Nhiều dự án bất động sản cần sớm được tháo gỡ ách tắc với Luật Đất đai (sửa đổi)

Bảng giá đất cần mang hơi thở của cuộc sống

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Khôi, đất đai là yếu tố quan trọng, chi phối hoạt động của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thời gian qua, nhiều phân khúc bất động sản đang gặp nhiều rào cản lớn, trong đó có những vướng mắc về pháp lý. Đặc biệt, trong bối cảnh kinh tế thị trường, Luật Đất đai 2013 vẫn còn bộc lộ không ít bất cập, nổi bật là vấn đề giá đất - trung tâm của mọi quan hệ tài chính đất đai, dẫn đến nghịch lý giữa giá đất đền bù với giá thị trường, ảnh hưởng đến quyền lợi, đời sống và sinh kế của người có đất bị thu hồi; chênh lệch địa tô bất hợp lý gây thất thoát ngân sách, 70% khiếu kiện, tranh chấp liên quan đến đất đai…

Chia sẻ về bất cập của Luật Đất đai 2013 tác động tới việc phát triển của các dự án bất động sản, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP Invest) Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, Luật Đất đai 2013 và Nghị định 30 không cho phép chuyển đổi các loại đất khác sang đất ở đang khiến một lượng lớn dự án bị ách tắc. Con số hiện đang ách tắc tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh ước khoảng 400 dự án. Điều này đang gây khó khăn và cản trở doanh nghiệp trong quá trình phát triển nguồn cung bất động sản phục vụ thị trường.

Góp ý về sửa đổi Luật Đất đai 2013, PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Phó Trưởng ban Pháp chế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, vấn đề xác định giá đất, khung giá đất... là một trong những điểm nghẽn cần sớm được tháo gỡ. Bảng giá đất cần phải mang hơi thở của cuộc sống và khơi dậy tiềm năng có được từ đất đai, chứ không nên chỉ khô cứng trên bàn giấy, bởi khung giá đất trên thị trường cần đáp ứng các quy luật của thị trường. Nếu áp dụng khung giá hiện hành trong khi chưa phản ánh đúng giá trị trường, làm cho người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Điều đó làm cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm triển khai và dự án bất động sản sẽ chậm đi vào hoạt động, là một tác nhân làm thu hẹp nguồn cung bất động sản.

Theo đó, PGS.TS Doãn Hồng Nhung cho rằng các nhà làm luật chỉ nên quy định rõ ràng cơ chế, phương pháp xác định giá trị thị trường. Tất cả nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đều nên quy ra cơ sở giá trị thị trường, đồng thời, giao việc xác định này cho các cơ quan, tổ chức độc lập, có năng lực. Việc xác định giá đất theo thị trường sẽ là cơ chế tối ưu để hạn chế thất thu ngân sách Nhà nước, làm hài lòng, thỏa mãn tất cả các bên sử dụng đất có liên quan.

Mở hành lang pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng

Trong khi đó, thời gian qua, bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, nhất là những "đứa con lai": Căn hộ du lịch (condotel), nhà phố du lịch (shoptel)... cũng đang chịu ảnh hưởng nặng nề khi Luật Đất đai 2013 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chưa có quy định cụ thể, rõ ràng về khái niệm, chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất hay cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với loại hình bất động sản này.

Theo luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật hợp danh Minh Bạch, những vấn đề pháp lý đối với loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng còn quá nhiều khoảng trống. Pháp luật Việt Nam chưa nhất quán chính sách về đất đai với các bất động sản du lịch, dẫn đến việc "chữa cháy" bằng cách hướng dẫn sử dụng những quy định đối với các loại hình bất động sản sẵn có để giải quyết những loại hình bất động sản mới chưa được pháp luật quy định, là điều không phù hợp. Từ đây cho thấy, nguyên nhân về rào cản pháp lý chính là yếu tố quan trọng nhất làm cản trở sự phát triển của loại hình bất động sản này.

Cùng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, Luật Đất đai sửa đổi cần bổ sung quy định liên quan đến loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Đơn cử như quy định về đất phát triển các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng mới thuộc các trường hợp Nhà nước cho thuê đất. Ngoài ra, cần cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là khách sạn, căn hộ - khách sạn, văn phòng lưu trú, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng, nhà nghỉ du lịch và công trình khác trên đất thương mại, dịch vụ. “Nhà nước ta đặt mục tiêu phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, song hệ thống pháp lý lại chưa hoàn thiện. Đây là trở ngại lớn nhất khiến mục tiêu trên khó thực hiện”, ông Lê Hoàng Châu bày tỏ.

Theo các chuyên gia, nhu cầu hoàn thiện khung pháp lý về loại hình bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay là nhu cầu cấp bách và cần thiết, đặc biệt là trong bối cảnh sửa đổi Luật Đất đai 2013. Vì vậy, thời điểm hiện tại là rất phù hợp để xem xét và định danh lại các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng mới. Luật Đất đai sửa đổi có những tên gọi, khái niệm về các loại bất động sản, các loại dự án bất động sản... sẽ là cơ sở cho Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch tiếp tục triển khai những quy định cụ thể. Đây cũng là cơ hội để hoàn thiện hành lang pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng được phát triển và phát triển một cách có lộ trình, hợp lý.