Hà Nội phát triển TOD dọc các trục đường sắt đô thị:Hiện thực hóa thông qua những cơ chế đột phá

Chiến lược tái thiết đô thị toàn diện

Để phát triển hạ tầng giao thông, thúc đẩy phát triển kinh tế, thành phố Hà Nội xác định TOD là chiến lược tái thiết đô thị toàn diện. Trong các phiên họp về thúc đẩy tiến độ đường sắt đô thị gần đây, Ủy viên Ban Thường vụ Thành ủy, Phó Chủ tịch Thường trực UBND thành phố Hà Nội Dương Đức Tuấn đã chỉ đạo rõ ràng rằng, việc thực hiện TOD không đơn thuần là dự án giao thông, mà là chiến dịch tái thiết đô thị toàn diện. Thành phố sẽ áp dụng cơ chế đặc thù, cho phép thu hồi đất trong vùng phụ cận nhà ga (bán kính 500-800m) ngay từ giai đoạn đầu để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, từ đó thu hồi giá trị gia tăng từ đất đai (LVC) nhằm tái đầu tư vào hệ thống metro (theo Nghị quyết số 71/2025/NQ-HĐND của HĐND thành phố Hà Nội).

Về vấn đề này, tại các hội thảo khoa học về Quy hoạch Thủ đô năm 2025-2026, kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam nhận định, việc quy hoạch khu vực TOD cần được tích hợp chặt chẽ vào quy hoạch phân khu. Thành phố cần áp dụng linh hoạt công cụ “tái điều chỉnh đất đai” để người dân trở thành những cổ đông, những người thụ hưởng trực tiếp không gian sống hiện đại, tiện nghi ngay tại trung tâm đô thị mới thay vì tái định cư ở vị trí xa. Đây chính là chìa khóa vàng để tạo sự đồng thuận của người dân, giảm tối đa tranh chấp khiếu kiện về đất đai, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng vốn là rào cản lớn nhất của các dự án hạ tầng...

Về mặt tài chính, TS Vũ Anh Tuấn, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu giao thông vận tải Việt Đức phân tích, nguồn lực đất đai xung quanh các nhà ga đường sắt đô thị giống như “mỏ vàng” chưa được khai phá. Dựa trên kinh nghiệm từ các đô thị phát triển như Tokyo (Nhật Bản) hay Seoul (Hàn Quốc), việc áp dụng công cụ thu hồi giá trị gia tăng từ đất có thể giúp thành phố Hà Nội thu hồi 30-40% giá trị đất tăng thêm nhờ dự án hạ tầng. Do đó, thành phố cần sớm thành lập định chế tài chính chuyên biệt để quản lý nguồn lực đất đai quanh ga trước khi đấu giá...

Tạo sự đồng thuận của người dân

Tại các địa phương có dự án đường sắt đi qua, công tác thu hồi đất đòi hỏi chính quyền các cấp phải chủ động và linh hoạt trong triển khai. Với mô hình quản lý tập trung, sự chỉ đạo xuyên suốt từ thành phố đến tận cấp phường, xã giúp rút ngắn quy trình hành chính, giảm bớt khâu trung gian, tập trung nguồn lực hiệu quả. Cách làm này không chỉ đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng mà còn là yếu tố then chốt để hiện thực hóa mô hình phát triển đô thị gắn với các đầu mối giao thông công cộng trên toàn địa bàn...

Chủ tịch UBND xã Đông Anh Nguyễn Văn Thiềng chia sẻ, việc minh bạch quy hoạch và đối thoại trực tiếp với người dân sẽ tạo sự đồng thuận. Khi các tuyến metro được triển khai, từ thành phố đến các địa phương đều công khai quy hoạch để người dân nắm rõ. Khi người dân hiểu rõ khu vực nhà ga trong tương lai trở thành trung tâm thương mại, dịch vụ sầm uất, họ sẵn sàng ủng hộ tiến độ bàn giao mặt bằng.

Trước đó, các đơn vị cơ sở đã phối hợp chặt chẽ với các sở, ngành của thành phố để công khai bản vẽ quy hoạch 1/500 của nhà ga, giúp người dân an tâm về tương lai. Việc áp dụng hệ số bồi thường đặc thù lên tới 1,5 lần đối với các dự án phục vụ lợi ích quốc gia theo quy định mới đã tạo điều kiện để người dân nhanh chóng ổn định cuộc sống, tạo tiền đề để Hà Nội triển khai mô hình TOD một cách bền vững, hướng tới mục tiêu trở thành đô thị thông minh, thịnh vượng. Đáng chú ý, ngày 22-6 vừa qua, thành phố đã đồng loạt khởi công 5 tuyến đường sắt đô thị. Dự kiến đến năm 2030, 5 tuyến này sẽ hoàn thành và kết nối đồng bộ với tuyến số 3 và tuyến số 5 đang triển khai, qua đó hình thành mạng lưới giao thông công cộng liên thông trên phạm vi toàn thành phố.

Việc phát triển các tuyến đường sắt đô thị là nền tảng chiến lược để Hà Nội hiện thực hóa mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng, giải pháp đã được nhiều siêu đô thị như Tokyo, Seoul hay Paris (Pháp) áp dụng thành công. Không chỉ giải quyết bài toán ùn tắc và ô nhiễm thông qua việc hạn chế phương tiện cá nhân, TOD còn là công cụ hữu hiệu để chuyển đổi từ mô hình đô thị dàn trải sang đô thị nén. Theo đó, mỗi ga metro sẽ trở thành một “hạt nhân” kinh tế, tập trung dịch vụ thương mại, tạo động lực phát triển bền vững cho Thủ đô trong nhiều thập niên tới.

Sự chuyển dịch từ tư duy quản lý đất đai truyền thống sang phát triển đô thị bền vững đang tạo đà cho bước đột phá mới. Với quyết tâm chính trị mạnh mẽ cùng sự đồng thuận của nhân dân, thành phố đang từng bước cụ thể hóa quy hoạch dài hạn, hướng tới mục tiêu xây dựng một Thủ đô thông minh, thịnh vượng...