Hình thành hệ thống tài chính BĐS: Cẩn trọng với mặt trái

Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, Quỹ tiết kiệm nhà ở nhằm hỗ trợ cho người thu nhập thấp có nhu cầu nhà ở. Nguồn vốn do người lao động đóng góp từ tiền lương hằng tháng theo tỷ lệ quy định (có những quốc gia quy định ở mức cao 10-15%, mức thấp 3-5%), dùng để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và cho người mua hoặc thuê nhà vay ưu đãi. Người gửi tiền sau 10-15 năm sẽ được mua nhà ở xã hội bằng tiền tiết kiệm. Nếu người gửi không có nhu cầu mua nhà ở, khi nghỉ hưu sẽ được trả cả gốc lẫn lãi. Tại châu Á, Singapore có mô hình giải quyết nhà ở thành công nhất. Mô hình này dựa trên chương trình nhà ở công cộng được điều hành bởi Hội đồng Phát triển nhà ở Singapore (HDB - thành lập tháng 2-1960). Mỗi năm HDB nhận từ ngân sách nhà nước bình quân 1,2 tỷ USD để xây dựng nhà ở xã hội. Hiện nay, hơn 90% dân số Singapore sống ở các chung cư cao tầng, trong đó 81% mua nhà của HDB bằng hình thức vay tiền trả dần. Bên cạnh đó, thông qua hệ thống tiết kiệm nhà ở bắt buộc, HDB có nguồn vốn lớn xây dựng nhà ở và cũng nhờ tiết kiệm mà người dân dễ dàng vay với lãi suất thấp để mua nhà của cơ quan này.

Nhật Bản có hệ thống công ty cho vay tài chính nhà ở. Đây là tổ chức cho vay của nhà nước (không giống các quốc gia công nghiệp khác, Nhật Bản không có tổ chức tư nhân lớn chuyên về tài chính nhà ở). Công ty cho vay vốn nhà ở của Chính phủ (GHLC - được thành lập từ năm 1950) với mục đích tạo ra các khoản cho vay dài hạn, với lãi suất thấp dành cho xây dựng hoặc mua nhà nhằm bảo đảm cho mọi người dân có thể có được nhà ở phù hợp với điều kiện thu nhập của bản thân. Phần lớn số vốn của GHLC được huy động từ hệ thống trái phiếu tiết kiệm, tiết kiệm bưu điện và tiền trợ cấp bảo hiểm hưu trí, trợ cấp từ tổng tài khoản của ngân sách quốc gia... 45 năm kể từ khi thành lập, GHLC đã xây dựng được 14,8 triệu căn hộ, chiếm 30% lượng nhà được xây dựng từ khi kết thúc chiến tranh thế giới lần thứ II ở Nhật Bản. Số tiền cho vay của GHLC chiếm 60% giá trị căn hộ. GHLC có số người vay thế chấp lớn nhất thế giới.

Ngoài Quỹ tiết kiệm nhà ở còn có mô hình Quỹ tín thác BĐS và Quỹ phát triển nhà ở. Quỹ tín thác BĐS là mô hình quỹ chuyên đầu tư trong lĩnh vực BĐS nói chung và nhà ở nói riêng. Mục đích của quỹ là huy động vốn nhàn rỗi của các nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua phát hành chứng chỉ quỹ. Trong khi đó, Quỹ phát triển nhà ở hình thành từ nguồn thu tiền bán, cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; tiền sử dụng đất thu được của các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn (tối thiểu 10% từ tiền sử dụng đất của dự án); tiền ngân sách của địa phương và các nguồn huy động khác để tạo lập quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước nhằm duy trì vai trò của Nhà nước trên thị trường; cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, các đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội vay ưu đãi...

Là kênh huy động vốn nhàn rỗi của người dân cho thị trường nhà ở, khắc phục được tình trạng vốn cho thị trường nhà ở chỉ trông chờ vào ngân hàng như hiện nay, song theo các chuyên gia, mô hình Quỹ tín thác BĐS là một trong những cách chứng khoán hóa BĐS (thông qua chứng chỉ quỹ). Khủng hoảng tài chính ở Thái Lan năm 1997 do ngân hàng đầu tư quá mức vào thị trường BĐS (35% tổng dư nợ trong hệ thống ngân hàng), khi thị trường BĐS suy giảm, ngân hàng mất khả năng chi trả gây khủng hoảng tài chính lan tỏa sang khủng hoảng kinh tế. Tương tự, cuộc khủng hoảng tài chính tại Mỹ cũng bắt nguồn từ việc gia tăng nguồn vốn tài trợ để mua bán nhà ở thông qua "chứng khoán hóa BĐS thế chấp" trong khi hệ thống kiểm soát không theo kịp và việc cho vay mua nhà ở quá dễ dàng. Việc giá nhà ở Mỹ tăng liên tục 20% mỗi năm và có nơi tăng gấp 3 lần; nghĩa là người dân vay ngân hàng mua BĐS năm nay, sang năm bán đi là có lãi, đã thúc đẩy người dân đổ xô mua bán BĐS kiếm lời, khiến thị trường BĐS tăng trưởng chóng mặt. Đến thời điểm trước khủng hoảng năm 2007, nước Mỹ có khoảng 18.000.000 căn hộ bỏ không. Theo các chuyên gia, bài học khủng hoảng kinh tế xuất phát từ thị trường BĐS cho thấy nếu không hoạch định chiến lược và buông lỏng kiểm soát hoạt động của thị trường BĐS sẽ dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng đối với cả nền kinh tế.