Hà Nội kiến tạo thị trường nhà ở cho thuê, mở rộng cơ hội an cư

Đây là nội dung chính của chương trình Hà Nội chuyển động phát sóng tối 8-7, với chủ đề “Hà Nội kiến tạo thị trường nhà ở cho thuê - mở rộng cơ hội an cư”. Chương trình được truyền hình trực tiếp trên tổ hợp đa phương tiện của Cơ quan Báo và Phát thanh, Truyền hình Hà Nội.

Chương trình có sự tham gia của hai vị khách mời là Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội và TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Hai chuyên gia sẽ phân tích những cơ hội, thách thức cũng như đề xuất các giải pháp về cơ chế, chính sách, quỹ đất và nguồn lực nhằm phát triển thị trường nhà ở cho thuê theo hướng đồng bộ, bền vững, đáp ứng nhu cầu an cư ngày càng lớn của người dân Thủ đô.

Đáng chú ý, Hà Nội vừa khởi công 3 dự án nhà ở cho thuê, đánh dấu bước chuyển từ tư duy ưu tiên phát triển nhà ở để bán sang phát triển đồng bộ cả thị trường nhà ở cho thuê. Đây được xem là tín hiệu tích cực, mở ra thêm cơ hội tiếp cận chỗ ở phù hợp cho người lao động và các nhóm có nhu cầu ở thực, đồng thời góp phần đa dạng hóa nguồn cung, điều tiết cung - cầu và hướng tới xây dựng thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh hơn.

Tuy nhiên, để mô hình này trở thành một trụ cột của thị trường bất động sản, các chuyên gia cho rằng cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách, quy hoạch quỹ đất và các chính sách ưu đãi đủ sức hấp dẫn để thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư.

Bên cạnh đó, việc phát triển nhà ở cho thuê cần gắn với hạ tầng giao thông, việc làm và các tiện ích đô thị, tạo điều kiện để người dân có thêm lựa chọn an cư với chi phí phù hợp, thay vì chịu áp lực phải sở hữu nhà bằng mọi giá. Đây cũng được kỳ vọng sẽ là mô hình để Hà Nội tiên phong triển khai, tạo cơ sở thực tiễn cho việc nhân rộng trên phạm vi cả nước.

Chủ trương đúng đắn, định hình lại thị trường bất động sản

Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, việc Hà Nội đồng loạt khởi công ba dự án nhà cho thuê với sự tham gia của Nhà nước và doanh nghiệp sẽ tạo nền tảng cho sự phát triển bài bản của phân khúc này. Trước đây, chính sách nhà ở chủ yếu hướng tới mục tiêu giúp người dân sở hữu nhà, song hiện nay quan niệm về an cư đã thay đổi, không nhất thiết đồng nghĩa với việc phải sở hữu bất động sản, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội.

Trong khi đó, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, việc Hà Nội triển khai ba dự án là bước đi phù hợp nhằm đa dạng hóa nguồn cung nhà ở, từ nhà ở thương mại, nhà ở xã hội đến mô hình cho thuê. Việc Chính phủ lựa chọn Hà Nội triển khai cho thấy sự tin tưởng vào năng lực tổ chức thực hiện cũng như khả năng đáp ứng yêu cầu phát triển của thành phố.

Theo ông Đính, thời gian qua Hà Nội đã đạt nhiều kết quả tích cực trong phát triển nhà ở xã hội, trong đó năm 2025 hoàn thành vượt chỉ tiêu được giao. Trong bối cảnh nhu cầu thuê nhà ngày càng gia tăng, việc phát triển các dự án này sẽ góp phần đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân và định hình lại thị trường bất động sản theo hướng bền vững hơn.

Định hình thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp: Cần cơ chế đủ mạnh để thu hút doanh nghiệp

Theo TS Nguyễn Văn Đính, việc khu vực công và khu vực tư nhân cùng tham gia ngay từ giai đoạn đầu vào phát triển nhà ở cho thuê sẽ phát đi tín hiệu rất tích cực đối với thị trường, đồng thời tạo động lực quan trọng để hình thành một phân khúc nhà ở cho thuê phát triển theo hướng chuyên nghiệp trong thời gian tới.

Đối với khu vực công, việc Nhà nước và chính quyền thành phố Hà Nội chủ động triển khai cho thấy vai trò dẫn dắt trong định hình và phát triển phân khúc nhà ở cho thuê. Thực tiễn tại nhiều quốc gia cho thấy, Nhà nước luôn giữ vai trò quyết định trong việc tạo lập quỹ nhà ở cho thuê, xây dựng cơ chế vận hành và định hướng sự phát triển bền vững của thị trường này.

Ở góc độ khu vực tư nhân, việc Chính phủ tin tưởng, giao vai trò và khuyến khích doanh nghiệp tham gia cũng thể hiện rõ tinh thần của Nghị quyết số 68 về phát triển kinh tế tư nhân. Tuy nhiên, để doanh nghiệp thực sự đồng hành với một loại hình sản phẩm đặc thù như nhà ở cho thuê thì cần có cơ chế đủ hấp dẫn.

Khác với nhà ở thương mại hay nhà ở xã hội để bán - những sản phẩm có thể thu hồi vốn trong thời gian ngắn hơn - nhà ở cho thuê đòi hỏi nguồn vốn đầu tư rất lớn nhưng thời gian thu hồi kéo dài. Đây là mô hình "đầu tư lớn, thu tiền theo từng tháng", trong khi đối tượng thuê chủ yếu là những nhóm cần được hỗ trợ về an sinh xã hội. Vì vậy, lợi nhuận thương mại thuần túy khó có thể là động lực để doanh nghiệp tham gia nếu thiếu các chính sách hỗ trợ phù hợp.

Do đó, cần có những cơ chế đặc thù về đất đai, thủ tục đầu tư, tín dụng, nguồn vốn và các chính sách ưu đãi khác để thu hút doanh nghiệp tư nhân cùng tham gia phát triển phân khúc này. Khi khu vực công và khu vực tư nhân cùng đồng hành, thị trường sẽ có thêm nguồn lực, góp phần phát triển đồng bộ cả nhà ở thương mại và nhà ở chính sách, trong đó có nhà ở cho thuê.

Đối với Hà Nội, nhu cầu này sẽ càng trở nên cấp thiết khi thành phố triển khai Quy hoạch Thủ đô với tầm nhìn dài hạn. Quá trình hình thành các đô thị vệ tinh, trung tâm mới, hệ thống hạ tầng giao thông và các cực tăng trưởng sẽ kéo theo nhu cầu rất lớn về lao động và chỗ ở. Vì vậy, hệ thống nhà ở phải đáp ứng được nhu cầu của mọi tầng lớp dân cư, trong đó nhà ở cho thuê sẽ trở thành một cấu phần quan trọng của thị trường.

Nếu được xác định là một động lực phát triển trong giai đoạn tới và có cơ chế phù hợp để triển khai hiệu quả, Hà Nội hoàn toàn có cơ hội trở thành địa phương tiên phong xây dựng thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, tạo nền tảng để hiện thực hóa các mục tiêu phát triển đô thị theo quy hoạch với tầm nhìn hàng trăm năm.

An cư là được sống ổn định trong điều kiện phù hợp

Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, khái niệm "an cư" cần được nhìn nhận một cách toàn diện hơn. An cư không đồng nghĩa với việc mỗi người đều phải sở hữu một căn nhà, hay cầm trên tay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Quan trọng hơn, đó là việc mỗi người có cơ hội lựa chọn một nơi ở phù hợp với nhu cầu, khả năng tài chính và từng giai đoạn của cuộc sống.

Đối với học sinh, sinh viên, người lao động, cán bộ, công chức hay những người mới bắt đầu lập nghiệp, việc sở hữu nhà ở ngay từ đầu là điều không dễ dàng. Trong bối cảnh đó, nếu có một thị trường nhà ở cho thuê dài hạn với mức giá hợp lý, đây sẽ là lựa chọn thiết thực, giúp họ ổn định cuộc sống, yên tâm học tập, làm việc và tích lũy trước khi tính đến việc sở hữu nhà ở.

Tuy nhiên, để thị trường nhà ở cho thuê thực sự phát huy hiệu quả, điều quan trọng không chỉ là cung cấp một căn hộ để ở, mà phải tạo dựng được một môi trường sống đồng bộ. Người thuê không chỉ cần một chỗ ở, mà còn cần hệ thống hạ tầng, dịch vụ đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hằng ngày: Người lớn thuận tiện đi làm, trẻ em dễ dàng đến trường, người cao tuổi dễ tiếp cận các dịch vụ y tế và các tiện ích công cộng.

Chính vì vậy, thị trường nhà ở cho thuê cần được phát triển theo quy mô dự án, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, thay vì tiếp tục phụ thuộc chủ yếu vào mô hình nhà trọ, hay chung cư mini phát triển tự phát như trước đây. Việc Hà Nội ban hành các chính sách mới nhằm phát triển nhà ở cho thuê theo quy mô dự án là một bước đi rất đáng chú ý. Cách tiếp cận này sẽ mở ra thêm cơ hội lựa chọn cho người dân, đặc biệt là các nhóm có nhu cầu ở thực, đồng thời góp phần thay đổi tư duy về an cư.

Thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp sẽ từng bước thay đổi tâm lý “phải sở hữu nhà”

Theo TS Nguyễn Văn Đính, tâm lý muốn sở hữu nhà ở là đặc điểm mang tính lịch sử và văn hóa của người Việt Nam. Trong nhiều thế hệ, khi đất nước còn khó khăn, kinh tế chủ yếu dựa vào nông nghiệp và thường xuyên chịu tác động của thiên tai, việc có một ngôi nhà luôn được xem là tài sản lớn nhất, là nền tảng của sự ổn định. Chính vì vậy, người dân luôn mong muốn mua nhà, hơn là đi thuê.

Trong một thời gian dài, việc thuê nhà thường được coi là giải pháp mang tính tạm thời, là lựa chọn bất đắc dĩ khi chưa đủ khả năng sở hữu nhà ở. Thực tế tại Hà Nội cho thấy, phần lớn người thuê phải tìm đến những căn nhà trong ngõ nhỏ, hẻm sâu hoặc các khu nhà trọ với điều kiện còn hạn chế để có mức giá phù hợp với thu nhập. Điều đó phản ánh thực tế là Việt Nam chưa hình thành được một thị trường nhà ở cho thuê đúng nghĩa. Hoạt động cho thuê vẫn chủ yếu mang tính nhỏ lẻ, tự phát, phân tán, chưa được tổ chức theo mô hình chuyên nghiệp với các dự án đồng bộ về hạ tầng, dịch vụ và quản lý vận hành.

Tuy nhiên, cùng với quá trình phát triển kinh tế - xã hội và tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, tư duy về nhà ở dần thay đổi. Khi chất lượng cuộc sống được nâng lên, thị trường bất động sản phát triển đa dạng và người dân có nhiều lựa chọn hơn, khái niệm "an cư" sẽ không còn chỉ gắn với quyền sở hữu, mà ngày càng hướng đến chất lượng không gian sống, sự thuận tiện và tính linh hoạt trong lựa chọn nơi ở.

Đặc biệt, trong định hướng phát triển Thủ đô theo quy hoạch tầm nhìn 100 năm, Hà Nội đang hướng tới xây dựng một đô thị hiện đại, văn minh với mức sống và thu nhập ngày càng cao. Quá trình đó đòi hỏi một hệ thống nhà ở đa dạng, trong đó, nhà ở cho thuê sẽ trở thành một cấu phần quan trọng của thị trường bất động sản.

TOD giúp giải quyết 3 bài toán phát triển đô thị

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng, phát triển nhà ở cho thuê chỉ giải quyết được bài toán về nhà ở, còn khi phát triển TOD, chúng ta có thể giải quyết được cả 3 bài toán: Nhà ở, việc làm và giảm áp lực giao thông.

Theo ông Tuấn, việc phát triển TOD gắn với phương tiện công cộng sẽ giúp Hà Nội giảm được áp lực sử dụng phương tiện cá nhân; người dân có thêm thời gian cho công việc và gia đình.

"Nhà ở cho thuê gắn với TOD là một chính sách mới mà các đô thị hiện đại đang hướng đến. Cũng bởi vậy, tôi đánh giá cao các cơ chế, chính sách của Hà Nội về phát triển TOD hiện nay. Điều này sẽ mở ra cơ hội an cư bền vững cho người dân Thủ đô", Luật sư Phạm Thanh Tuấn nói.

Phát triển đô thị TOD phải gắn với quy hoạch nhà ở cho thuê và hệ sinh thái an cư

TS. Nguyễn Văn Đính chia sẻ, theo nguyên lý phát triển đô thị theo mô hình TOD, hạ tầng giao thông chỉ là một cấu phần trong tổng thể quy hoạch. Quan trọng hơn là phải hình thành đồng bộ một hệ sinh thái đô thị, bao gồm khu nhà ở, thương mại, dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để đáp ứng đầy đủ nhu cầu sinh sống, làm việc của người dân.

Các đầu mối giao thông công cộng sẽ trở thành những trung tâm phát triển mới, nơi tập trung các hoạt động thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh và tạo ra nhiều việc làm. Vì vậy, cùng với việc phát triển hạ tầng giao thông, cần quy hoạch quỹ nhà ở phù hợp để người lao động có thể sinh sống ngay gần nơi làm việc, giảm thời gian và chi phí đi lại, đồng thời, nâng cao chất lượng cuộc sống.

Tuy nhiên, quỹ đất tại vùng trung tâm TOD thường được ưu tiên cho các chức năng thương mại, dịch vụ và không gian công cộng. Do đó, chính quyền cần chủ động quy hoạch các khu đất lân cận, bảo đảm kết nối thuận tiện với hệ thống giao thông công cộng để phát triển các khu nhà ở phục vụ người lao động và cư dân đô thị.

Ngay từ khâu quy hoạch, địa phương cần chuẩn bị sẵn quỹ đất sạch, hoàn thiện hạ tầng và các điều kiện đầu tư nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở. Trong các khu vực này phải hình thành đa dạng các phân khúc, từ nhà ở thương mại, nhà ở xã hội đến nhà ở cho thuê.

Để doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư, cần có các cơ chế hỗ trợ đủ sức hấp dẫn như ưu đãi về đất đai, tín dụng, thủ tục đầu tư và chính sách tài chính phù hợp. Đây là điều kiện quan trọng để vừa thu hút nguồn lực xã hội tham gia phát triển nhà ở cho thuê, vừa bảo đảm giá thuê ở mức hợp lý, phù hợp với khả năng chi trả của người lao động và các nhóm có nhu cầu ở thực.

Mô hình TOD đã chứng minh hiệu quả tại nhiều quốc gia phát triển. Đối với Hà Nội, trong bối cảnh triển khai Quy hoạch Thủ đô với nhiều cực tăng trưởng, trung tâm mới và hệ thống giao thông công cộng hiện đại, việc phát triển đô thị theo mô hình TOD gắn với quy hoạch nhà ở cho thuê sẽ là một giải pháp khoa học, góp phần nâng cao chất lượng đô thị, sử dụng hiệu quả quỹ đất và tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững trong nhiều thập niên tới.

Cần đổi mới tư duy về an cư và sự đồng hành của ba chủ thể

Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, thông điệp quan trọng nhất là cần thay đổi cách tiếp cận về khái niệm "an cư". An cư không nhất thiết phải gắn với việc sở hữu một căn nhà, mà quan trọng hơn là mỗi người đều có cơ hội được tiếp cận một nơi ở ổn định, an toàn, phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của mình.

Để chính sách phát triển nhà ở cho thuê thực sự đi vào cuộc sống, cần có sự đồng hành của ba chủ thể.

Trước hết, là Nhà nước và chính quyền địa phương với vai trò kiến tạo thể chế, hoàn thiện cơ chế, chính sách và tạo lập môi trường thuận lợi để thị trường phát triển minh bạch, bền vững.

Thứ hai, là cộng đồng doanh nghiệp. Doanh nghiệp không chỉ đầu tư xây dựng nhà ở mà cần tạo ra những sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu an cư của người dân, được quy hoạch đồng bộ, có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và dịch vụ đầy đủ. Mục tiêu không phải là phát triển thêm những khu nhà trọ hay chung cư mini tự phát như trước đây, mà là xây dựng một thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, chất lượng và ổn định.

Thứ ba, là sự thay đổi trong nhận thức của chính người dân. Nhà ở cho thuê không nên chỉ được nhìn nhận như một giải pháp tạm thời khi chưa đủ điều kiện mua nhà, mà cần được coi là một hình thức an cư phù hợp trong từng giai đoạn của cuộc sống, nhất là tại các đô thị lớn.

Khi ba chủ thể cùng đồng hành, từ hoạch định chính sách, triển khai đầu tư đến thay đổi nhận thức xã hội, thị trường nhà ở cho thuê sẽ có điều kiện phát triển bền vững, góp phần hiện thực hóa chủ trương của Đảng và Chính phủ về bảo đảm an sinh nhà ở, đồng thời xây dựng một thị trường bất động sản cân bằng, hiện đại và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người dân.

Hoàn thiện quy hoạch, cơ chế và nguồn vốn để phát triển bền vững nhà ở cho thuê

Theo TS Nguyễn Văn Đính, để phát triển thị trường nhà ở cho thuê theo hướng chuyên nghiệp và bền vững, trước hết Hà Nội cần đẩy nhanh quá trình hiện thực hóa Quy hoạch Thủ đô, nhất là tại các khu vực phát triển mới và các đô thị vệ tinh. Trong quá trình đó, thành phố cần chủ động dành quỹ đất phù hợp để phát triển các dự án nhà ở cho thuê theo đúng định hướng quy hoạch, đáp ứng nhu cầu của lực lượng lao động và người dân tại các cực tăng trưởng mới.

Bên cạnh quy hoạch, mặc dù nhiều cơ chế, chính sách đã được ban hành, song vẫn cần tiếp tục hoàn thiện để tạo sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư, đặc biệt là doanh nghiệp tư nhân. Khi có cơ chế đủ thông thoáng và ổn định, khu vực tư nhân sẽ có điều kiện phát huy nguồn lực, đồng hành cùng Nhà nước trong phát triển nhà ở cho thuê, góp phần giảm áp lực đầu tư từ ngân sách.

Một yếu tố đặc biệt quan trọng là nguồn vốn. Nếu chỉ dựa vào tín dụng thương mại với lãi suất cao thì rất khó phát triển hiệu quả loại hình nhà ở cho thuê do đặc thù thời gian thu hồi vốn kéo dài. Vì vậy, cần xây dựng cơ chế tài chính riêng cho lĩnh vực này, hình thành các quỹ phát triển nhà ở, quỹ đầu tư, các kênh huy động vốn dài hạn và những công cụ tài chính phù hợp để giảm chi phí vốn cho doanh nghiệp.

Khi ba trụ cột gồm quy hoạch đồng bộ, cơ chế đủ hấp dẫn và nguồn vốn dài hạn được triển khai thống nhất, thị trường nhà ở cho thuê sẽ có điều kiện phát triển ổn định, bền vững, từng bước trở thành một cấu phần quan trọng của thị trường bất động sản, góp phần bảo đảm an sinh xã hội và hiện thực hóa mục tiêu phát triển Thủ đô trong giai đoạn mới.