Khó cải tạo chung cư cũ với bài toán hài hòa lợi ích 3 bên

Cải tạo chung cư cũ còn khó khăn

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cả nước có khoảng 2.500 nhà chung cư cũ, được xây dựng từ trước năm 1994 (tương đương hơn 3 triệu mét vuông sàn), với hơn 100.000 hộ dân sinh sống. 

Một số vướng mắc, tồn tại, khó khăn chính khiến việc cải tạo chung cư cũ còn chậm là do chi phí đầu tư lớn nhưng lợi ích mang lại không cao nên không thu hút nhà đầu tư; cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng chưa thỏa đáng, một số người dân cũng chưa thực hiện đầy đủ quyền và trách nhiệm của mình; trình tự triển khai các dự án cải tạo khu chung cư cũ còn phức tạp, nhiều điều chỉnh và chưa có quy định đặc thù; chưa xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư với xã hội cũng như chưa có cơ chế tạo điều kiện trong đầu tư xây dựng, cải tạo chung cư cũ cho doanh nghiệp.

Chia sẻ về việc cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội thời gian qua, Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng Hà Nội) Trần Ngọc Minh cho hay, UBND thành phố Hà Nội đã đưa khu tập thể Nguyễn Công Trứ làm mô hình điểm cải tạo chung cư cũ. Dự án đã hoàn thành xây dựng một tòa chung cư mới khang trang, đẹp đẽ, nhưng để triển khai tiếp cả khu, còn phải nghiên cứu tiếp... 

Ngoài ra, thành phố đã sử dụng ngân sách để xây mới chung cư cũ B7, B10 Kim Liên. Sau đó, thành phố huy động nguồn lực xã hội hóa xây dựng lại chung cư D6 Giảng Võ, I1, 2, 3 Thái Hà và một số chung cư khác, song nhiều khó khăn, vướng mắc đã nảy sinh. Trong đó, vướng nhất là quy định 100% người dân đồng thuận thì chủ đầu tư mới được phá dỡ công trình. 

"Hà Nội đã ban hành đề án và các kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong giai đoạn tới. Trong đó, đợt 1 dự kiến cải tạo 60 chung cư", ông Trần Ngọc Minh thông tin.

Giải bài toán lợi ích 3 bên

Trong cải tạo chung cư cũ, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Hữu Cường thẳng thắn chia sẻ: “Bài toán hài hòa lợi ích 3 bên người dân - chủ đầu tư - cơ quan quản lý Nhà nước đã làm chúng ta loay hoay không tìm được lối ra. Thực tế, hầu hết các chung cư cũ tại Việt Nam chỗ nào cũng cơi nới, trong khi bê tông có tuổi thọ, bị ảnh hưởng chất lượng theo thời gian. Để cải tạo chung cư cũ, chúng ta ưu tiên bảo vệ tính mạng con người hay quyền lợi người dân? Nếu cứ bàn về quyền lợi thì câu chuyện sẽ còn rất dài và không có hồi kết. Ở một số nước, tòa nhà quá hạn sử dụng, không bảo đảm an toàn tính mạng cho người dân là không được sử dụng nữa, chứ đừng nói đến chuyện vẫn đem ra mua bán”.

Từ góc nhìn này, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, cơ quan quản lý nhà nước cần xác định rõ các chỉ tiêu, giải pháp về kiến trúc, cơ sở hạ tầng, diện tích sử dụng; có cơ chế thỏa đáng để huy động nguồn lực xã hội hóa đầu tư, cải tạo chung cư cũ.

Về phía nhà đầu tư, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư và phát triển G6 (Tập đoàn G6) Nguyễn Anh Quê bày tỏ, nếu không sửa đổi quy định, vẫn tiếp tục để chủ đầu tư đi thỏa thuận với người dân, 100% chủ sở hữu, sử dụng đồng thuận mới được cải tạo thì rất khó triển khai. 

"Có những chung cư chúng tôi để hệ số đền bù gấp 2 lần, nhưng người dân vẫn không đồng thuận", ông Nguyễn Anh Quê nói và kiến nghị cần giảm tỷ lệ đồng thuận của cư dân để phá dỡ, cải tạo chung cư cũ đã được kiểm định xếp ở mức độ nguy hiểm nhóm B, C. Vai trò của chính quyền cần được thể hiện rõ ràng hơn. Việc kiểm định cần nhanh hơn, có chỉ tiêu chi tiết và cơ chế hỗ trợ nhà đầu tư đối với những chung cư trong ngõ, quy hoạch thấp tầng.

Tại hội thảo, Trưởng phòng Quản lý nhà ở, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Thân Thế Anh cho hay, trong dự thảo Luật Nhà ở mới nhất có tách riêng một chương quy định nguyên tắc, yêu cầu cải tạo lại nhà chung cư, trên cơ sở luật hóa Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15-7-2021 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Bộ Xây dựng tiếp thu ý kiến của các chuyên gia, doanh nghiệp để tiếp tục hoàn thiện dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở, tháo gỡ vướng mắc trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.