Khơi thông nguồn vốn tín dụng cho bất động sản:Mở rộng cơ hội an cư

Thiếu hụt nguồn cung

Nhìn lại thị trường bất động sản những năm gần đây có thể nhận thấy, cơ cấu nguồn cung trên thị trường có sự mất cân đối rõ rệt. Phần lớn các dự án mới tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, trong khi nguồn cung nhà ở giá phù hợp ngày càng khan hiếm. Tại các đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh hay các địa phương có tốc độ công nghiệp hóa cao, nhu cầu về nhà ở của người lao động, cán bộ, công chức, viên chức và các gia đình trẻ luôn ở mức rất lớn, nhưng số lượng dự án có giá bán phù hợp với khả năng chi trả của nhóm đối tượng này lại vẫn hạn chế.

Cụ thể, tại Hà Nội, mỗi năm có khoảng 140.000-150.000 hộ gia đình mới hình thành, kéo theo nhu cầu tương ứng về chỗ ở. Giai đoạn 2021-2025, riêng nhu cầu phát sinh từ hộ gia đình mới đã lên tới khoảng 151.000 hộ, chưa kể nhu cầu thay thế nhà ở cũ xuống cấp hoặc nhu cầu nâng cấp chất lượng sống. Tuy nhiên, nguồn cung thực tế chỉ đáp ứng được khoảng 102.000 căn nhà, dẫn đến tình trạng thiếu hụt khoảng 49.000 căn nhà trong giai đoạn này.

Tại thành phố Hồ Chí Minh, áp lực về nhu cầu nhà ở còn lớn hơn do tốc độ đô thị hóa nhanh và dòng di cư mạnh vào thành phố. Theo ước tính của các tổ chức nghiên cứu, trung bình mỗi năm thành phố có khoảng 130.000-134.000 hộ có nhu cầu nhà ở, bao gồm cả nhu cầu mới hình thành và nhu cầu thay thế nhà ở xuống cấp. Đáng chú ý, giai đoạn 2021-2025, thành phố Hồ Chí Minh thiếu khoảng 179.000 căn nhà, phản ánh áp lực rất lớn lên thị trường nhà ở.

Có thể thấy, cả Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đều đang đối mặt với tình trạng mất cân đối cung - cầu kéo dài. Mỗi năm, hai đô thị lớn có thể thiếu hụt hơn 50.000 đơn vị nhà ở, đặc biệt tập trung ở phân khúc nhà ở giá phù hợp và nhà ở xã hội, nhóm sản phẩm có nhu cầu thực rất cao nhưng nguồn cung lại hạn chế.

Dù Chính phủ đã triển khai nhiều chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp, song việc hiện thực hóa các mục tiêu vẫn gặp không ít khó khăn. Bởi nguồn cung tăng lên chưa đồng nghĩa với việc người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở, bởi rào cản lớn nhất hiện nay không chỉ nằm ở số lượng sản phẩm mà còn ở khả năng tiếp cận vốn của người mua.

Cần hình thành dòng vốn riêng cho nhà ở giá phù hợp

Hiện nay, phần lớn người có nhu cầu mua nhà ở giá phù hợp phải sử dụng đòn bẩy tài chính, trong khi thu nhập còn hạn chế so với giá trị nhà, thường cao gấp nhiều lần tích lũy dài hạn. Ngay với những căn hộ có mức giá rẻ nhất, giao động từ 1,5 đến 2,5 tỷ đồng, đối tượng là những người lao động có mức thu nhập trung bình cũng chỉ có thể đáp ứng được 20-30% từ vốn tự có, phần còn lại phụ thuộc vào huy động các nguồn khác, trong đó có vay ngân hàng. Với mức lãi suất hiện nay, nếu thuộc diện vay, áp lực trả cả lãi lẫn gốc là rất lớn. Thậm chí, nhiều người trẻ có thu nhập ổn định vẫn chưa thể mua nhà do hạn chế tiếp cận tín dụng và lo ngại rủi ro lãi suất. Trong khi đó, doanh nghiệp phát triển nhà ở giá phù hợp cũng khó tiếp cận vốn do biên lợi nhuận thấp, thiếu cơ chế ưu đãi, khiến nguồn cung phân khúc này tiếp tục thiếu hụt.

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) Nguyễn Văn Đính, chính sách tín dụng cần được thiết kế theo hướng vừa hỗ trợ người dân mua nhà, vừa hỗ trợ doanh nghiệp phát triển nguồn cung. Đối với người mua nhà, các ngân hàng cần xây dựng các gói vay ổn định trong thời gian dài, từ 20 đến 30 năm, với lãi suất thấp hơn mặt bằng thương mại để giảm áp lực trả nợ hằng tháng.

Theo Phó Chủ tịch VNREA Nguyễn Văn Đính, Nhà nước nên nghiên cứu hình thành các quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở hoặc cơ chế tái cấp vốn dài hạn cho các ngân hàng tham gia cho vay phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp; đồng thời cần huy động thêm từ thị trường vốn, bảo hiểm, các quỹ đầu tư dài hạn để giảm áp lực phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Nhà ở giá phù hợp không chỉ là câu chuyện của thị trường bất động sản mà còn là vấn đề an sinh xã hội. Ngoài phát triển nhà ở cho thuê như một số địa phương, trong đó có Hà Nội, trên bình diện an cư, cùng quan điểm với ông Nguyễn Văn Đính, chuyên gia tài chính - ngân hàng TS Cấn Văn Lực cho rằng, Việt Nam cần nghiên cứu mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở như nhiều quốc gia đã áp dụng thành công. Người lao động đóng góp định kỳ vào quỹ trong thời gian nhất định sẽ được ưu tiên vay mua nhà với lãi suất thấp. Đây là giải pháp tạo nguồn vốn dài hạn bền vững, giúp người lao động chủ động hơn trong kế hoạch an cư.

Khi dòng vốn được khơi thông đúng hướng, người dân có thể mua được nhà, doanh nghiệp có động lực phát triển dự án và thị trường bất động sản sẽ dần cân bằng hơn giữa các phân khúc. Đây cũng là điều kiện quan trọng để thực hiện mục tiêu phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp trong giai đoạn tới...