Lối ra nào cho bất động sản "tồn kho"?

Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoReA) cho biết, trong 6 tháng đầu năm nay, phân khúc nhà ở bình dân chào bán tăng 1,9 lần, phân khúc cao cấp tăng 1,8 lần, nhưng phân khúc trung cấp giảm đến 42% so với cùng kỳ. Dù vậy, doanh nghiệp bất động sản đã tái cơ cấu sản phẩm theo hướng tăng mạnh sản phẩm căn hộ quy mô vừa và nhỏ đáp ứng nhu cầu thực của người có thu nhập trung bình. Trong 6 tháng, đã có 32 dự án nhà ở (tổng cộng có 16.506 căn hộ/nhà thấp tầng) hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, với tổng giá trị cần huy động lên đến 30.599 tỷ đồng. Trong đó, phân khúc trung cấp 5.136 căn (chiếm hơn 31,1%) và phân khúc bình dân 6.206 căn (chiếm 37,6%).

Công ty Nghiên cứu thị trường bất động sản CBRE Việt Nam cũng đánh giá thị trường căn hộ trong quý II-2017 có những tín hiệu tốt, cụ thể là giao dịch đã sôi động trở lại sau các tháng ảm đạm đầu năm. Theo số liệu công ty công bố, quý II-2107 thị trường đón nhận 9.580 căn hộ từ 31 dự án, ít hơn cùng kỳ năm trước 7% nhưng tăng tới 80% so với quý trước. Cũng trong quý này, tổng số căn bán được là 9.522 căn, tăng 40% so với quý trước và tăng 59% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó phân khúc trung cấp tiếp tục dẫn đầu thị trường với 4.862 căn bán được, chiếm 51% tổng lượng tiêu thụ.

Mặc dù đánh giá bất động sản vẫn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, HoReA vẫn cho rằng thị trường đang có một số yếu tố tiềm ẩn rủi ro, như hiện tượng lệch pha cung - cầu; sự gia tăng mạnh các nhà đầu tư thứ cấp; nguồn cung tín dụng có xu hướng tập trung vào một số tập đoàn lớn đầu tư vào phân khúc cao cấp, nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó, trên địa bàn thành phố vẫn đang có khoảng 500 dự án ngừng triển khai do nhiều nguyên nhân như bị vướng đền bù giải tỏa, chưa đóng tiền sử dụng đất, đang thế chấp ngân hàng, chủ dự án không đủ năng lực triển khai… Đây là "phần chìm của tảng băng hàng tồn kho", hiện vẫn chưa có giải pháp để xử lý triệt để.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoReA cho rằng, để các dự án “sống” lại thì cần có cơ chế chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư có năng lực tốt thuận lợi hơn. Hiện việc chuyển nhượng dự án rất khó do Luật Kinh doanh bất động sản quy định chỉ được chuyển nhượng dự án khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo HoReA, việc chuyển nhượng dự án là hoạt động giữa các nhà đầu tư với nhau, chưa phải là bán nhà ở cho người mua nhà. Nếu bên chuyển nhượng chưa hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng thì bên nhận chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục thực hiện hoàn tất các công việc này, vì vậy không cần thiết phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi chuyển nhượng. Hiệp hội kiến nghị ngay khi chủ đầu tư đã hoàn thành giải phóng mặt bằng là được phép chuyển nhượng dự án.

Theo HoReA, nếu tháo được “điểm nghẽn” chuyển nhượng dự án sẽ giúp khai thông thị trường mua bán, chuyển nhượng, góp phần làm hồi sinh các dự án “trùm mền”, giúp thị trường bất động sản sôi động hơn trong giai đoạn cuối năm và thời gian tới.