Góp ý sửa đổi Luật Đất đai 2003: Bốn vấn đề nóng

Trăn trở từ thực tế

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoReA, luật quy định "giá đất sát với giá thị trường trong những điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn thì điều chỉnh cho phù hợp" là có tính định tính mà không có định lượng nên đi tìm giá này chẳng khác gì tìm… lá diêu bông. Chính điều đó đã dẫn đến bất khả thi trong áp dụng luật trên thực tế. Bên cạnh đó, theo luật, UBND cấp tỉnh công bố bảng giá đất vào ngày 1-1 hằng năm làm chính quyền địa phương tốn rất nhiều công sức lại không thể nào đáp ứng được hai tiêu chí là "giá phải sát thị trường trong điều kiện bình thường" đồng thời lại bị khống chế bởi "khung giá vùng" của Chính phủ. Sự mâu thuẫn trên khiến cơ quan chức năng khó áp dụng. Minh chứng, giá đất ở cao nhất của vùng đô thị đặc biệt như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh là 67 triệu đồng, nếu vận dụng hết khung thì cũng chỉ ở mức 81 triệu đồng. Trong khi đó, được biết chủ đầu tư một dự án ở đường Đồng Khởi đang bị đòi giá đền bù lên đến… 80 cây vàng/m2.

Cơ chế tự thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người dân trong thu hồi đất, bồi thường cũng khiến nhiều dự án gặp khó khăn. Có nhiều dự án bồi thường gần hết, chỉ còn 2% diện tích do người dân không chịu, phải kéo dài 6-7 năm gây thiệt hại cho nhà đầu tư. Có những dự án chủ mảnh đất này đòi bồi thường 30 triệu đồng/m2, trong khi nếu làm xong hạ tầng thì doanh nghiệp cũng chỉ bán khoảng 16 triệu đồng/m2.

Các doanh nghiệp cũng cho rằng cần sửa đổi những bất cập của Nghị định 69/2009/NĐ-CP về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Đơn cử quy định cách tính tiền sử dụng đất được xác định bằng 100% giá thị trường khiến doanh nghiệp vừa phải bồi thường giải phóng mặt bằng (thực chất là mua đất của dân theo giá thị trường) vừa phải nộp tiền sử dụng đất (mua lại một lần nữa) của nhà nước là chưa hợp lý.

Nhiều bất cập cần thay đổi

Nhiều ý kiến đề nghị cần giữ hai cơ chế là nhà nước thu hồi đất với các dự án an ninh quốc phòng, công cộng… còn doanh nghiệp thì tự thỏa thuận với những dự án thương mại. Ông Lê Ngọc Tú, Giám đốc Công ty Địa ốc Bình dân cho rằng, đã là dự án kinh doanh thì phải thương lượng với người dân đàng hoàng chứ không thể "mượn tay". Luật sư Nguyễn Thị Hòa cho rằng, để thực hiện cho tốt hai cơ chế đó, nên có một tổ chức trung gian, làm nhiệm vụ như trọng tài đứng ra hỗ trợ cho cả hai bên doanh nghiệp và người dân để tìm một mức giá thỏa thuận hài hòa.

Về những bất cập trong thu tiền sử dụng đất, HoReA kiến nghị, nếu vẫn giữ cơ chế khấu trừ tiền sử dụng đất thì đề nghị cho khấu trừ toàn bộ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng thực tế mà doanh nghiệp đã chi. Vì hiện nay doanh nghiệp trả cho người dân theo giá thị trường nhưng chỉ được nhà nước khấu trừ theo khung giá đất của nhà nước. Phương án thứ hai là đề nghị thay thế quy định "nộp tiền sử dụng đất" bằng quy định "Nộp thuế sử dụng đất do giá trị quyền sử dụng đất gia tăng do chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở" với thuế suất là 10-15% trên bảng giá đất. HoReA cũng đề nghị quy định bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành trong thời gian 5 năm. Việc quy định thời hạn 5 năm của bảng giá sẽ giúp nhà nước, doanh nghiệp và người dân dễ hơn trong lập kế hoạch đầu tư kinh doanh, thu ngân sách…

Mặt khác, luật cho phép như tổ chức kinh tế, người nước ngoài thuê đất trả tiền hằng năm trong khi các tổ chức kinh tế trong nước phải trả tiền thuê đất một lần. Quy định như vậy khiến doanh nghiệp trong nước chịu thiệt hơn doanh nghiệp nước ngoài, nên cần phải sửa đổi.