Phát triển nhà ở xã hội cho thuê tại Hà Nội: Nghịch lý thiếu và thừa

Vừa thiếu, vừa “ế”

Với những công chức nhà nước như chị Nguyễn Vân Anh (công tác tại Quận ủy Đống Đa), được thuê một căn hộ chung cư mức giá phù hợp với thu nhập là điều may mắn. “Năm 2012, gia đình tôi được xét duyệt thuê căn hộ diện tích 36m2 tại CT19 Khu đô thị Việt Hưng (quận Long Biên). Mặc dù hơi xa, nhưng giá thuê phù hợp (1,2 triệu đồng/tháng), khu nhà đồng bộ hạ tầng và quan trọng hơn gia đình có chỗ ở ổn định”, chị Nguyễn Vân Anh chia sẻ.

Tuy nhiên, những người may mắn tìm được căn hộ ưng ý như chị Vân Anh không nhiều. Theo TS.KTS Lê Thị Bích Thuận, Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng (Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam), tại các nước phát triển, nhà ở xã hội cho thuê là giải pháp tăng tối đa cơ hội tiếp cận nhà ở cho các đối tượng có mức thu nhập thấp trong xã hội. Tuy nhiên, tại Việt Nam, việc phát triển nhà ở xã hội cho thuê còn rất hạn chế. Hiện, quỹ nhà ở cho thuê tại Hà Nội chỉ chiếm 14% tổng quỹ nhà ở trên toàn thành phố.

Theo thống kê của Sở Xây dựng, Hà Nội hiện chỉ có 3 dự án nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua, với gần 1.200 căn, đầu tư bằng nguồn vốn nhà nước, gồm: Dự án CT19; dự án CT21 Khu đô thị Việt Hưng (quận Long Biên); dự án D15, D16 Khu đô thị Đặng Xá II (huyện Gia Lâm). Ngoài ra, có 4 khu nhà với 2.407 chỗ ở dành cho công nhân tại các khu công nghiệp; 6 dự án nhà ở sinh viên tập trung với 18.438 chỗ ở tại các dự án: A1, A5, A6 Khu đô thị Pháp Vân - Tứ Hiệp; CT1 Khu đô thị Mỹ Đình II... Cùng với đó, một số dự án nhà ở xã hội do các doanh nghiệp đầu tư, như: Phú Lãm, Kiến Hưng (quận Hà Đông), Bamboo Garden (huyện Quốc Oai), Thạch Bàn (quận Long Biên),... cũng đã được đưa vào vận hành.

Song nghịch lý ở chỗ, trong khi quỹ nhà ở xã hội nói chung còn thiếu, mới đáp ứng 30% nhu cầu, thì riêng nhà ở xã hội cho thuê (ngoại trừ một số dự án đầu tư bằng ngân sách) lại rơi vào tình cảnh ế ẩm. Dự án ký túc xá Pháp Vân - Tứ Hiệp, hiện chỉ có 3/6 tòa nhà đã xây dựng được đưa vào vận hành (từ tháng 1-2015), số lượng sinh viên thuê trọ rất ít, tỷ lệ lấp đầy khoảng 40-50%, do nằm xa các cụm trường đại học, thiếu các tuyến giao thông công cộng kết nối. Tương tự, một số dự án nhà ở xã hội khác cũng khó thu hút được khách, như: Dự án Bamboo Garden (huyện Quốc Oai) trải qua 15 lần thông báo nhận hồ sơ, đăng ký thuê, nhưng đến nay tỷ lệ lấp đầy mới đạt 50%; dự án nhà ở xã hội thuộc khu tái định cư Đông Hội (huyện Đông Anh) qua 4 lần thông báo nhận hồ sơ, tỷ lệ lấp đầy chỉ đạt hơn 30%; Tổ hợp nhà ở xã hội và dịch vụ thương mại AZ Thăng Long (huyện Hoài Đức) qua 8 lần thông báo, tỷ lệ lấp đầy cũng mới đạt hơn 40%...

Tạo cơ chế đặc thù và mở cho chủ đầu tư, người dân

TS.KTS Nguyễn Trung Dũng, Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn quốc gia (Bộ Xây dựng) cho rằng, nguyên nhân chính khiến một số dự án nhà ở xã hội chưa hút khách, rơi vào tình cảnh vừa thiếu, vừa thừa là do các dự án này có vị trí rất xa khu trung tâm thành phố, đi lại mất nhiều thời gian, trong khi thiếu hạ tầng, dịch vụ tiện ích như khu vui chơi giải trí, thương mại… Nguyên nhân sâu xa hơn là việc xác định quỹ đất, lập quy hoạch không gắn với nhu cầu thực tế thị trường; khu vực có quỹ nhà thị trường lại không có nhu cầu và ngược lại. "Điều này có thể thấy rõ ở khu vực xã Kim Chung (huyện Đông Anh) gần các khu công nghiệp nên nhu cầu nhà ở cho thuê lớn, người dân sở tại xây đến đâu cho thuê hết đến đấy, dù chất lượng sống không bằng dự án được đầu tư bài bản" - ông Nguyễn Trung Dũng dẫn chứng.

Ngoài ra, đa số người dân hiện vẫn mang tâm lý muốn sở hữu nhà. Trong khi, cơ chế thuê mua nhà xã hội chưa linh hoạt, người dân phải thuê trong một thời gian nhất định mới được mua, kể cả khi đã có đủ điều kiện về tài chính.

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà, tại Hàn Quốc, nhà ở xã hội được chia thành nhiều nhóm, bao gồm cả nhà cho thuê, được nhà nước tài trợ. Người nghèo, người thu nhập thấp được Chính phủ cho thuê nhà với mức giá thấp hơn thị trường khoảng 30%. Nhóm có thu nhập trung bình, Chính phủ hỗ trợ mức lãi suất thấp để họ có thể mua nhà.

Bàn về giải pháp, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, bên cạnh việc người dân cần thay đổi tâm lý sở hữu nhà hơn là thuê nhà, thì các địa phương cần xem xét lại công tác quy hoạch, xác định quỹ đất hợp lý, gắn dự án nhà ở xã hội với nhu cầu thực tế; đồng thời xây dựng thêm các khu đô thị nhà ở xã hội, giá rẻ đồng bộ về hạ tầng nhằm thu hút người dân về ở. Đặc biệt, cần có cơ chế riêng về phát triển nhà ở xã hội tại các đô thị lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.

Về vấn đề này, ông Bùi Tiến Thành, Trưởng phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng Hà Nội) cho biết, nhằm triển khai có hiệu quả chương trình phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn, UBND thành phố vừa có báo cáo, kiến nghị Bộ Xây dựng một số giải pháp đặc thù như: Bổ sung quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội khi lập, phê duyệt quy hoạch phân khu đô thị, quy hoạch đô thị… Hà Nội cũng đã được Thủ tướng Chính phủ đồng ý về nguyên tắc triển khai 5 khu đô thị nhà ở xã hội tập trung tại các huyện Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Thường Tín; cùng với đó rà soát toàn bộ quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại, thu hồi, hoặc dừng các dự án chậm triển khai để đề xuất chuyển quỹ đất phục vụ phát triển nhà ở xã hội giai đoạn đến năm 2020 và các năm tiếp theo…

Theo Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), Bộ đang phối hợp với các địa phương rà soát dự án nhà ở xã hội; nghiên cứu cơ chế, mô hình phát triển phù hợp với thực tiễn địa phương. Mô hình xây dựng thiết chế nhà ở, văn hóa, xã hội gắn với các khu công nghiệp để phục vụ công nhân đang được Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam triển khai là một ví dụ.