Nhà bán hết, Keangnam còn gì mà giá 800 triệu USD?

Mua tai tiếng

Công trình Keangnam Hanoi Landmark Tower, được khởi công từ năm 2008, được xây dựng với mục đích kỷ niệm 1000 năm Thăng Long – Hà Nội (2010). Đây là một khu phức hợp khách sạn-văn phòng-căn hộ cao cấp được đầu tư xây dựng tại đường Phạm Hùng, Cầu Giấy, Hà Nội bởi tập đoàn Keangnam của Hàn Quốc.

Tổng số vốn đầu tư cho dự án này là 1,05 do ngân hàng Uri và công ty chứng khoán phối hợp đầu tư 0,5 tỉ USD. Số còn lại là vốn tự có của công ty Keangnam và khoản đặt cọc mua nhà. Đây là dự án lớn nhất của công ty Hàn Quốc tại Việt Nam.

Mặt bằng xây dựng tòa nhà này có diện tích 46.008 m2. Trong đó, 2 tòa nhà chung cư cao 48 tầng với 922 căn hộ cao cấp, hoàn thành, bàn giao căn hộ vào tháng 3/2011.

Keangnam Landmark 72 là tòa nhà cao nhất Việt Nam ở thời điểm hiện tại, là khu phức hợp có tổng diện tích sàn rất lớn, trong đó có khoảng 100.000m2 sàn văn phòng cho thuê. Khu vực văn phòng hạng A từ tầng 12 đến tầng 46, từ tầng 48 đến tầng 60 là khu căn hộ dịch vụ cho thuê, còn từ tầng 62 đến 70 là khách sạn.

Tổng diện tích mặt bằng bán lẻ của Parkson chiếm năm tầng với hơn 35.600m2. Tiện ích của tòa nhà còn có bể bơi, vườn trên cao và đài quan sát và khu tổ chức hội nghị trên tầng 72.

Sau khi đi vào hoạt động, tòa nhà cao nhất Việt Nam đã gặp phải không ít sự cố, điều này ảnh hưởng không nhỏ tới hình ảnh và uy tín của tòa nhà. Đơn cử như hai tòa chung cư, một thời gian dài đã xảy ra cuộc tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư về phí quản lý dịch vụ tòa nhà.

Một số hộ dân đã khởi kiện Công ty Keangnam Vina ra tòa với nội dung: Buộc chủ đầu tư phải đưa giá trị căn hộ được quy định bằng ngoại tệ (USD) về bằng đồng Việt Nam; Buộc chủ đầu tư hoàn trả số tiền tương ứng với diện tích căn hộ còn thiếu do hợp đồng Keangnam đã cố ý che giấu thông tin, phân chia toàn bộ diện tích thuộc sở hữu chung bán cho khách hàng nhưng lại cam kết đấy là diện tích sử dụng thực tế của căn hộ.

Còn khối đế bán lẻ do Parkson quản lý cũng đã gây hình ảnh xấu trên thị trường khi đột ngột đóng cửa vào đầu năm nay vì lý do thua lỗ. Cho tới thời điểm này, vẫn chưa có thông tin trung tâm thương mại này quay trở lại hoạt động.

Sau 5 năm vào Việt Nam, báo lỗ liên tục, Keangnam Vina đã buộc phải thừa nhận vi phạm chuyển giá với giá trị phải điều chỉnh tới 1.220 tỷ đồng.

Phi vụ giá hời?

Với mức định giá 770 triệu USD, nếu so sánh với tổng mức đầu tư ban đầu thì việc mua lại tòa nhà Keangnam là một món hời. Thực tế, chủ đầu tư Keangnam đã thu được khoảng 3.500 tỷ đồng từ việc bán căn hộ. Chủ đầu tư đã từng cho biết đã thua lỗ khi vận hành tòa nhà này.

Năm 2008, giá căn hộ tại đây được rao ở mức cao kỷ lục, tới tận 3.000 USD/m2, tức khoảng 60-80 triệu đồng/m2 tính theo tỷ giá USD bấy giờ. Mỗi căn hộ tại đây được bán với giá 5-6 tỷ đồng, có căn tới 7-8 tỷ đồng.

Hiện tại, từ tầng 48 đến tầng 60 là khu căn hộ dịch vụ cho thuê Calidas có 378 căn, do Chestnut vận hành quản lý, còn từ tầng 62 đến 70 là khách sạn Intercontinental. Khối đế thương mại sau khi Parkson rút lui vẫn đang bỏ trống. Còn mảng văn phòng cho thuê vẫn còn tỷ lệ trống khá cao.

Theo ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch HĐQT Sohovietnam, về nguyên tắc tổ hợp dự án được đầu tư bởi doanh nghiệp có pháp nhân, do nhiều thành viên góp vốn. Hiện tại số căn hộ đã bán và hạch toán rồi nên các phần còn lại như khai thác thương mại, kinh doanh văn phòng, căn hộ cho thuê vẫn thuộc tài sản pháp nhân của doanh nghiệp nên có thể chuyển nhượng quyền sở hữu.

Hiện nay có hai cách nhà đầu tư lựa chọn, một là mua bán thẳng, chuyển đổi sử dụng đất tuy nhiên rất ít nhà đầu tư lựa chọn cách này. Phương thức thứ hai là mua cổ phần, chuyển nhượng vốn góp của chủ sở hữu cũ, thay thế vào đó là một doanh nghiệp mới. Đây là hoạt động mua bán sáp nhập doanh nghiệp, trong đó chủ sở hữu mới sẽ chịu trách nhiệm về cách khoản nở cũng như được hưởng dòng tiền mới phát sinh.

Ông Cần cho hay, trong bối cảnh hiện nay, việc mua lại một dự án đã hoạt động có nguồn thu thông qua M&A doanh nghiệp là một hình thức được nhiều nhà đầu tư lựa chọn. Họ thường lựa chọn những bất động sản đã tạo ra dòng tiền, có giá trị thực và lợi thế trong tương lai. Hàng tháng, họ có nguồn thu từ tòa nhà Keangnam nhờ các hoạt động cho thuê và kinh doanh.

Hai nhà đơn vị có ý mua tòa nhà này đều là quỹ đầu tư tài chính, họ chỉ cần bỏ tiền ra và thuê một đơn vị quản lý vận hành tòa nhà. Bên cạnh đó, với tài sản là bất động sản như tòa nhà Keangnam, họ có thể phát hành thêm trái phiếu để bán ra nước ngoài. Đây được coi là một kênh đầu tư lâu dài của các quỹ tài chính.

Theo ông Cần, về phía các chủ nợ của Keangnam hiện nay họ cũng sẽ phải chịu thiệt thòi về nợ gốc cũng như linh động lãi suất để nhanh chóng bán được tòa nhà, chính vì thế việc mua lại Keangnam hiện nay có nhiều lợi thế trong đàm phán.

Còn theo TS Phạm Sỹ Liêm, đối với tòa nhà 72 tầng nếu họ muốn thay đổi công năng, dịch vụ, giá thuê hay bất cứ hạng mục nào đều phải làm theo hợp đồng đã ký kết trước đó cũng như pháp luật của VN.

Liên quan tới các vấn đề phát sinh khi đổi chủ, ông Cần cho hay, về mặt nguyên tắc, khi chuyển nhượng lại dự án mọi quyền lợi của người mua chung cư, hay DN đang thuê được chủ đầu tư cũ bàn giao cho chủ mới. Quyền lợi của người dân mua nhà vẫn được đảm bảo. Việc Keangnam có thể thay đổi chủ là một viễn cảnh không mấy sáng của với một chủ đầu tư từng được mệnh danh là nhiều tiềm lực, xây dựng một biểu tượng tại Việt Nam.