"Gỡ vướng” tại 12 dự án của Tập đoàn Mường Thanh: Thượng tôn pháp luật, bảo vệ quyền lợi cư dân

Theo các chuyên gia pháp lý, yêu cầu đặt ra là xử lý nghiêm sai phạm, không hợp thức hóa vi phạm, đồng thời phân định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của những người dân không có lỗi.

Không để vi phạm kéo dài, ảnh hưởng an toàn cư dân

Ngày 28-10, HĐND thành phố Hà Nội đã thông qua Nghị quyết quy định cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả để giải quyết tồn tại, vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị tại một số dự án trên địa bàn thành phố (thực hiện khoản 2 Điều 8 và khoản 4 Điều 14 Luật Thủ đô số 02/2026/QH16). Đây là nghị quyết đặc thù nhằm tháo gỡ những vướng mắc, tồn tại kéo dài nhiều năm, trên nguyên tắc không hợp thức hóa vi phạm, bảo đảm lợi ích hợp pháp của người dân.

Dưới góc nhìn pháp lý, TS. Đặng Văn Cường, giảng viên Luật hình sự, Khoa Luật và Lý luận chính trị, Trường Đại học Thủy lợi cho rằng, việc giải quyết những tồn tại tại 12 dự án là yêu cầu cấp thiết cả về phương diện pháp lý, quản lý đô thị và bảo đảm an toàn cho người dân.

Theo TS. Đặng Văn Cường, trật tự xây dựng là một bộ phận quan trọng của trật tự quản lý hành chính nhà nước. Hoạt động xây dựng phải tuân thủ quy hoạch, giấy phép, thiết kế được phê duyệt, quy chuẩn kỹ thuật và các điều kiện về an toàn công trình.

Đặc biệt, đối với các công trình chung cư cao tầng, vi phạm không chỉ liên quan đến diện tích xây dựng hay chỉ tiêu quy hoạch mà còn có thể kéo theo nhiều hệ lụy về hệ thống điện, cấp thoát nước, giao thông, thang máy, lối thoát nạn, phòng cháy, chữa cháy và khả năng đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Nếu công trình không bảo đảm điều kiện an toàn, khi xảy ra cháy, nổ hoặc sự cố kỹ thuật, hậu quả có thể rất nghiêm trọng, trực tiếp đe dọa tính mạng, sức khỏe và tài sản của hàng nghìn người.

Từ thực tế đó, TS. Đặng Văn Cường nhấn mạnh, việc xử lý các vi phạm không thể chỉ nhìn từ góc độ vi phạm hành chính mà phải đặt yêu cầu bảo vệ tính mạng, sức khỏe của cư dân lên hàng đầu. Điều 28, Điều 29 và Điều 30 Luật Xử lý vi phạm hành chính năm 2012, đã được sửa đổi, bổ sung, quy định các biện pháp khắc phục hậu quả, trong đó có buộc khôi phục tình trạng ban đầu và buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng không có giấy phép hoặc xây dựng không đúng giấy phép.

Theo TS. Đặng Văn Cường, Hà Nội nên giải quyết dứt điểm vấn đề này vì 3 lý do: Không để những vi phạm kéo dài trong quản lý trật tự xây dựng; không để cư dân tiếp tục sống trong tình trạng thiếu an toàn, thiếu ổn định về pháp lý; đồng thời, việc xử lý công trình vi phạm phải gắn với yêu cầu bổ sung hạ tầng, chỉnh trang đô thị, bảo đảm môi trường sống và nâng cao hiệu quả quản trị đô thị.

Một đô thị văn minh không thể phát triển trên nền tảng của những vi phạm kéo dài. Tuy nhiên, việc lập lại trật tự đô thị cũng cần được thực hiện bằng những giải pháp có tính toán, có lộ trình, có trách nhiệm và không làm tổn hại đến quyền lợi hợp pháp của người dân.

Phân định trách nhiệm, không để người dân gánh hậu quả

Một trong những vấn đề quan trọng được TS. Đặng Văn Cường đặt ra là cần phân định rõ trách nhiệm giữa chủ đầu tư và người mua nhà. Đây là hai nhóm chủ thể có vị trí pháp lý khác nhau. Chủ đầu tư là chủ thể tổ chức thực hiện dự án, có trách nhiệm tuân thủ pháp luật về đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Trong khi đó, phần lớn người mua nhà tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở, đã bỏ tiền mua và sử dụng tài sản. Vì vậy, không thể đánh đồng trách nhiệm của hai nhóm chủ thể này.

Về trách nhiệm của chủ đầu tư, Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định nghĩa vụ của bên bán nhà ở, công trình xây dựng có sẵn. Trong đó, bên bán phải thực hiện đúng nghĩa vụ hợp đồng, thực hiện thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận, bảo đảm chất lượng, cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực, thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Điều 6 của luật này cũng quy định nghĩa vụ công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin về bất động sản, dự án bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh.

Đây là những cơ sở pháp lý quan trọng để xem xét trách nhiệm của chủ đầu tư khi có hành vi cung cấp thông tin không đầy đủ, không trung thực, đưa bất động sản không đủ điều kiện vào kinh doanh hoặc vi phạm cam kết với khách hàng.

Đối với người mua nhà, pháp luật dân sự có những quy định nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia giao dịch. Cụ thể, Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự; Điều 131 quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, trong đó các bên phải khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Điều 133 quy định cơ chế bảo vệ người thứ ba ngay tình trong những trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu.

Cùng quan điểm về sự cần thiết phải bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, luật sư Trịnh Thị Thu Hải, Công ty Luật TNHH Hoàng Huy, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho rằng, Nghị quyết HĐND thành phố Hà Nội được thông qua ngày 28-10 là bước đi cần thiết để giải quyết vấn đề đã tồn tại kéo dài nhiều năm. Việc thành phố vận dụng cơ chế đặc thù của Luật Thủ đô năm 2026 để tháo gỡ là phù hợp, thay vì tiếp tục để các vướng mắc kéo dài, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân.

Theo luật sư Trịnh Thị Thu Hải, người dân đã bỏ tiền mua nhà theo hợp đồng và sinh sống ổn định nhiều năm, trong khi họ không phải là chủ thể quyết định việc xây dựng sai quy hoạch, sai giấy phép. Do đó, không để người dân phải gánh chịu hậu quả và chi phí phát sinh từ sai phạm của chủ đầu tư là hợp lý. Việc đặt trách nhiệm tài chính lên chủ đầu tư cũng cần thiết, vừa bảo đảm công bằng, vừa có tác dụng răn đe.

Tuy nhiên, luật sư Trịnh Thị Thu Hải lưu ý, quá trình thực hiện nghị quyết cần đặc biệt thận trọng, bảo đảm cơ chế đặc thù không trở thành cơ chế hợp thức hóa hàng loạt sai phạm. Việc cho phép công trình tồn tại phải được xem xét cụ thể trên cơ sở pháp lý, quy hoạch, an toàn công trình, phòng cháy, chữa cháy và khả năng đáp ứng hạ tầng.

Đối với các hộ phải di dời, phương án bồi thường, hỗ trợ, bố trí chỗ ở mới cần cụ thể, khả thi và bảo đảm quyền lợi của người dân. Với số lượng căn hộ phải xử lý rất lớn, cần xác định rõ giá trị bồi thường, thời hạn chi trả và trách nhiệm của các bên để tránh phát sinh thêm tranh chấp. Đối với những người dân không phải di dời, việc cấp giấy chứng nhận cũng cần được giải quyết kịp thời khi đủ điều kiện, tránh để họ tiếp tục rơi vào tình trạng pháp lý kéo dài.

Ngoài ra, theo luật sư Trịnh Thị Thu Hải, phải làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và các cơ quan, cá nhân có liên quan trong quá trình quản lý, kiểm tra, giám sát. Việc xử lý hậu quả là cần thiết nhưng không thể bỏ qua trách nhiệm đối với những sai phạm đã xảy ra.