Khát vốn cho bất động sản

Thị trường căn hộ và biệt thự - nhà liền kề đều đang bị ảnh hưởng bởi lãi suất ngân hàng cao.     Ảnh: Trung Kiên

Thị trường căn hộ đang có 17 dự án chào bán, cung cấp cho thị trường sơ cấp khoảng 3.400 căn hộ, tương đương 39% tổng nguồn cung. Trong khi đó, tổng nguồn cung của thị trường thứ cấp là 48.800 căn hộ, tập trung chủ yếu tại quận Hà Đông, Cầu Giấy và huyện Từ Liêm. Mặc dù tổng cung thị trường sơ cấp quý II chỉ bằng 50% so với quý I, nhưng tỷ lệ bán không cao, chỉ đạt 16%, với mức giá chào bán từ 800 USD/m2 đến 3.200 USD/m2. Trong đó, dự án có giá chào bán thấp nhất (hạng C) đạt tỷ lệ bán cao nhất 26%. Tương ứng, dự án hạng B có tỷ lệ bán 11%, còn hạng A tỷ lệ bán chỉ đạt 5%. Tại thị trường thứ cấp, giá bán bình quân giảm 1%, trong đó khu vực giảm sâu nhất là 8%; tuy nhiên, khu vực quận Hai Bà Trưng, Hoàng Mai, Long Biên và huyện Gia Lâm có mức giá bán tăng 3-4%. Theo ghi nhận của Savills, khu vực quận Hai Bà Trưng, Tây Hồ, Đống Đa và Ba Đình vẫn có mức giá bán hơn 2.000 USD/m2; trong khi Cầu Giấy, Từ Liêm, Thanh Xuân có mức giá ghi nhận từ 1.500 USD đến 2.000 USD/m2. Các quận Hoàng Mai, Long Biên, Hà Đông có giá từ 1.000 USD đến 1.500 USD/m2. Riêng Gia Lâm có giá dưới 1.000 USD/m2.

Về triển vọng thị trường, dự kiến có khoảng 60 dự án gia nhập thị trường căn hộ trong 3 năm tới. Trong đó, quý III và quý IV-2011 sẽ có 20 dự án với hơn 12.000 căn hộ. Savills cho rằng, với hơn 50% dân số có độ tuổi dưới 30, thị trường căn hộ sẽ hứa hẹn nhiều tiềm năng để bán trong dài hạn. Song chính sách tiền tệ hiện nay khiến việc tiếp cận vay vốn ngân hàng trở nên khó khăn, đã và đang ảnh hưởng trực tiếp, làm giảm nguồn cầu của thị trường căn hộ.

Biệt thự: Thay đổi chiến lược đầu tư do lãi suất cao

Cũng như phân khúc căn hộ, nguồn cầu phân khúc biệt thự, nhà liền kề được bảo đảm bởi các yếu tố: cơ cấu dân số phù hợp, tốc độ tăng dân số cao, lượng người nhập cư lớn cũng như xu hướng giảm quy mô hộ gia đình tại khu vực đô thị. Tuy nhiên, nguồn cầu cũng bị ảnh hưởng bởi lãi suất vay ngân hàng cao (20-25%/năm) và quá trình thắt chặt tín dụng trong năm 2011. Do đó, để có thể đáp ứng yêu cầu của người mua, một số chủ đầu tư đang thay đổi chiến lược phát triển. Trong quý II-2011, thị trường ghi nhận rất ít giao dịch thành công so với các quý trước. Mức giá trung bình một căn biệt thự dao động từ 300.000 USD đến 2,2 triệu USD, trong khi mức trung bình của một căn nhà liền kề từ 200.000 USD đến 700.000 USD.

Hiện tại, Savills ghi nhận có tổng cộng 37.000 biệt thự và nhà liền kề từ 110 dự án tại Hà Nội. Trong đó, 80 dự án đang được bán dưới dạng hợp đồng mua bán, còn lại giao dịch dưới dạng hợp đồng góp vốn. Hà Đông và Hoài Đức là nơi có số lượng dự án lớn nhất, với khoảng 20.000 biệt thự và nhà liền kề. Trong trung hạn, dự kiến có 59 dự án, với tổng quy mô 4.300ha gia nhập thị trường, trong đó vùng 2 gồm huyện Thanh Trì, quận Hà Đông và các huyện thuộc Hà Tây cũ sẽ là nguồn cung cấp chính cho thị trường.

Thị trường bất động sản vẫn thiếu vốn

Theo ông Trần Như Trung, Giám đốc nghiệp vụ bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Việt Nam, thị trường bất động sản (BĐS) chịu ảnh hưởng lớn của lạm phát, lãi suất cao, tỷ lệ tăng trưởng giảm sút. Đặc biệt, chính sách kiềm chế lạm phát, thắt chặt tài chính khiến dòng vốn giảm đáng kể, giao dịch chậm, nhà đầu tư không đạt được lợi nhuận như mong muốn.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, thị trường BĐS vẫn phụ thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng. Khi ngân hàng hạn chế cho vay, kế hoạch triển khai dự án của nhiều chủ đầu tư chịu tác động và chính người có nhu cầu mua để ở cũng bị ảnh hưởng. Mặt khác, cơ cấu hàng hóa BĐS còn thiếu cân đối. Thị trường căn hộ cao cấp rơi vào bão hòa, nhà xây nhiều, nhu cầu có khả năng thanh toán thực tế thấp. Trong khi nguồn cung nhà có quy mô và giá phù hợp với đa số người dân lại quá thiếu. Vì vậy, mới đây Bộ Xây dựng đã đề nghị phân loại, cơ cấu lại dư nợ, không cho vay với dự án cao cấp nhưng ưu tiên vốn cho các dự án nhỏ, giá trung bình, dự án nhà ở xã hội. Để tìm vốn cho thị trường BĐS, các chuyên gia cũng đề nghị đổi mới pháp luật, cho phép thế chấp BĐS tại ngân hàng thương mại nước ngoài. Đồng thời, nâng cao hiệu quả sử dụng vốn FDI vào BĐS; có quy định cụ thể về điều kiện huy động vốn đối với nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài để vừa tạo sự công bằng trong môi trường kinh doanh, vừa sử dụng được nhiều nhất vốn FDI mà không bị nhà đầu tư nước ngoài lợi dụng huy động vốn ngay trong nước để kinh doanh.