Hai vấn đề dư luận đặc biệt quan tâm tới thị trường trong Luật Kinh doanh bất động sản mới

Giao dịch BĐS phải qua ngân hàng

Qua tìm hiểu tại các phòng công chứng tại Hà Nội, trước khi Luật Kinh doanh BĐS sản sửa đổi được thông qua, tình trạng khách hàng có nhu cầu mua bán nhà đất khai không đúng giá trị thật diễn ra phổ biến. Phần lớn người dân thường khai giá thấp hơn thực tế khoảng 10-30% để tránh bị đánh thuế nhiều (2% tổng giá trị)...

Còn rà soát của Bộ Tài chính cho thấy, tình trạng khai sai giá chuyển nhượng nhà đất là vi phạm pháp luật. Các cơ quan chức năng cũng đã xử lý nhiều trường hợp khai không đúng giá chuyển nhượng BĐS để trốn thuế, nhưng dường như vẫn không ngăn chặn được tình trạng này triệt để. Thậm chí, nhiều tổ chức, cá nhân còn cố tình trốn thuế, né thuế thông qua nhiều hình thức như giao dịch cho, tặng, giao dịch ngầm, khai 2 giá...

Mới đây, để chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh BĐS, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc đã ký công văn đề nghị Bộ Công an chỉ đạo công an các địa phương phối hợp các cục thuế xử lý nghiêm giao dịch có dấu hiệu trốn thuế; đồng thời, đề nghị Bộ Tư pháp, UBND các tỉnh, thành phố chỉ đạo các Sở Tư pháp phối hợp chặt chẽ với các cục thuế yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án BĐS, doanh nghiệp kinh doanh BĐS... kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán, làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật.

Nhờ vậy, đến nay, tình trạng khai giá chuyển nhượng BĐS thấp hơn thực tế đã giảm thiểu ở nhiều địa phương, nhất là tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, nhưng vẫn còn không ít trường hợp giao dịch trốn thuế diễn ra dưới nhiều hình thức tinh vi.

Trước thực tế trên, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ sáu Quốc hội khóa XV đã bổ sung quy định quản lý vấn đề này. Cụ thể, Điều 48 Luật Kinh doanh BĐS mới quy định, việc thanh toán trong giao dịch BĐS, dự án BĐS do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật. Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh BĐS từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Như vậy, đối với trường hợp cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ, tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh... thì không cần thiết bắt buộc thanh toán qua ngân hàng.

Điều 48 Luật Kinh doanh BĐS mới cũng quy định việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao BĐS do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng...

Chủ đầu tư không được ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc, mua bán

Một nội dung quan trọng của Luật Kinh doanh BĐS mới được dư luận xã hội, nhà đầu tư và các chủ thể tham gia giao dịch thị trường đặc biệt quan tâm, phù hợp với thực tiễn sản phẩm BĐS hình thành trong tương lai là tại Điều 17 Luật này quy định, chủ đầu tư dự án BĐS không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS.

Điều này cũng quy định, trách nhiệm của chủ đầu tư dự án trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Đồng thời, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết, thiết kế được phê duyệt, giấy phép xây dựng, nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; tuân thủ các quy chuẩn về xây dựng.

Thực hiện quy định của pháp luật trong hoạt động đầu tư, xây dựng, sử dụng đất và giao dịch bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng bảo đảm người mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua của chủ đầu tư.