyện BĐS thì phải nói tới vấn đề vị trí. Nơi có vị trí tốt người ta đổ xô vào mua nhiều thì chỉ "nóng" ở vị trí đó, tại thành phố đó, còn tại nơi khác thì vẫn tiếp tục "nguội lạnh". Tôi nghĩ rằng, thị trường BĐS đang hồi phục cùng lúc với nền kinh tế đất nước đang tốt lên. Các căn hộ cao cấp cũng bắt đầu có người mua và giá giao dịch không giảm nữa. Những căn hộ có vị trí thuận lợi và những căn hộ vừa phải, giá thấp là bán được nhiều nhất. Thế nhưng, hiện nay nhu cầu đối với phân khúc nhà giá thấp lớn nhưng lại không có nhiều để bán. Vì thế, cũng cần đề phòng tâm lý "hưng phấn" khi mua nhà mà quên rằng đã xuất hiện nạn "cò nhà đất" giở trò để kiếm chênh lệch giá. Thêm nữa, nhiều chủ dự án cũng tung hỏa mù để bán căn hộ với giá cao, không tương xứng với tương quan cung cầu thực...

- Vậy nguy cơ "bong bóng" như năm 2008-2010 có trở lại tại những nơi "nóng" không?

- Thị trường BĐS của chúng ta chưa chuyên nghiệp, thường dùng giải pháp không minh bạch để kiếm siêu lợi nhuận, chạy dự án. Hiện tượng cung vượt quá xa cầu xảy ra khi các nhà đầu tư thấy phân khúc BĐS nào đem lại lợi nhuận cao thì đổ xô rót tiền vào đấy mà không nghiên cứu kỹ nhu cầu thị trường. Họ đầu tư bằng cách vay tiền ngân hàng. "Bong bóng" xảy ra khi ngân hàng tiếp tục rót nhiều vốn mà không nhận thấy dấu hiệu suy thoái của thị trường, không xem xét kỹ đối tượng nên cho vay quá khả năng trả nợ, phải chịu tỷ lệ nợ xấu quá lớn khiến ngân hàng phá sản. Trong bối cảnh thị trường mới hồi phục khó có thể có "bong bóng" dù trong phân khúc nhà ở cao cấp vẫn tồn đọng nợ xấu, còn nhà ở giá rẻ thì không đủ bán. Bởi vậy, hiện tại chỉ nên xem xét nó "nóng", "lạnh" ở dự án nào.

- Được triển khai từ tháng 6-2013 và dự kiến sẽ kết thúc vào tháng 6-2016, đến nay gói 30 nghìn tỷ đồng đã đi được 2/3 quãng thời gian, nhưng số tiền giải ngân trên thực tế mới chỉ đạt 1/3. Ông có thể lý giải về điều này?

- Tốc độ giải ngân ì ạch của gói 30 nghìn tỷ đồng như hiện nay là do các nhà làm chính sách còn thiếu kinh nghiệm, ngân hàng dè dặt và lúng túng, nhà đầu tư còn phải huy động được vốn để xây thì mới có nhà để cung ứng, chính quyền thì cấp đất xây dựng nhà ở xã hội tại vị trí không thuận tiện đi lại và sinh hoạt, không gắn liền với nơi kiếm sống. Vấn đề việc làm và kiếm sống là quan trọng đối với người thu nhập thấp nhưng lâu nay khi giải quyết vấn đề nhà ở chúng ta lại hay quên điều đó. Nhà ở xã hội giá rẻ mà xây ở ngoại thành xa trung tâm trong khi cơ sở hạ tầng, điều kiện ăn ở, học hành của con cái dân cư lại không được quan tâm thì chi phí sinh hoạt và đi lại sẽ rất tốn kém. Người thu nhập thấp vay tiền mà chưa có nhà để mua thì vay làm gì, còn vay để "góp vốn mua nhà hình thành trong tương lai" có nghĩa là đã nghèo nhưng lại phải đi vay hộ và trả lãi hộ cho bên chủ đầu tư thì thực là nghịch lý.

- Theo ông, chính sách của Nhà nước đã tạo điều kiện cho phân khúc nhà ở giá rẻ như thế nào?

- Chính sách hiện hành là phát triển nhà ở xã hội giá thấp để bán cho một số đối tượng là những người ít tiền, "phải được vay mới được mua". Còn người thuộc tầng lớp thu nhập trung bình chiếm số đông trong xã hội không có khả năng mua nhà giá cao nhưng đủ tiền mua nhà giá thấp thì lại không được mua! Đó là nghịch lý của thị trường BĐS hiện nay. Phân khúc cần hỗ trợ bên cung chính là loại nhà ở thương mại phổ cập bán cho tầng lớp thu nhập trung bình, các ngân hàng nhằm vào hướng này là rất trúng, tuy vẫn cần đánh giá cụ thể hiệu quả của từng dự án.

Cân đối cung cầu

- Đâu là giải pháp để "hâm nóng" những thị trường còn "nguội lạnh", thưa ông?

- Thị trường BĐS ảm đạm thời gian qua là bài học đắt giá cho các nhà đầu tư không nắm vững biến động trong quan hệ cung cầu. Nếu họ hướng đến khách hàng thuộc tầng lớp thu nhập trung bình để xây dựng các khu đô thị mới gồm toàn nhà mặt phố với tầng 1 là các căn hộ có cửa hàng thì sẽ có nhiều người mua vừa ở vừa kinh doanh. Bởi vậy, từ nay các khu đô thị mới nên quy hoạch thành những khu vực hay thị trấn hoàn chỉnh đa chức năng để người dân và gia đình họ có thể kinh doanh, tìm việc làm, mua sắm, giải trí, học hành tại đó chứ không chỉ đơn thuần để ở.

- Việc sửa đổi luật cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở có giúp cho thị trường BĐS phân khúc nhà giá cao sôi động hơn không?

- Việc khai thông thị trường BĐS cho người nước ngoài là quyết định đúng, góp phần tạo động lực cho thị trường này. Song không nên nghĩ nhờ đó sẽ có sự tăng trưởng đột biến về cầu đối với phân khúc nhà giá cao, vì dù sao đối tượng đó cũng có hạn và tập trung chủ yếu tại các khu vực thu hút được nhiều dự án FDI. Vả lại, không phải ai trong số họ cũng có nhu cầu mua nhà, nhiều người là chuyên gia làm việc theo hợp đồng ngắn hạn nên sẽ chọn loại nhà cho thuê. Đối với những người có ý định sinh sống lâu dài tại Việt Nam thì sẽ mua nhà vì rẻ hơn thuê nhà, mặt khác nhà là tài sản về lâu dài vẫn giữ được giá trị, khi không cần có thể bán lại. Trước đây, một số người có kết hôn với người Việt Nam cũng đã mua nhà và giao cho vợ (chồng) đứng tên sở hữu. Đối với người nước ngoài về hưu và Việt kiều không có quốc tịch Việt Nam muốn mua nhà để sống cuối đời thì cần tạo điều kiện dễ dàng hơn về mặt pháp lý.

- Như vậy, cứ xây nhà giá rẻ và chuyển đổi căn hộ cao cấp sang nhà ở xã hội là có nhiều người mua?

- Chuyển đổi dự án căn hộ cao cấp đang ế ẩm thành dự án nhà xã hội là chủ trương hợp lý, nhưng việc chuyển đổi cần phải qua điều tra, nghiên cứu kỹ nhu cầu thị trường tại đó chứ không nên chuyển đổi ào ào. Chẳng hạn, dự án cũ hướng đến người giàu có xe hơi nên có thể ở ngoại thành, nay chuyển sang phục vụ người nghèo thì tuy nhà giá rẻ nhưng quá xa trung tâm thì cũng không mấy người mua, chỉ có thể bán được cho những người ở gần đấy. Mặt khác, việc chuyển đổi còn phụ thuộc vào đặc điểm mặt bằng kiến trúc, dù chia căn hộ lớn thành nhiều căn hộ nhỏ thì vẫn phải bảo đảm lối đi riêng và khu phụ hoàn chỉnh cho mỗi căn hộ.

- Cần phải làm gì để lành mạnh hóa thị trường, thưa ông?

- Thị trường phát triển lành mạnh khi giá cả hợp lý, cung cầu cân đối và cạnh tranh hợp pháp, chính quyền quản lý minh bạch, nhất là tầng lớp trung gian môi giới phải có tính chuyên nghiệp và đạo đức nghề nghiệp. Hiện nay, phần lớn người môi giới vẫn chỉ là "cò đất, cò nhà" làm rối loạn thị trường, không đủ tin cậy, còn tư vấn pháp luật ít được sử dụng. Vì thế nên xúc tiến nhanh chủ trương xây dựng các chỉ số BĐS để giúp theo dõi tình hình biến động trong các phân khúc thị trường BĐS tại các thành phố lớn và trên cả nước.

Phải tái cơ cấu thị trường

- Ông có cho rằng đã đến lúc chúng ta phải tái cơ cấu lại thị trường BĐS?

- Tái cơ cấu thị trường để cân bằng cung cầu là đòi hỏi cấp thiết hiện nay. Khi thị trường BĐS suy thoái, các nhà làm chính sách, các chuyên gia về lĩnh vực này đáng nhẽ phải tiến hành tổng kết nghiêm túc để rút ra các bài học kinh nghiệm, rồi tham khảo kinh nghiệm quốc tế để sớm tái cơ cấu lại thị trường.

- Theo ông, cần phải tái cơ cấu thị trường BĐS theo hướng nào?

- Tôi cho rằng phải tái cơ cấu thị trường theo hướng đa dạng hóa các loại BĐS, chú trọng phát triển phân khúc nhà cho thuê và nhà ở thương mại phổ cập phù hợp với nhu cầu của tầng lớp thu nhập trung bình chiếm số đông trong xã hội, đồng thời Nhà nước có quỹ cho người thu nhập thấp vay ưu đãi dài hạn để mua loại nhà phổ cập này tại nơi nào thấy thích hợp. Như vậy thì không phải sợ "bong bóng" vì nhu cầu đang rất lớn.

- Chúng ta phải làm gì để tạo điều kiện cho bên có nhu cầu mua nhà?

- Để nhanh chóng phát triển nhà chung cư cho thuê và nhà thương mại phổ cập thì chính quyền tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư bằng cách miễn giảm giá cho thuê đất, giảm một nửa thuế VAT so với nhà giá cao, trợ giúp hạ tầng ngoài nhà, trợ giúp một phần lãi suất tín dụng ngân hàng; đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc thành lập các quỹ đầu tư BĐS nhằm gom vốn của các nhà đầu tư nhỏ lẻ, rồi mua BĐS để cho thuê nhằm hưởng lợi tức tương đối ổn định và cao hơn tiền lãi gửi ngân hàng... Nhà thương mại phổ cập bán cho bất kỳ ai có đủ khả năng thanh toán. Còn người thu nhập thấp muốn mua loại nhà ấy thì phải tằn tiện tích lũy được ít nhất 1/5 tiền mua nhà, phần còn lại được Nhà nước cho vay ưu đãi dài hạn hay trợ giúp một nửa lãi suất khi vay tiền ngân hàng để mua nhà. Với người rất nghèo thì được thuê nhà ở xã hội do chính quyền đầu tư xây dựng và cho thuê với giá ưu đãi. Đấy đều là những kinh nghiệm quốc tế có thể tham khảo vận dụng.

- Cảm ơn ông về những nội dung đã trao đổi!