Hoàn thiện chính sách thu hút đầu tư

Phân khúc đầy tiềm năng

Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh trong gần 6 tháng đầu năm 2018 đã có dấu hiệu sụt giảm so với cùng kỳ năm 2017. Tổng số dự án đủ điều kiện huy động vốn đưa ra thị trường chỉ có 29 dự án, giảm 9,4% so với 32 dự án đưa ra thị trường cùng kỳ năm 2017. Theo đó, tổng số căn nhà đưa ra thị trường là 9.174 căn (gồm có 8.690 căn hộ chung cư và 484 căn nhà thấp tầng), giảm 44,5% so với cùng kỳ năm 2017.

Đặc biệt, phân khúc căn hộ giá rẻ chỉ có 1.881 căn, giảm đến 69,7% so với 6.206 căn cùng kỳ. Tỷ lệ căn hộ giá rẻ trong tổng số căn hộ đưa ra thị trường chỉ chiếm 20,5%, giảm gần một nửa so với cùng kỳ.

Việc thiếu hụt nhà ở giá rẻ hiện nay là một nghịch lý của thị trường nhà ở, bởi đây là một trong những phân khúc chủ đạo của thị trường với nhu cầu rất lớn, cung không đủ cầu. Giới phân tích cho rằng, nhà ở giá rẻ có tính thanh khoản cao nhất so với các phân khúc khác, lại có tính ổn định rất cao và không bị khủng hoảng.

Theo số liệu của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, nhu cầu nhà ở giá rẻ của thành phố đến năm 2020 cần tới trên 134.000 căn. Còn theo khảo sát của Viện Nghiên cứu phát triển TP Hồ Chí Minh, có đến 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nhà ở giá rẻ trong giai đoạn 2016-2020. Trong đó có 10.000 cán bộ công chức; 39.000 hộ thu nhập thấp; 17.000 lao động trong các khu công nghiệp, khu chế xuất.

Trong khi đó, theo thống kê của ngành chức năng, hiện thành phố có trên 13 triệu dân với tốc độ tăng dân số bình quân là 3,5%/năm; chỉ riêng tăng cơ học, trung bình mỗi năm tăng khoảng hơn 200.000 người.

Như vậy, cứ 5 năm, thành phố tăng dân số khoảng hơn 1 triệu người, tương đương dân số một quận. Điều này đặt ra bài toán hóc búa về giải pháp để bảo đảm nhà ở cho đối tượng trên. Bên cạnh đó, thành phố có khoảng 500.000 sinh viên, trong đó có khoảng 400.000 sinh viên (chiếm khoảng 80%) là người ngoại tỉnh, phần lớn phải thuê phòng trọ.

Tạo lập quỹ đất giá rẻ

Thời gian qua, TP Hồ Chí Minh đang quyết liệt triển khai thực hiện “Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị” giai đoạn 2016-2020, trong đó công tác phát triển nhà ở phục vụ an sinh xã hội được đặc biệt chú trọng. Tuy nhiên, hiện nay số doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở giá rẻ chỉ đếm trên đầu ngón tay. Nguyên nhân được cho là do giá vật liệu xây dựng tăng mạnh, quỹ đất khan hiếm và giá đất cũng tăng cao, làm tăng giá thành sản phẩm nhà ở...

Điều này khiến doanh nghiệp không mấy mặn mà phát triển nhà ở giá rẻ dù phân khúc này có nhu cầu rất lớn. Thực tế cho thấy, hiện thành phố vẫn chưa có nhà ở thương mại bán với giá rẻ (từ 300 đến 500 triệu đồng/căn), cũng rất hiếm nhà ở thương mại cho thuê với giá rẻ phục vụ nhu cầu của đại bộ phận người trẻ.

Để giải “cơn khát” nhà ở giá rẻ, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã kiến nghị sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện cơ chế, chính sách về thu tiền sử dụng đất vừa bảo đảm nguyên tắc giá đất phù hợp với giá thị trường, vừa phù hợp với khả năng tài chính của cá nhân, hộ gia đình; không để tiền sử dụng đất là gánh nặng của doanh nghiệp mà cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà.

Theo HoREA, các cơ chế, chính sách làm sao để giúp các doanh nghiệp, nhà đầu tư được tiếp cận bình đẳng, minh bạch các nguồn lực đất đai, minh bạch thủ tục trong việc thẩm định, phê duyệt dự án và cấp phép xây dựng. Về việc này, hiện Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh đã kéo giảm thời gian cấp phép xây dựng từ 122 ngày xuống còn 42 ngày.

Ngoài ra, để giảm giá thành của mỗi căn hộ, HoREA cũng đề nghị TP Hồ Chí Minh cho phép xây dựng căn hộ dưới 45m2. Đồng thời, HoREA đề nghị giải pháp là ở mỗi dự án, thành phố có thể cho chủ đầu tư xây dựng căn hộ diện tích nhỏ với tỷ lệ khoảng 25%, nhằm tạo nguồn cung nhà ở giá rẻ. Mặt khác, để tạo lập quỹ đất giá rẻ cho doanh nghiệp phát triển nhà ở giá rẻ, thành phố cần rà soát lại nguồn lực đất đai, quy hoạch, sử dụng đất hiệu quả.

Liên quan đến vấn đề trên, Thủ tướng Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết 80/NQ-CP về điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016-2020) TP Hồ Chí Minh. Theo đó, từ năm 2018 đến năm 2020, thành phố sẽ chuyển 1.284ha đất phi nông nghiệp thành đất ở đô thị.

Đặc biệt, đến năm 2020, thành phố sẽ chuyển 1.155ha đất phi nông nghiệp không phải là đất ở chuyển sang đất ở. Đây là tiền đề quan trọng để thành phố có thêm quỹ đất phục vụ phát triển nhà ở giá rẻ cho những năm tiếp theo.