Sẽ hỗ trợ lãi suất cho cán bộ, viên chức, LLVT mua nhà

Tham gia giải trình chính là Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng. Ngoài ra, còn có sự tham gia của các bộ liên quan gồm: Tài chính, Tài nguyên và Môi trường… cùng một số lãnh đạo địa phương

Qua thực hiện các nghị quyết, giải pháp đã được Quốc hội và Chính phủ đề ra trong thời gian qua, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cho biết, từ đầu năm 2012, thị trường bất động sản tiếp tục khó khăn, giá cả nhà đất tiếp tục sụt giảm, các dự án trì trệ, trầm lắng, tồn kho bất động sản và vật liệu xây dựng tăng nhanh. Tổng hợp báo cáo chưa đầy đủ của 50 địa phương, hiện còn tồn hơn 42.300 căn nhà ở; 92.800 bất động sản văn phòng cho thuê; đất nền nhà ở tồn kho 792ha; đất thương mại khác tồn kho hơn 1,9 triệu m2… Ước tính giá trị tồn kho hơn 110.960 tỷ đồng, trong đó giá trị tồn kho của Hà Nội qua 13 chủ đầu tư là 14.070 tỷ đồng; tại TP. Hồ Chí Minh, tổng hợp hơn 121 dự án đã tồn kho trị giá 30.242 tỷ đồng.

Dư nợ tín dụng bất động sản là hơn 2.000 tỷ đồng, tăng 3,6% so với năm 2011, nhưng dư nợ tín dụng này chưa tính đến các khoản vay tiêu dùng khác nhưng được đầu tư vào bất động sản; trong đó nợ xấu chiếm khoảng 5,6% và khó có thể thanh toán do không bán được hàng.

Theo Bộ trưởng, sự trầm lắng của thị trường bất động sản một phần do nguyên nhân khách quan còn do việc đầu tư bất động sản theo phong trào, cơ cấu hàng hóa mất cân đối; hệ thống tài chính bất động sản chưa hoàn thiện, chủ yếu là vốn ngắn hạn, lãi suất cao; nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thiếu kinh nghiệm, định hướng kinh doanh nên khi thị trường khó khăn, dễ bị phá sản; chi phí đầu vào tăng, cộng với đầu cơ, kích giá dẫn tới giá nhà, đất tăng cao, vượt xa so với thu nhập và nhu cầu của người dân…

Để tháo gỡ khó khăn, từ cuối 2011, Chính phủ đã có chỉ thị tăng cường quản lý thị trường bất động sản, trong đó nâng cao vai trò trách nhiệm các cơ quan nhà nước, tái cơ cấu hàng hóa bất động sản phù hợp với thị trường; yêu cầu các địa phương tự rà soát các dự án bất động sản trên địa bàn trọng điểm, từ đó có đề xuất tiết giảm nguồn cung, tăng nguồn cầu cho thị trường bất động sản; tập trung phát triển nhà ở xã hội; mua nhà thương mại làm nhà ở tái định cư…

Trước tình hình khó khăn và tồn kho bất động sản vẫn kéo dài, ảnh hưởng trực tiếp đến kinh doanh và an sinh xã hội, Bộ Xây dựng tiếp tục có các giải pháp tháo gỡ, qua đó, bước đầu đã phân loại được các dự án cần tạm dừng hoặc cơ cấu lại hàng bất động sản, khiến giá nhà đất đã giảm nhiều, giúp phân khúc nhà ở trung bình đang ấm dần lên.

Thời gian tới, Bộ sẽ tiếp tục hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu bằng việc hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến phát triển đô thị và thị trường bất động sản theo hướng tăng cường quản lý Nhà nước thống nhất từ TƯ đến địa phương, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, cân đối cung-cầu; đặt chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch của từng địa phương; nghiên cứu tổ chức thí điểm cho tổ chức, cá nhân người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam; ngừng GPMB những dự án kém hiệu quả, tạm chuyển đổi mục đích kinh doanh, cho phép chủ đầu tư khai thác; cho phép chuyển đổi các dự án tồn kho sang các mục đích khác phù hợp với quy hoạch như làm bệnh viện, trường học…; các ngân hàng thương mại Nhà nước dành phần vốn hợp lý, khoảng 3% tổng dư nợ để cho các đối tượng là cán bộ, công chức, lực lượng vũ trang mua nhà ở có diện tích dưới 70m2 với lãi suất thấp; nghiên cứu hình thành quỹ đầu tư bất động sản; giãn tiến độ thanh toán tiền sử dụng đất cho các chủ đầu tư dự án theo tiến độ dự án nhưng tối đa không quá 24 tháng; xem xét mua lại các dự án thương mại làm nhà ở xã hội; miễn, giảm một số loại thuế cho các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản và người mua nhà đất; đẩy mạnh thông tin truyền thông, tạo sự ổn định tâm lý với các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về bất động sản…

Phần chất vấn trực tiếp của phiên họp được mở đầu bằng các câu hỏi của các đại biểu Nguyễn Thị Khá, Cao Sỹ Kiêm, Trần Du Lịch. Các đại biểu này đã yêu cầu Bộ trưởng giải trình cụ thể về trách nhiệm của các bộ, ngành liên quan; hướng phát triển trong tương lai cho thị trường bất động sản; những đổi mới về điều hành quản lý bất động sản; chính sách hỗ trợ lãi suất cho các đối tượng mua nhà…

Đại biểu Cao Sỹ Kiêm nhấn mạnh, giải quyết tồn kho chỉ là cái ngọn, cái gốc phải là hướng phát triển tiếp cho bất động sản như thế nào, nhất là về cung-cầu, phân khúc thị trường, chặn đầu cơ, nâng giá?

Trả lời các vấn đề này, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng thừa nhận thực tế, việc đầu tư theo phong trào đã dẫn tới quá nhiều dự án đô thị, so với cầu là thừa, nhưng những sản phẩm cho người thu nhập thấp, trung bình mà đại đa số người dân đang cần lại thiếu. Nguyên nhân thuộc công tác quản lý Nhà nước từ TƯ đến địa phương, trong đó có trách nhiệm của Bộ Xây dựng là cơ quan được giao nhiệm vụ quản lý, kinh doanh bất động sản; trách nhiệm các cơ quan kiểm tra, kiểm soát quy hoạch, thực hiện dự án; trách nhiệm các địa phương trong quyết định, cho phép đầu tư, phê duyệt dự án…

Để khắc phục, Bộ đã tập trung tìm nguyên nhân và đổi mới quan điểm tiếp cận trong xây dựng pháp luật trong năm 2012, thay vì quá đi sâu vào số lượng thì đi sâu vào tăng cường chất lượng các văn bản pháp luật. Kết quả, đã ban hành được nghị định quản lý, phát triển đô thị trong đó tăng cường kiểm soát thống nhất từ TƯ đến địa phương, đảm bảo phát triển đô thị có quy hoạch, kế hoạch, các dự án phát triển đô thị khi được giao thực hiện đều phải trên cơ sở có quy hoạch chung và quy hoạch phân khu, trên cơ sở hình thành khu vực phát triển đô thị của những nơi cần phát triển đô thị thì mới được xem xét, chấp thuận; phân loại các dự án và phân cấp các cấp được quyền phê duyệt.

Bộ trưởng cũng thừa nhận, tháo gỡ khó khăn cho bất động sản là cần thiết nhưng rất khó. Bộ đang hết sức cố gắng, trước mắt là giải quyết hàng tồn kho. Bộ trưởng hi vọng, những giải pháp đã đề ra sẽ từng bước tháo gỡ được, hướng tới lâu dài đạt mục tiêu cao nhất là cân đối cung - cầu, phù hợp với khả năng thanh toán và phát triển của nền kinh tế.

Theo Bộ trưởng, quan điểm của Nhà nước là tập trung gắn tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản với phát triển nhà ở xã hội. Chính phủ đã phân làm 8 loại đối tượng xã hội và có các ưu đãi phù hợp nhằm mục tiêu mọi người đều có nhà ở. Những chính sách đưa ra đều nhắm gián tiếp tăng cầu cho bất động sản, giúp lưu thông dòng tiền còn đọng trong bất động sản. Nếu thực hiện tốt, sẽ giải quyết được hàng bất động sản và VLXD tồn kho.

Về chặn đầu cơ, Bộ trưởng cho rằng, nếu tập trung cho nhà ở xã hội thì quản lý, đầu tư sẽ dễ hơn, các địa phương có thể quản lý chặt được đầu ra. Để kiểm soát đầu cơ của dự án nhà thương mại, cần tăng cường kiểm tra, kiểm soát, đặc biệt là kiểm soát quá trình bán hàng trên các sàn giao dịch, quá trình vay của các nhà đầu tư đối với việc mua lại nhà để đầu cơ, nâng giá….

Liên quan đến các bất cập thể chế, Bộ trưởng cho biết, các bất cập này thể hiện trong nhiều luật, như Luật Nhà ở chưa đề cập đến kiểm soát của Nhà nước trong phát triển bất động sản theo quy hoạch, kế hoạch; thiếu chế tài, quy định về kiểm soát phát triển đô thị và bất động sản…

Tuy nhiên, phần trả lời của Bộ trưởng chưa làm hài lòng đại biểu Trần Du Lịch. Đại biểu này cho biết, Quốc hội hiện đã áp dụng cách dùng một luật để sửa nhiều luật, liệu Bộ Xây dựng đã đề xuất khắc phục những bất cập thể chế trên để giải quyết cái gốc của vấn đề hay chưa? Đại biểu Lịch cũng nhấn mạnh nghịch lý: việc không gặp nhau giữa cung-cầu là vì giống như trên một chuyến bay, hãng hàng không chỉ bán đa số vé là hạng thương gia, còn hạng thấp thì không có, như vậy thì làm sao mà bán vé được! Theo đại biểu Lịch, nếu những giải pháp tháo gỡ không theo đúng quy luật thị trường thì “càng can thiệp coi chừng càng rối”.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Thị Kim Ngân quay trở lại với các nguyên nhân về quản lý Nhà nước cũng cho biết, đã có rất nhiều luật liên quan đến bất động sản, quy hoạch… đã được Quốc hội ban hành nhưng Chính phủ còn chưa có nghị định hướng dẫn đầy đủ. Nếu nghị định được ra đời sớm thì hậu quả có lẽ không nặng nề như bây giờ. Đây là vấn đề cần rút kinh nghiệm.

Về vấn đề các DN hiện nay đang phải mua 1 miếng đất 2 lần khi đầu tư vào các dự án bất động sản, Thứ trưởng Bộ Tài Chính Nguyễn Hữu Chí cho biết, Bộ đã làm việc nhiều lần với TP. Hồ Chí Minh về vấn đề này. Luật Đất đai năm 2013 cho phép nhà đầu tư thỏa thuận với người có đất hợp pháp để chuyển đổi mục đích sử dụng đất và nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất. Thỏa thuận này chỉ người dân và nhà đầu tư biết, Nhà nước không can thiệp. Tuy nhiên, Bộ đã tham mưu Chính phủ ban hành nghị định, trong đó chỉ tính thuế thu trên cơ sở tính phần chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và đất chuyển đổi mục đích sử dụng trong cùng thời điểm.

Rất nhiều dự án bất động sản đã phải dừng triển khai trong năm 2012

Giải đáp thêm chất vấn của đại biểu Trần Du Lịch về chính sách lãi suất cho vay mua nhà với đối tượng là cán bộ, công nhân viên chức, lực lượng vũ trang, ông Đặng Thanh Bình, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho biết, hiện các ngân hàng xác định mức cho vay đối với hàng hóa, dịch vụ đều trên cơ sở thương mại, căn cứ vào chi phí vốn, lợi nhuận, rủi ro… để xác định lãi suất. Trong bối cảnh khó khăn, Ngân hàng vẫn ưu tiên dành một phần nguồn vốn cho vay với lãi suất thấp hơn lãi suất thương mại để tháo gỡ. Năm nay, sẽ thiết kế chương trình cho vay với người mua nhà thu nhập thấp, nhà ở xã hội và hi vọng sẽ thấp hơn nhiều với lãi suất thương mại bình thường.

Tiếp tục đào sâu tìm hiểu nguyên nhân cốt lõi của hiện tượng đóng băng bất động sản, các đại biểu Đỗ Văn Đương, Trần Xuân Hòa, Lê Nam cho rằng, các giải pháp đề ra chưa đủ mạnh mẽ, chúng ta đang chữa bệnh mà ko biết bệnh nhân có bệnh hay không và cần được trị bệnh thế nào.

“Hàng tồn kho chủ yếu là phân khúc cao cấp nên Nhà nước không thể cứu được. Chúng ta có nên để thị trường tự điều tiết, như vậy có lợi cho dân hơn”, đại biểu Nam đề xuất.

Trả lời các đại biểu, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cho biết, những giải pháp đã báo cáo có cả tính chất dài hạn, không chỉ ngắn hạn. Thị trường bất động sản cần nhiều ngành giải quyết, đặc biệt là lĩnh vực tài chính, tiền tệ. Chính phủ đã cho rà soát và đã dừng các dự án không phù hợp quy hoạch, kém hiệu quả. Với những dự án đã hoàn thành, tùy theo khả năng, vị trí thì cơ cấu lại căn hộ cho phù hợp nhu cầu thị trường, nhưng không phải là tạo ra những khu nhà ổ chuột.

Bộ trưởng cũng cho biết, việc chia nhỏ căn hộ là rất khó nếu công trình đã xong, nên phải tính toán cụ thể thì mới cho phép. Hiện đã có nhiều DN chủ động xin cơ cấu lại theo kiểu này để giảm diện tích căn hộ, phù hợp túi tiền người dân. Với những dự án mới xây móng, để cơ cấu lại căn hộ thì rất dễ. Với những dự án mới có hạ tầng, cũng cơ cấu lại phần nào làm nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, văn phòng…

“Hiện nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn. Nếu mỗi năm dự kiến tăng 1 triệu dân đô thị thì năm 2020, Việt Nam có khoảng 38 triệu dân đô thị, chỉ tính 10% số này cần nhà xã hội thì đã cần 1 triệu căn nhà”, Bộ trưởng cho biết.

Vì vậy, khi cơ cấu dự án chuyển sang nhà ở xã hội thì sẽ góp phần giảm dự án chưa có giao dịch, giảm nền đất bỏ hoang, giảm những biệt thự, liền kề… Theo Bộ trưởng, trong trung hạn 2 năm chắc chắn sẽ có sự biến chuyển.

Về giải quyết bài toán cung vượt cầu trong bất động sản, theo Bộ trưởng, hiện cung đang vượt cầu ở phân khúc cao cấp và nhà giá trung bình, nhưng với nhà thu nhập thấp, quy mô nhỏ, giá rẻ thì cung nhỏ hơn cầu nhiều. Hiện giá bất động sản đã giảm từ 5-50% tùy khu vực, vị trí, nhưng giảm vẫn chưa phù hợp với khả năng thanh toán của người dân.

Bộ trưởng cũng cho rằng, giải quyết hàng tồn kho có tính chất liên hoàn, giải quyết được mảng này thì sẽ kéo theo các mảng khác. Muốn giải quyết nhanh và triệt để thì cần nguồn lực tài chính lớn, nhưng do điều kiện nước ta còn hạn chế nguồn lực nên phải giải quyết từng bước.

Về chất lượng đô thị kém, theo Bộ trưởng thừa nhận, chất lượng phát triển đô thị ở một số nơi không đồng đều, thiếu hạ tầng xã hội, giao thông đô thị nhiều nơi còn tắc nghẽn, vệ sinh, môi trường đô thị còn ô nhiễm… Nhưng chúng ta không thể nóng ruột được. Vì thu nhập đầu người của ta còn chưa cao, nếu đầu tư nhiều cho đô thị thì sẽ dẫn tới hạn chế đầu tư cho nông thôn, tạo ra sự mất cân đối, thiếu hài hòa.

“Việc nâng cấp và mở rộng đô thị là yêu cầu tất yếu khách quan, không thể tránh được, vấn đề ở đây là cần xác định có việc mở rộng và nâng cấp tự phát hay không; còn nâng cấp đô thị theo quy hoạch thì đã có quy trình chặt chẽ. Tôi cho rằng, không có chuyện chạy để mở rộng nâng cấp đô thị”, Bộ trưởng nói.

Nhất trí quan điểm, Nhà nước không thể làm thay toàn bộ thị trường, hệ thống giải pháp được đề ra chỉ là góp phần hỗ trợ thị trường, đại biểu Vũ Viết Ngoạn lưu ý, việc thông tin tuyên truyền về bất động sản cũng phải đúng liều lượng, đúng mức, không khiến người dân và nhà đầu tư kì vọng quá mà không có những vận động tự thân.

Chung quan điểm, đại biểu Nguyễn Ngọc Hòa đặt vấn đề, cách tiếp cận trong giải quyết khó khăn cho lĩnh vực bất động sản của chúng ta thiên về phía cung nhiều hơn và thông điệp gửi cho công chúng là Chính phủ đang lo lắng quá nhiều về hàng tồn kho bất động sản. Nên chăng, đổi lại hướng tiếp cận là kích cầu cho bất động sản. Nên chọn đúng đối tượng và chính sách hỗ trợ hướng vào đúng đối tượng thì mới giải quyết hợp lý.

Đại biểu Ngô Văn Minh cũng lên tiếng, cách tiếp cận nguyên nhân khách quan và chủ quan như báo cáo của Chính phủ là chưa chuẩn nên chưa thuyết phục. Chính phủ đánh giá cách làm thời gian qua chưa đúng quy hoạch, thiếu quy hoạch… thì ai là người cấp phép những dự án đó, ai làm cho thị trường bất động sản đóng băng, thua lỗ để giờ cả Quốc hội, Chính phủ phải giải cứu?

Trước các ý kiến này, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cho biết, việc đánh giá về tồn kho bất động sản rất khó. Bộ tiếp tục có trách nhiệm xây dựng dữ liệu đánh giá để có thể đề ra các giải pháp quản lý tốt hơn. Hiện chúng ta mới đánh giá tồn kho những sản phẩm hoàn thành hoặc hoàn thành một phần nhưng chưa được giao dịch. Còn thực tế, nợ chủ đầu tư với khách hàng là rất lớn.

Bộ trưởng khẳng định, những giải pháp đưa ra là gián tiếp tạo ra gói kích cầu bất động sản gắn với thực hiện chiến lược nhà ở, tạo điều kiện cho dân nghèo không đủ tiền vẫn có thể cải thiện nhu cầu nhà ở. Do đó, việc lấy cầu làm mục tiêu để giải quyết cung là hoàn toàn đúng đắn.

“Chúng tôi mong muốn người dân được mua nhà ở xã hội với giá thấp hơn giá thành xây dựng nhà ở thương mại cùng loại. Hiện nay, giá nhà ở xã hội đang rơi vào xấp xỉ 9-10 triệu đồng. Tôi đồng tình giá nhà ở xã hội tầm 1 tỷ đồng thì đúng là khó cho người lao động mua thật. Chúng tôi đang muốn nhà ở xã hội chỉ tầm 500 triệu đồng trở lại, nhất là ở Hà Nội, với khoảng 50m2, kèm theo hỗ trợ lãi suất của ngân hàng. Muốn vậy Ngân hàng nhà nước phải có gói tái cấp vốn, các địa phương có điều kiện ngân sách cũng phải hỗ trợ vốn vay thì người nghèo mới có nhà”, Bộ trưởng nói.

Bộ trưởng khẳng định, các chính sách đặt ra hoàn toàn là để tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế nên phải tìm điểm nghẽn để tháo gỡ mà bất động sản là một trong các điểm nghẽn. Muốn vậy phải cân bằng cung – cầu và có sự kiểm soát của Nhà nước.

“Bảo vệ lợi ích DN chính là bảo vệ lợi ích người dân”, Bộ trưởng nói.