Quy định thời hạn sử dụng chung cư:Cách tiếp cận mới trong khai thác quỹ đất đô thị

Đề xuất này được xem là bước cụ thể hóa định hướng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28-7-2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan; đồng thời mở ra cách tiếp cận mới trong việc cải tạo chung cư và yêu cầu sử dụng hiệu quả quỹ đất đô thị.

Quản lý theo vòng đời công trình

Tại kỳ họp không thường lệ thứ nhất, Quốc hội khóa XVI, mới đây, thừa ủy quyền của Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh đã tiếp thu, giải trình và làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội nêu khi thảo luận về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở.

Một trong những nội dung đáng chú ý là định hướng sửa đổi Luật Nhà ở, trong đó đề xuất bổ sung quy định về sở hữu nhà ở, quy định “chung cư có thời hạn” theo hạn sử dụng công trình xây dựng gắn với việc bảo đảm quyền tài sản. Chủ sở hữu căn hộ được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi công trình hết thời hạn sử dụng.

Đề xuất này được đặt trong tổng thể định hướng của Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28-7-2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV. Nghị quyết nêu rõ: Đối với chung cư xây dựng mới, cần quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn xây dựng công trình gắn với bảo đảm quyền tài sản; chủ sở hữu căn hộ có quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi hết thời hạn.

Đáng chú ý là “thời hạn” ở đây cần được hiểu là thời hạn sử dụng của công trình, không đồng nghĩa với việc mọi căn hộ đều chỉ được sở hữu trong một khoảng thời gian cứng như 50 hay 70 năm.

Theo quy định của pháp luật xây dựng, tuổi thọ thiết kế của công trình được xác định trong hồ sơ thiết kế và có thể khác nhau, tùy từng công trình. Khi hết thời hạn theo thiết kế, cơ quan có thẩm quyền phải kiểm định, đánh giá chất lượng để xác định công trình còn đủ điều kiện sử dụng hay phải phá dỡ, xây dựng lại.

Cách tiếp cận này, nếu được thể chế hóa chặt chẽ, có thể tạo sự thay đổi quan trọng trong tư duy quản lý nhà chung cư. Thay vì mặc định công trình tồn tại vô thời hạn, chính sách chuyển sang quản lý theo vòng đời, chất lượng và an toàn của công trình. Đây cũng là yêu cầu thực tế: Mặc dù nhiều chung cư cũ tại các đô thị lớn đã xuống cấp nhưng việc phá dỡ, xây dựng gặp vướng mắc liên quan đến quyền sở hữu, lợi ích của cư dân, phương án bồi thường, nguồn lực thực hiện...

Đối với Hà Nội, vấn đề này càng có ý nghĩa khi thành phố đang đứng trước yêu cầu đẩy nhanh cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ, đồng thời chỉnh trang những khu vực đô thị có mật độ xây dựng cao.

Khi cơ chế về thời hạn sử dụng được xác lập minh bạch ngay từ đầu đối với các dự án chung cư xây dựng mới, người dân có thể chủ động hơn trong việc lựa chọn, sử dụng và hoạch định giá trị tài sản; đồng thời thành phố sẽ thuận lợi hơn trong việc tổ chức không gian đô thị theo hướng hiện đại, an toàn, bền vững...

Bảo đảm quyền lợi của người dân

TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, định hướng quy định “thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn công trình” khi sửa đổi Luật Nhà ở là cách tiếp cận phù hợp với bản chất của tài sản và góp phần tháo gỡ “điểm nghẽn” kéo dài trong việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Tuy nhiên, “chung cư có thời hạn” không nên được hiểu là một “chiếc đồng hồ đếm ngược” đến thời điểm người dân mất quyền sở hữu căn hộ. Quyền của chủ sở hữu cần được chuyển hóa thành các quyền, lợi ích cụ thể đối với công trình mới, giá trị đất và phương án tái định cư.

TS Nguyễn Văn Khôi cũng lưu ý, để chính sách tạo được sự đồng thuận, nhà nước cần quy định rõ một số vấn đề: Xác định niên hạn công trình từ thời điểm nào; trách nhiệm kiểm định khi công trình hết tuổi thọ thiết kế; phương thức xác định chi phí xây dựng lại; cách thức huy động và đóng góp tài chính của các chủ sở hữu; quyền lợi của người dân trong thời gian phá dỡ, xây dựng lại; cơ chế xử lý trường hợp một bộ phận chủ sở hữu không có khả năng hoặc không đồng thuận với phương án xây dựng mới...

Nhấn mạnh việc cần phân biệt rõ giữa “thời hạn sử dụng chung cư” và “thời hạn sở hữu căn hộ”, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, niên hạn công trình là vấn đề đã được pháp luật xây dựng quy định, bởi bất kỳ công trình nào cũng có tuổi thọ thiết kế và tuổi thọ thực tế. Vì vậy, việc xác định thời hạn sử dụng chung cư không đồng nghĩa với việc nhà nước đặt ra thời hạn “cứng” chấm dứt quyền tài sản của người dân.

Việc sửa luật cần đặc biệt quan tâm đến tính kế thừa và quyền lợi của người đang sở hữu căn hộ. Theo hướng này, quy định mới nên áp dụng đối với các dự án chung cư xây dựng mới, tránh tác động đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân đang sở hữu căn hộ theo cơ chế hiện hành.

Các chuyên gia cho rằng, điều quan trọng nhất trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở là phải biến nguyên tắc “gắn với bảo đảm quyền tài sản” thành những quy định cụ thể, có thể thực thi.

Mặt khác, khi nhà chung cư bị phá dỡ, mặc dù vật kiến trúc cũ không còn, quyền tài sản của chủ sở hữu liên quan đến quyền sử dụng đất chung, phần sở hữu chung, giá trị còn lại của căn hộ, quyền được bồi thường, tái định cư hoặc nhận căn hộ xây dựng lại vẫn phải được bảo đảm.

Khi quyền lợi của người dân được xác lập rõ ràng, nghĩa vụ tài chính minh bạch, trách nhiệm của các bên được phân định rành mạch, cơ chế “chung cư có thời hạn” mới thực sự trở thành công cụ nâng cao chất lượng đô thị thay vì trở thành yếu tố gây bất an cho thị trường và người sở hữu nhà...