“Gỡ vướng” tại 12 dự án của Tập đoàn Mường Thanh: Kiến tạo hành lang pháp lý, bảo đảm quyền an cư của người dân

Trao đổi với phóng viên Cơ quan Báo và Phát thanh, Truyền hình Hà Nội, TS Trần Minh Sơn, Chuyên viên cao cấp Bộ Tư pháp, Giám đốc Trung tâm Hỗ trợ pháp lý cho doanh nghiệp nhỏ và vừa (Cục Pháp luật dân sự - kinh tế, Bộ Tư pháp) nhấn mạnh, giá trị nhân văn sâu sắc nhất của chính sách là phân định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư với quyền lợi của người mua nhà, không để những người không có lỗi phải gánh chịu hậu quả từ sai phạm của doanh nghiệp.

Tách bạch trách nhiệm chủ đầu tư với quyền lợi người mua nhà

- Thưa ông, những vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng tại 12 dự án của Tập đoàn Mường Thanh đã kéo dài nhiều năm, khiến không ít người dân dù đã bỏ tiền mua nhà, sinh sống ổn định nhưng vẫn phải đối mặt với những bất an về pháp lý, quyền sở hữu tài sản và tương lai nơi ở. Việc HĐND thành phố Hà Nội ban hành nghị quyết với cơ chế, chính sách đặc thù để giải quyết những tồn tại này thể hiện trách nhiệm đối với người dân như thế nào?

- Việc HĐND thành phố Hà Nội ban hành Nghị quyết với cơ chế, chính sách đặc thù để giải quyết những tồn tại tại 12 dự án thể hiện rõ trách nhiệm của chính quyền và giá trị nhân văn sâu sắc của chính sách.

Trước hết, Nghị quyết thể hiện tinh thần dám đối diện và chịu trách nhiệm giải quyết những tồn tại lịch sử của thành phố, trực tiếp mở ra lối thoát pháp lý cho hàng vạn hộ dân phải sống trong tình trạng quyền sở hữu nhà ở bị "treo" suốt nhiều năm. Thay vì né tránh hoặc áp dụng cứng nhắc các chế tài hành chính có thể gây tổn hại đến người dân vô tội, thành phố đã chủ động kiến tạo hành lang pháp lý nhằm bảo vệ quyền an cư của người dân.

Theo quan điểm cá nhân tôi, giá trị nhân văn sâu sắc nhất của chính sách là việc tách bạch rõ ràng giữa sai phạm của chủ đầu tư và quyền lợi của người mua nhà. Những người dân bỏ tiền mua nhà một cách hợp pháp, ngay tình không phải gánh chịu hậu quả từ hành vi vi phạm pháp luật của doanh nghiệp.

Chính sách khẳng định quan điểm xử lý nghiêm sai phạm, buộc chủ đầu tư thu hồi lợi ích bất hợp pháp, nhưng quyết tâm không để người dân bị đẩy vào cảnh mất chỗ ở. Đồng thời, những trường hợp thuộc diện buộc phải di dời được xem xét hỗ trợ tái định cư hoặc ưu tiên mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm. Đây là cách tiếp cận hài hòa giữa yêu cầu bảo đảm kỷ cương pháp luật và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người dân.

- Từ góc độ pháp lý và quản lý đô thị, ông đánh giá như thế nào về tính cấp thiết của việc giải quyết dứt điểm những vi phạm tại 12 dự án trong giai đoạn hiện nay? Đặc biệt, những tồn tại liên quan đến hồ sơ pháp lý, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, chất lượng công trình, phòng cháy, chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật và an toàn cư dân đang đặt ra những hệ lụy gì? Vì sao thành phố không thể tiếp tục để những bất cập này kéo dài mà cần có giải pháp xử lý đồng bộ, cụ thể và khả thi?

- Từ góc độ pháp lý và quản lý đô thị, tôi cho rằng, việc giải quyết dứt điểm những vi phạm tại 12 dự án là yêu cầu cấp thiết. Sau nhiều năm chỉ dừng lại ở việc ban hành các văn bản xử lý hành chính hoặc chờ kết luận thanh tra, tình trạng 24.943 căn hộ thực tế, vượt 18.184 căn so với quy hoạch 6.759 căn, vẫn chưa được giải quyết triệt để, ảnh hưởng đến kỷ cương đô thị.

Giai đoạn hiện nay là thời điểm phù hợp để giải quyết vấn đề, nhất là khi các quy định mới của Luật Thủ đô năm 2026 cho phép địa phương có cơ chế đặc thù để chủ động xử lý những tồn tại trong lĩnh vực này. Đây là vấn đề rất quan trọng bởi liên quan trực tiếp đến tài sản, quyền lợi và sự an toàn của người dân.

Trước hết, về pháp lý và tài sản, người dân chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, dẫn đến các giao dịch dân sự bị đình trệ. Tài sản không thể phát huy đầy đủ giá trị trong các giao dịch thế chấp, quyền thừa kế và quyền định đoạt hợp pháp của người dân cũng bị ảnh hưởng.

Về an toàn kỹ thuật và phòng cháy, chữa cháy, tình trạng xây dựng vượt quy hoạch tạo áp lực lớn lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật thiết yếu như điện, nước, bãi đỗ xe; đặc biệt tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn về phòng cháy, chữa cháy.

Bên cạnh đó, tình trạng bất an kéo dài của hàng vạn cư dân có thể làm phát sinh những mâu thuẫn xã hội, ảnh hưởng đến lòng tin của người dân đối với hiệu lực quản lý nhà nước. Vì vậy, giải quyết đồng bộ những tồn tại này không chỉ nhằm tháo gỡ khó khăn trước mắt mà còn góp phần chấm dứt tình trạng bỏ ngỏ quản lý, bảo đảm trật tự, kỷ cương trong phát triển đô thị.

Buộc chủ đầu tư chịu trách nhiệm đến cùng, bảo đảm quyền lợi cư dân

- Nghị quyết xác định rõ chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm khắc phục hậu quả vi phạm, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, bồi thường, hỗ trợ và giải quyết quyền lợi hợp pháp của người dân; trong khi người mua nhà hợp pháp, không có lỗi không phải gánh chịu chi phí phát sinh từ sai phạm của chủ đầu tư. Theo ông, cần có những cơ chế pháp lý và biện pháp giám sát nào để bảo đảm chủ đầu tư thực hiện trách nhiệm đến cùng, không né tránh, chậm trễ hoặc chuyển nghĩa vụ sang người dân và ngân sách nhà nước? Đồng thời, cần làm gì để các quyền lợi về bồi thường, hỗ trợ, chỗ ở và cấp giấy chứng nhận của người dân được thực hiện thực chất, đúng quy định?

- Theo tôi, nguyên tắc quan trọng nhất là phải có cơ chế buộc chủ đầu tư chịu trách nhiệm đến cùng đối với những vi phạm đã gây ra, không để nghĩa vụ khắc phục hậu quả bị chuyển sang người mua nhà hoặc ngân sách nhà nước.

Trước hết, cần truy thu các khoản lợi bất hợp pháp mà chủ đầu tư thu được từ phần diện tích vi phạm. Việc thu hồi có thể thông qua thu lại một tỷ lệ cao giá trị diện tích vi phạm hoặc các khoản lợi ích kinh tế phát sinh. Đồng thời, chủ đầu tư phải chịu toàn bộ chi phí khắc phục hậu quả, kể cả chi phí cưỡng chế, phá dỡ đối với những công trình không đáp ứng tiêu chuẩn.

Cùng với đó, cần áp dụng các chế tài pháp lý đủ mạnh để ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư. Việc thực hiện nghĩa vụ khắc phục hậu quả cần được gắn với quá trình xử lý hình sự và dân sự đối với các sai phạm mà cơ quan chức năng đã khởi tố, truy tố đối với lãnh đạo doanh nghiệp, trong đó có vụ án "Lừa dối khách hàng". Đồng thời, cần phong tỏa các nguồn tài sản, dòng tiền liên quan để bảo đảm khả năng thực hiện nghĩa vụ bồi thường, đền bù; ngăn chặn việc chuyển nhượng tài sản hoặc tìm cách né tránh nghĩa vụ tài chính.

Tuy nhiên, bên cạnh việc buộc chủ đầu tư thực hiện trách nhiệm, quyền lợi thực chất của người dân cũng phải được xem xét, bảo đảm bằng những giải pháp cụ thể, phù hợp với từng nhóm đối tượng.

Đối với nhóm được phép tồn tại (nhóm 1), sau khi chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính và bổ sung hạ tầng, cơ quan chức năng cần tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho cư dân theo đúng cam kết của nghị quyết. Đây là điều kiện quan trọng để người dân ổn định cuộc sống, bảo đảm quyền sở hữu và thực hiện đầy đủ các quyền hợp pháp đối với tài sản của mình.

Đối với nhóm buộc phải di dời (nhóm 2), việc bồi thường cần được thực hiện trên cơ sở định giá minh bạch thông qua Hội đồng thẩm định giá độc lập. Người mua nhà được nhận tiền bồi thường và thực hiện bàn giao nhà trong thời hạn quy định, cụ thể là 90 ngày kể từ khi nhận đủ tiền. Trong quá trình này, cần có phương án bố trí tạm cư tại chỗ hoặc ưu tiên mua, thuê mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm để người dân có nơi ở ổn định.

Một vấn đề khác cần đặc biệt quan tâm là những cư dân có nguồn thu nhập duy nhất từ hoạt động kinh doanh tại khối đế của các tòa nhà nhưng phải chuyển đổi công năng. Đối với nhóm này, cần có chính sách hỗ trợ ổn định sản xuất, kinh doanh tương đương 6 tháng lương tối thiểu vùng hoặc cao hơn. Qua đó, bảo đảm quyền và lợi ích tối đa của người dân, hạn chế những tác động lớn đến cuộc sống và công việc của họ.

Tôi cho rằng, việc thực hiện nghiêm túc các trách nhiệm của chủ đầu tư, đồng thời có cơ chế bảo vệ cụ thể đối với từng nhóm cư dân sẽ quyết định hiệu quả thực chất của nghị quyết. Chính sách chỉ thực sự phát huy ý nghĩa khi người dân được bảo đảm quyền lợi bằng những kết quả cụ thể, thay vì tiếp tục phải chờ đợi sau nhiều năm chịu ảnh hưởng từ những vi phạm không do mình gây ra.

- Theo ông, việc Hà Nội ban hành nghị quyết lần này không chỉ nhằm giải quyết tồn tại, vi phạm tại 12 dự án cụ thể mà còn là bước đi quan trọng trong xử lý những vấn đề lịch sử của quá trình phát triển đô thị, khơi thông nguồn lực đất đai, cải tạo, chỉnh trang và nâng cao chất lượng sống của người dân. Từ góc độ quản trị đô thị, ông nhìn nhận như thế nào về ý nghĩa lâu dài của cơ chế đặc thù này đối với sự phát triển của Thủ đô?

- Theo tôi, việc Hà Nội ban hành nghị quyết lần này có ý nghĩa không chỉ đối với việc giải quyết những tồn tại, vi phạm tại 12 dự án cụ thể mà còn tạo tác động lan tỏa trong quản trị và phát triển đô thị, khơi thông nguồn lực đất đai, cải tạo, chỉnh trang và nâng cao chất lượng sống của người dân.

Thứ nhất, đây là bước đi góp phần định hình kỷ cương đô thị mới. Việc giải quyết dứt điểm những vi phạm tại 12 dự án không chỉ nhằm tháo gỡ vấn đề tồn tại trên địa bàn cụ thể mà còn phát đi thông điệp mạnh mẽ về yêu cầu tuân thủ pháp luật trong phát triển đô thị. Tình trạng phát triển theo kiểu "sự đã rồi rồi xin hợp thức hóa" cần được chấm dứt. Mọi hoạt động đầu tư, xây dựng phải đặt trong khuôn khổ quy hoạch và các quy định pháp luật.

Thứ hai, cơ chế đặc thù góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, thúc đẩy chỉnh trang đô thị. Khi các công trình được phân định rõ nhóm phải phá dỡ và nhóm được cải tạo, đáp ứng đầy đủ điều kiện để được tồn tại, thành phố có cơ sở để chuẩn hóa lại các chỉ tiêu quy hoạch, trong đó có khoảng cách tối thiểu giữa các khối tháp, hệ thống hạ tầng trường học, cây xanh và bãi đỗ xe.

Qua đó, những khu vực còn tồn tại bất cập trong quản lý, quy hoạch và xây dựng có điều kiện được cải thiện, từng bước hình thành không gian sống an toàn, đồng bộ hơn; góp phần chỉnh trang diện mạo đô thị khu vực phía Nam và Tây Nam Thủ đô.

Đặc biệt, khi những vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, quyền sở hữu tài sản của người dân được bảo đảm, nguồn vốn và giá trị tài sản của hàng vạn hộ dân đang bị đóng băng sẽ có điều kiện được khơi thông, đóng góp trở lại cho nền kinh tế.

Có thể nói, ý nghĩa lâu dài của cơ chế đặc thù lần này không chỉ nằm ở việc xử lý những vi phạm đã tồn tại trong quá khứ mà còn ở việc tạo lập nền tảng cho công tác quản lý đô thị chặt chẽ, minh bạch và có trách nhiệm hơn. Đây là tiền đề quan trọng để Hà Nội phát triển theo hướng văn minh, hiện đại, xứng đáng với vị thế trái tim của cả nước.

- Xin trân trọng cảm ơn ông!