Tắc nghẽn nguồn vốn vào bất động sản: Đâu là giải pháp cho thị trường?

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) Nguyễn Văn Đính đã trả lời phóng viên Báo Hànộimới về những khó khăn mà thị trường bất động sản đang đối mặt, cũng như các giải pháp tháo gỡ.

- Thị trường bất động sản đang ở trong thời kỳ khó khăn khi nguồn vốn bị tắc nghẽn, nguồn cung nhà ở liên tục sụt giảm, giá nhà ở tăng. Ông đánh giá như thế nào về "sức khỏe" của các doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn này?

-  Kể từ năm 2018 đến nay, chính sách tín dụng cùng những quyết định của các cơ quan, ban, ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản, đặc biệt liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, đã khiến nguồn cung bất động sản sụt giảm nghiêm trọng.

Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2018 là gần 180.000 sản phẩm. Tuy nhiên, năm 2019 đã giảm xuống còn gần 110.000 sản phẩm. Năm 2020 chỉ còn hơn 90.000 sản phẩm. Năm 2021, thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19, nhiều dự án phải ngừng thi công cũng như các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để, nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống còn hơn 50.000 sản phẩm.

9 tháng năm 2022 cũng cho thấy, nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Tỷ lệ hấp thụ trong quý III-2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm. Lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm 2021.

Dòng tiền trục trặc làm ba nhóm doanh nghiệp bị ảnh hưởng. Thứ nhất là các doanh nghiệp phát triển bất động sản, ngoài 20% khoản tiền mặt phải có sẵn để giải phóng mặt bằng, để tiếp tục triển khai dự án, nhà đầu tư vẫn phải đi vay. Trong hệ thống vay, ngoài số tiền của khách hàng, ứng tiền của các nhà cung cấp, thì nguồn vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu bất động sản là hai kênh dẫn vốn quan trọng. Tuy nhiên, hiện nay cả hai kênh này đang đồng loạt bị siết chặt. Do đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải dừng, giãn, hoãn nhiều dự án đang triển khai, thậm chí sa thải bớt lực lượng lao động vì thiếu vốn trong khi doanh thu sụt giảm vì thanh khoản yếu... Nếu để tình trạng này kéo dài, doanh nghiệp sẽ có nguy cơ phá sản cao, nhất là doanh nghiệp, tập đoàn lớn.

Thứ hai là các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, hoạt động sản xuất gặp nhiều khó khăn do không thể bán được hàng, không thể tăng giá bán; trong khi chi phí tiếp cận tài chính, chi phí nguyên, vật liệu... liên tục tăng, gây áp lực lên giá đầu vào. Thị trường khó khăn cũng khiến các doanh nghiệp dịch vụ bất động sản bị hạn chế hoạt động kinh doanh, thậm chí buộc phải dừng hoạt động, đóng cửa kinh doanh.

- Điều này có thể dẫn đến những hệ lụy gì, thưa ông?

- Việt Nam hiện chưa có hoặc chưa phát triển các kênh dẫn vốn khác như: Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS), quỹ nhà ở... nên vẫn bị phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp.

Giai đoạn 2019-2021 chứng kiến sự bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp với số lượng phát hành tăng đột biến làm gia tăng áp lực đáo hạn giai đoạn 2022-2026. Theo Bộ Tài chính, trong năm 2022, khối lượng trái phiếu đáo hạn vào khoảng 144.500 tỷ đồng, trong đó khối lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn chiếm 43,2% (khoảng 62.470 tỷ đồng). Riêng cuối năm 2022, giá trị đáo hạn của trái phiếu bất động sản là khoảng 37.000 tỷ đồng. Lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phải đáo hạn năm 2023 khoảng 100 nghìn tỷ đồng, năm 2024 cũng tương tự. 

Thực sự, vấn đề này đối mặt với rất nhiều hệ lụy. Việc giảm nguồn cung bất động sản ra thị trường gây ảnh hưởng trực tiếp tới hơn 30 ngành nghề như: Vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất... bởi tình trạng chậm thanh toán của chủ đầu tư, đồng thời gián tiếp bởi những hậu quả chung của nền kinh tế khi ngành bất động sản lâm nguy.

Trong khi đó, khách hàng có nhu cầu mua bất động sản bị "làm khó" bởi chính sách tín dụng từ các ngân hàng ngày càng ngặt nghèo hơn, điều kiện giải ngân khó hơn. Nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng cho vay mua nhà, đầu ra thị trường sẽ càng đi xuống. Doanh nghiệp bất động sản không thu hồi được vốn, đồng nghĩa với việc không thể trả nợ ngân hàng, đẩy tỷ lệ nợ xấu lên rất cao, có thể đưa hệ thống tín dụng vào tâm thế khủng hoảng...

- Để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững, đóng góp tích cực hơn cho phát triển kinh tế, theo ông, đâu là giải pháp để tháo gỡ những khó khăn hiện nay?

- Để thị trường không bị tổn thương, tránh đổ vỡ, tiếp tục duy trì và phát triển bền vững, tôi đề xuất một số kiến nghị cụ thể như sau:

Thứ nhất, cần đẩy nhanh tiến độ chỉnh sửa luật, nội dung sửa cần bám sát thực tế. Nếu còn vướng mắc thì còn phải sửa, không nên vội vã phê duyệt, nhất là Luật Đất đai. Trong quá trình chờ sửa luật, Chính phủ có thể xem xét ban hành một số cơ chế đặc biệt để tháo gỡ vướng mắc cho địa phương trong công tác xử lý hồ sơ, thủ tục đầu tư.

Thứ hai, Ngân hàng Nhà nước nên nới "room" tín dụng cho thị trường bất động sản, khoảng 1-2% để hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản vượt khó, đồng thời tránh ảnh hưởng đến hệ thống tín dụng của quốc gia, tạo cú hích để thị trường sôi động trở lại. Ngân hàng chỉ cần kiểm soát tốt dòng tiền để nó chảy đúng đối tượng, đúng mục đích, dành nguồn vốn tín dụng áp dụng riêng cho các dự án nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người có thu nhập thấp. Gói hỗ trợ lãi suất 2% được triển khai theo Nghị định 31/2022/NĐ-CP cần được phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh, trong đó có bất động sản, đặc biệt với các dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý, các dự án nhà ở xã hội.

Để các doanh nghiệp phát hành trái phiếu có thể huy động vốn ngay tại thời điểm này, Chính phủ nên có thêm một số quy định tạm thời cho thời hạn ngắn (1-2 năm), đủ thời gian giúp các nhà đầu tư hoàn thiện tính chuyên nghiệp theo tinh thần Nghị định 65/2022/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Các doanh nghiệp phát triển bất động sản nên cân nhắc điều chỉnh chính sách phát triển phân khúc sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực của đại chúng để cân bằng thị trường, phát sinh giao dịch, giúp thị trường sôi động trở lại.

- Trân trọng cảm ơn ông!