Luật Thuế nhà đất: Có ngăn được đầu cơ?

Ngăn đầu cơ phải bằng công cụ tài chính
Thị trường BĐS hiện đang phát triển méo mó bởi tình trạng đầu cơ đẩy giá nhà, đất cao gấp nhiều lần so với giá trị thực khiến người làm công ăn lương không đủ tích lũy để lo chỗ ở. Thậm chí, giới đầu cơ còn thao túng, làm giá, tung tin đồn thất thiệt để lợi dụng găm hàng kiếm lời. Ví dụ điển hình là cơn sốt đất khu vực phía Tây Hà Nội (nơi đang nghiên cứu quy hoạch) trong nửa đầu tháng 5 vừa qua. Chỉ với vài thông tin chung chung như sẽ quy hoạch đất dự trữ xây dựng trụ sở cơ quan Chính phủ tại chân núi Ba Vì hay mở trục Thăng Long nối từ Ba Vì về Hồ Tây, giới đầu cơ đã "đạo diễn" một cơn sốt đất ngoạn mục. Dân Hà Nội kéo nhau lên Ba Vì, Thạch Thất mua đất với lời rỉ tai rằng ông A, bà B nào đó kiếm được hàng tỷ đồng từ đất nhờ đầu tư vào khu vực "tiềm năng" này. Không ít người còn cả tin đến mức nghe mấy ông xe ôm định vị trục Thăng Long, hay trụ sở bộ này, bộ nọ... Ghi nhận của cơ quan chức năng cho thấy, chỉ trong vài ngày, với những lời rỉ tai, giá đất ở đây tăng tới 40% so với cuối năm 2009. Hầu hết giao dịch là mua đi bán lại kiếm lời, thậm chí có thửa đất được giao dịch nhiều lần. Khi cơ quan chức năng cảnh báo, ngay lập tức, cơn sốt hạ nhiệt, hệ quả là khối người dở khóc, dở cười với những lô đất đã trót ôm vào.

Không chỉ có đất, giá nhà ở cũng tăng ở mức cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát. Theo báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, giá thành căn hộ chung cư (cao 20-25 tầng) tại Hà Nội vào khoảng 16,7-17,5 triệu đồng/m2, trong khi giá được giao dịch phổ biến trên thị trường dao động từ 28 đến 32 triệu đồng/m2, do hiện tượng đầu cơ, trong khi người mua để ở thực sự hoặc nhóm đầu tư nhỏ lẻ do thiếu thông tin để tiếp cận hàng hóa đã chấp nhận mua với mọi điều kiện, mức giá. Dạo qua nhiều khu đô thị lớn trên địa bàn Hà Nội (nhất là khu vực mở rộng), có thể thấy rất nhiều lô biệt thự, nhà liền kề bị bỏ hoang cỏ mọc um tùm. Thế nhưng khi hỏi thăm đều nhận được câu trả lời đã có chủ. Nếu muốn mua phải qua trung gian, chịu phí môi giới và phải trả một khoản chênh lệch khá lớn, thậm chí hàng tỷ đồng tùy vào sự "nóng - lạnh" của thị trường BĐS. Như vậy, có thể thấy rằng diện tích lớn nhà ở đang bị giới đầu cơ nắm giữ. Do đó, sắc thuế đánh vào nhà, đất được kỳ vọng trở thành công cụ hiệu quả để điều tiết thị trường BĐS, đưa giá nhà về giá trị thực, tạo cơ hội cho nhiều người lao động có nhà ở.

Chỉ tính đất, không tính nhà - liệu có hiệu quả?
Giai đoạn soạn thảo, cơ quan chức năng dự tính xây dựng sắc thuế đánh vào giới đầu cơ (tính lũy tiến, càng sở hữu nhiều nhà, đất, tiền thuế càng cao). Tuy nhiên, qua nhiều lần thảo luận, cuối cùng, dự thảo sắc thuế trình Quốc hội thông qua bỏ nội dung đánh thuế với nhà ở, chỉ áp dụng với đất phi nông nghiệp (đổi tên thành Luật Thuế đất phi nông nghiệp). Quan điểm chưa áp thuế với nhà là do tại thời điểm hiện nay chưa có sự đồng thuận cao trong nhân dân. Khi nền kinh tế chưa ổn định, việc áp dụng thuế nhà ở sẽ tác động đến tâm lý và làm tăng thêm nghĩa vụ tài chính đối với một bộ phận người dân. Bên cạnh đó, một trong những mục tiêu áp dụng thuế đối với nhà ở là nhằm hạn chế đầu cơ nhà ở, song trên thực tế giá trị nhà ở lại gắn liền với giá trị đất và đầu cơ lại tập trung vào đất, căn cứ vào vị trí, địa thế của đất mà không phải đầu cơ giá trị xây dựng nhà trên đất.

Giải thích rõ hơn, Bộ trưởng Bộ Tài chính Vũ Văn Ninh phân tích, thực chất nhà ở bao giờ cũng nằm trên một vị trí đất nhất định và giá trị của nó suy cho cùng là giá trị đất. Ví dụ, nhà xây ở gần hồ Hoàn Kiếm và nhà xây dựng ở ngoại ô, nếu chỉ tính giá trị sàn xây dựng thì ngang nhau. Nhưng sở dĩ giá trên thị trường chênh lệch nhau rất lớn là do giá trị đất khác nhau. Đối với nhóm đầu cơ có nhiều nhà cũng đồng nghĩa là có nhiều đất nên điều tiết bằng sắc thuế vào đất cũng là để giảm bớt phức tạp khi triển khai. Tuy nhiên, không ít ý kiến băn khoăn nếu bỏ đánh thuế đối với nhà ở, mục tiêu trở thành công cụ chống đầu cơ BĐS của Luật Thuế nhà, đất như kỳ vọng ban đầu sẽ không đạt được. ĐB Quốc hội Vũ Hồng Anh nói, ở các thành phố lớn mọi dự án xây nhà cao tầng đã được bán hết ngay từ khi chưa xây xong. Nhưng phần lớn người đăng ký mua không có nhu cầu ở mà để đầu cơ.

Mặt khác, xu hướng phát triển của thành phố là nhà chung cư, vì vậy không đưa nhà vào diện đánh thuế là chưa phù hợp thực tiễn. TS Trần Du Lịch, nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu kinh tế - TP Hồ Chí Minh cũng băn khoăn, việc áp thuế như vậy sẽ "đánh" vào toàn dân chứ không phải để bảo vệ dân. Thậm chí, dù là thửa đất duy nhất, do cha mẹ để lại, nhưng diện tích vượt định mức, người sử dụng vẫn bị áp thuế cao như người đầu cơ. Cùng quan điểm, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Lê Quốc Dung cũng cho rằng, mục tiêu của luật thuế nhà, đất không chỉ thu ngân sách, mà còn phải chống đầu cơ. Nhưng với việc rút gọn như vậy, chắc chắn luật không giúp hạ được giá nhà, đất. "Trong khi chúng ta làm luật, bên ngoài giá đất vẫn tăng, đầu cơ vẫn tăng" - ông Dung nói.