Giữ công chứng bắt buộc trong giao dịch đất đai, bảo đảm đồng bộ với Luật Thủ đô năm 2026

Đại biểu Trần Thanh Hà, Phó Trưởng đoàn chuyên trách Đoàn đại biểu Quốc hội thành phố Hà Nội điều hành phiên thảo luận tại Tổ Hà Nội.

Sau khi nghiên cứu dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Đỗ Đức Hồng Hà (Đoàn Hà Nội) đánh giá cao công tác chuẩn bị hồ sơ và báo cáo tiếp thu, giải trình của cơ quan chủ trì soạn thảo. Để hoàn thiện dự thảo Luật, bảo đảm đáp ứng yêu cầu thực tiễn và tính thống nhất của hệ thống pháp luật, đại biểu đề xuất 3 nhóm vấn đề.

Không đồng nhất số hóa dữ liệu với bảo đảm pháp lý

Về công chứng trong giao dịch đất đai, theo đại biểu Đỗ Đức Hồng Hà cho rằng, qui định có thể cắt giảm hoặc bỏ công chứng bắt buộc khi Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai được hoàn thiện, tích hợp và liên thông là chưa phân biệt rõ giữa xác thực dữ liệu địa chính và bảo đảm an toàn pháp lý của giao dịch dân sự.

Theo đại biểu, cơ sở dữ liệu đất đai và hệ thống định danh điện tử VNeID có thể xác thực danh tính chủ thể, thông tin thửa đất đã được ghi nhận, nhưng không thể thay thế việc đánh giá năng lực hành vi dân sự của các bên tại thời điểm giao kết; xác định có hay không sự đe dọa, cưỡng ép, lừa dối; kiểm tra tính hợp pháp của nội dung thỏa thuận, tình trạng tài sản chung, riêng của vợ chồng và mức độ nhận thức của các bên về hậu quả pháp lý của giao dịch.

Đại biểu dẫn kinh nghiệm tại Pháp và Estonia để nhấn mạnh rằng, số hóa dữ liệu đất đai không đồng nghĩa với việc loại bỏ công chứng. Theo đại biểu, công chứng là khâu kiểm soát tính hợp pháp của giao dịch trước khi thông tin được ghi nhận vào hệ thống địa chính. Nếu giao dịch nền tảng có sai phạm, việc đăng ký điện tử không thể tự khắc phục rủi ro pháp lý.

Đại biểu cũng cho rằng, nếu chuyển nhiệm vụ kiểm tra pháp lý hợp đồng từ công chứng viên sang cán bộ văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã, nguy cơ ách tắc thủ tục và phát sinh trách nhiệm bồi thường từ ngân sách nhà nước có thể gia tăng.

Trong khi đó, hoạt động công chứng đã được xã hội hóa, công chứng viên chịu trách nhiệm cá nhân và có bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp. Vì vậy, công chứng và đăng ký đất đai là hai công đoạn có chức năng bổ trợ, không thể thay thế nhau.

Từ những phân tích trên, đại biểu đề nghị duy trì quy định công chứng, chứng thực bắt buộc đối với hợp đồng, văn bản chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, không phụ thuộc tiến độ số hóa cơ sở dữ liệu đất đai.

Đồng thời, bổ sung quy định về chuyển đổi số trong hoạt động công chứng, kết nối, chia sẻ dữ liệu theo thời gian thực giữa cơ sở dữ liệu đất đai, cơ sở dữ liệu công chứng toàn quốc, cơ sở dữ liệu thuế và ngân hàng, qua đó giảm chi phí tuân thủ cho người dân.

Quy định trực tiếp trong luật về giao dịch phải công chứng

Về tính thống nhất của hệ thống pháp luật, đại biểu Đỗ Đức Hồng Hà lưu ý khoản 4 Điều 21 dự thảo Luật quy định Chính phủ quy định loại hợp đồng thực hiện quyền của người sử dụng đất phải công chứng, chứng thực phù hợp với lộ trình chuyển đổi số và kết nối liên thông dữ liệu quản lý đất đai.

Theo đại biểu, quy định này đặt ra hai vấn đề. Thứ nhất, khoản 2 Điều 119 Bộ luật Dân sự quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức của giao dịch dân sự phải được quy định bằng luật. Thứ hai, khoản 1 Điều 3 Luật Công chứng xác định giao dịch phải công chứng là giao dịch quan trọng, đòi hỏi mức độ an toàn pháp lý cao và được luật quy định phải công chứng.

Do đó, đại biểu cho rằng việc giao Chính phủ quy định loại hợp đồng phải công chứng, chứng thực có nguy cơ không bảo đảm thống nhất với Bộ luật Dân sự và Luật Công chứng.

Để khắc phục, đại biểu đề nghị bãi bỏ khoản 4 Điều 21 dự thảo Luật về việc giao Chính phủ quy định loại hợp đồng phải công chứng, chứng thực; đồng thời quy định trực tiếp trong Luật Đất đai (sửa đổi), trên cơ sở kế thừa và hoàn thiện khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai hiện hành.

Cụ thể, đại biểu đề xuất quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ các trường hợp được quy định riêng.

Đối với hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn mà một bên hoặc các bên là tổ chức kinh doanh bất động sản, việc công chứng, chứng thực thực hiện theo yêu cầu của các bên. Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất thực hiện theo pháp luật dân sự và pháp luật về công chứng, chứng thực; trình tự, thủ tục thực hiện theo quy định pháp luật có liên quan.

Bảo đảm đồng bộ giữa Luật Đất đai và Luật Thủ đô năm 2026

Về tính thống nhất, đồng bộ với Luật Thủ đô năm 2026 và khả năng thực thi cơ chế đặc thù trong quản lý đất đai tại Hà Nội, đại biểu Đỗ Đức Hồng Hà cho rằng Luật Thủ đô năm 2026 đã trao thẩm quyền cho chính quyền thành phố trong điều chỉnh trình tự, thủ tục hành chính, phân cấp thẩm quyền quản lý đất đai, quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai để chỉnh trang, tái thiết đô thị và chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.

Trong khi đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định tập trung, thống nhất về thẩm quyền, trình tự, thủ tục hành chính đất đai và giao Chính phủ quy định chi tiết các thủ tục trên phạm vi cả nước. Nếu không có quy định dẫn chiếu hoặc bảo lưu rõ việc áp dụng Luật Thủ đô năm 2026, theo đại biểu, có thể phát sinh xung đột pháp lý, ảnh hưởng đến các cơ chế đặc thù đã được xác lập, gây khó khăn cho chính quyền thành phố trong quá trình thực hiện.

Vì vậy, đại biểu đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục rà soát, chỉnh lý các quy định về thẩm quyền thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai tại Điều 18 và các quy định về thủ tục hành chính đất đai theo hướng dẫn chiếu rõ việc phân cấp, điều chỉnh thẩm quyền, trình tự, thủ tục hành chính trên địa bàn Thủ đô được thực hiện theo Luật Thủ đô năm 2026, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ và khả thi khi áp dụng.