Nhà ở cho thuê: Trụ cột mới cho chính sách nhà ở Hà Nội

Xây dựng thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp

Tại cuộc làm việc ngày 25-5-2026 về phát triển nhà ở cho thuê, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng nhấn mạnh nhà ở cho thuê là phân khúc chiến lược dài hạn, yêu cầu Hà Nội phải tiên phong làm điểm, sớm khởi công các dự án nhằm ổn định thị trường và phục vụ người dân. Nội dung chỉ đạo trọng tâm của Thủ tướng Chính phủ còn là xác định nhà ở cho thuê là phân khúc chiến lược phục vụ trực tiếp người lao động có thu nhập thấp. Hà Nội cần đi đầu, tận dụng cơ chế đặc thù của Luật Thủ đô để làm điểm mô hình nhà ở cho thuê.

Thành phố cũng cần chuyển mạnh tư duy từ tập trung chủ yếu sang nhà ở thương mại sang phát triển đồng bộ nhà ở cho thuê dài hạn cũng như nghiên cứu cơ chế, chính sách đất đai, hạ tầng và thời hạn thuê hợp lý để ngăn chặn đầu cơ và hỗ trợ người dân.

Như vậy, nội dung chỉ đạo không chỉ là định hướng trước mắt mà còn cho thấy sự thay đổi trong cách tiếp cận đối với chính sách nhà ở. Đây là sự điều chỉnh có cơ sở từ thực tiễn.

Là đô thị đặc biệt với quy mô dân số hơn 8 triệu người, mỗi năm Hà Nội tiếp tục thu hút lượng lớn lao động, sinh viên, chuyên gia và người nhập cư đến sinh sống, làm việc. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở cho thuê có chất lượng vẫn phát triển chậm so với nhu cầu. Thị trường hiện chủ yếu dựa vào các hộ gia đình cho thuê nhà trọ, căn hộ riêng lẻ hoặc các mô hình tự phát, trong khi những dự án cho thuê quy mô lớn, được quản lý chuyên nghiệp còn rất ít.

Ở chiều ngược lại, phần lớn doanh nghiệp bất động sản vẫn ưu tiên phát triển dự án để bán. Chu kỳ đầu tư dài, khả năng thu hồi vốn chậm, lợi nhuận thấp hơn so với bán nhà, cùng với việc thiếu các chính sách khuyến khích đủ mạnh khiến nhà ở cho thuê nhiều năm chưa trở thành lựa chọn hấp dẫn đối với nhà đầu tư. Hệ quả là thị trường luôn tồn tại nghịch lý: nhu cầu rất lớn nhưng nguồn cung chính thức lại thiếu.

Bước ngoặt bắt đầu xuất hiện khi Hà Nội được trao cơ chế đặc thù để chủ động xây dựng chính sách phát triển nhà ở phù hợp với điều kiện của Thủ đô. Cụ thể hóa Luật Thủ đô 2026, HĐND thành phố đã ban hành Nghị quyết số 72/2026/NQ-HĐND về cơ chế, chính sách đầu tư phát triển và hỗ trợ nhà ở. Đáng chú ý, lần đầu tiên nhà ở cho thuê được quy định thành một nội dung riêng với hàng loạt cơ chế ưu đãi nhằm khuyến khích phát triển loại hình này.

Theo Nghị quyết, thành phố áp dụng nhiều chính sách hỗ trợ như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở cho thuê; đơn giản hóa một số thủ tục đầu tư; đồng thời cho phép chủ đầu tư được bố trí tối đa 50% tổng số căn hộ của dự án để kinh doanh nhà ở thương mại nhằm tạo nguồn thu bù đắp chi phí đầu tư, bảo đảm tính khả thi về tài chính. Cùng với đó, UBND thành phố sẽ ban hành khung giá thuê và cơ chế quản lý, vận hành nhằm bảo đảm đúng mục tiêu an sinh, tránh tình trạng biến tướng hoặc đầu cơ chính sách.

Điểm đáng chú ý là chính sách mới không chỉ hướng tới nhóm người thu nhập thấp như trước đây mà mở rộng đối tượng thụ hưởng. Người lao động, công nhân, cán bộ, công chức, viên chức, chuyên gia, nhà khoa học, lực lượng vũ trang, người trẻ mới lập nghiệp... đều được xác định là những nhóm có nhu cầu thuê nhà ở ổn định và cần được tạo điều kiện tiếp cận quỹ nhà ở với mức chi phí hợp lý.

Có thể thấy, thay đổi lớn nhất không nằm ở các ưu đãi dành cho nhà đầu tư mà ở cách nhìn nhận về vai trò của nhà ở cho thuê. Từ một phân khúc gần như đứng ngoài các chương trình phát triển nhà ở, loại hình này đang từng bước được đặt ngang hàng với nhà ở thương mại và nhà ở xã hội trong chiến lược phát triển đô thị. Đây cũng là tiền đề để Hà Nội hình thành một thị trường nhà ở cân bằng hơn, nơi người dân có nhiều lựa chọn về chỗ ở thay vì chỉ theo đuổi mục tiêu sở hữu bằng mọi giá.

Hình thành "hệ sinh thái" nhà ở cho thuê của Thủ đô

Nếu Nghị quyết 72/2026/NQ-HĐND tạo hành lang pháp lý, thì Kế hoạch số 260/KH-UBND của UBND thành phố là bước cụ thể hóa để đưa chính sách vào cuộc sống. Theo Kế hoạch này, Hà Nội sẽ rà soát quỹ đất, hoàn thiện cơ chế lựa chọn nhà đầu tư, xây dựng khung giá thuê và tổ chức triển khai các dự án nhà ở cho thuê theo lộ trình phù hợp. Điều đó cho thấy thành phố không xem nhà ở cho thuê là giải pháp tình thế, mà từng bước xây dựng một thị trường phát triển ổn định, có sự điều tiết của Nhà nước và sự tham gia của doanh nghiệp.

Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn hẹp, việc phát triển nhà ở cho thuê cũng được đặt trong tổng thể chiến lược quy hoạch đô thị. Thay vì hình thành các khu nhà ở tách biệt, nhiều chuyên gia cho rằng loại hình này cần gắn với các khu vực có nhu cầu ở thực lớn như khu công nghiệp, trường đại học, trung tâm đổi mới sáng tạo, khu công nghệ cao và đặc biệt là các hành lang giao thông công cộng theo mô hình TOD. Khi nơi ở được bố trí gần nơi làm việc, học tập và các tuyến đường sắt đô thị, người dân không chỉ giảm chi phí sinh hoạt, thời gian đi lại mà còn góp phần giảm áp lực giao thông, sử dụng hiệu quả hạ tầng đô thị.

Đây cũng là định hướng phù hợp với Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm, trong đó phát triển đô thị theo mô hình đa trung tâm, lấy giao thông công cộng làm động lực phát triển và hình thành các không gian sống chất lượng gắn với việc làm, dịch vụ công và hạ tầng xã hội. Trong bức tranh đó, nhà ở cho thuê không chỉ là sản phẩm của thị trường bất động sản mà còn là một cấu phần của quy hoạch đô thị và chính sách an sinh.

Tuy vậy, từ chủ trương đến thực tiễn vẫn còn không ít thách thức. Bài toán đầu tiên là cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người thuê nhà. Nếu giá thuê được khống chế quá thấp, nhà đầu tư sẽ khó thu hồi vốn và thiếu động lực tham gia; ngược lại, nếu giá thuê vượt quá khả năng chi trả của người dân thì mục tiêu an sinh sẽ khó đạt được. Vì vậy, bên cạnh các ưu đãi về đất đai và thủ tục, việc xây dựng cơ chế tài chính đủ hấp dẫn để thu hút nguồn lực xã hội là yếu tố quyết định thành công của chính sách.

Một vấn đề khác là quản lý, vận hành sau đầu tư. Nhà ở cho thuê chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi được vận hành chuyên nghiệp, minh bạch, bảo đảm đúng đối tượng thụ hưởng và duy trì chất lượng dịch vụ trong suốt vòng đời dự án. Đây cũng là điều kiện để hình thành niềm tin của người dân đối với mô hình thuê nhà dài hạn, điều còn khá mới trong bối cảnh tâm lý "an cư phải gắn với sở hữu" vẫn phổ biến.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, việc bổ sung cơ chế phát triển nhà ở cho thuê là bước đi cần thiết trong bối cảnh nhu cầu thuê nhà tại các đô thị lớn ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, để chính sách đi vào cuộc sống, cần bảo đảm sự hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, đồng thời xây dựng môi trường đầu tư ổn định để thu hút các doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này.

Nhìn rộng hơn, việc Hà Nội lựa chọn phát triển nhà ở cho thuê không chỉ nhằm giải quyết bài toán thiếu nguồn cung chỗ ở trước mắt. Đây còn là bước chuẩn bị cho một đô thị có khả năng thu hút và giữ chân nguồn nhân lực chất lượng cao, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế tri thức và hội nhập quốc tế. Khi người lao động, chuyên gia hay người trẻ có thể dễ dàng tiếp cận một nơi ở ổn định với chi phí hợp lý, sức cạnh tranh của đô thị cũng được nâng lên.