Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Hoàn thiện cơ chế giá đất, tăng trách nhiệm sử dụng

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) giảm từ 260 điều xuống còn 112 điều, tập trung quy định những nội dung liên quan trực tiếp đến quyền của người sử dụng đất; đồng thời đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đơn giản hóa thủ tục hành chính và hoàn thiện cơ chế tài chính đất đai.

Đơn giản hóa quy hoạch và thủ tục đất đai

Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng cho biết, Chính phủ đã trình Quốc hội dự án Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 19-10-2026, nhằm thể chế hóa Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28-7-2026 của Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV, tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn và khơi thông nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Điểm mới đáng chú ý là dự thảo Luật được bố cục lại còn 13 chương, giảm 3 chương so với Luật Đất đai năm 2024; số điều giảm từ 260 xuống còn 112. Các quy định trực tiếp liên quan đến quyền của người sử dụng đất tiếp tục được quy định trong Luật, còn những nội dung chi tiết về trình tự, thủ tục được giao Chính phủ quy định.

Về quy hoạch, dự thảo không quy định quy hoạch sử dụng đất riêng mà chỉ quy định nội dung sử dụng đất trong quy hoạch tỉnh. Kế hoạch sử dụng đất cấp xã được xây dựng theo hướng đơn giản hóa, số hóa, tích hợp các nội dung liên quan từ quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và nông thôn, quy hoạch chi tiết ngành.

Trong giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, dự thảo bổ sung căn cứ đánh giá tiến độ sử dụng đất, tiến độ đầu tư của các dự án trước đó. Đồng thời, phân định rõ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép và trường hợp không phải xin phép; bổ sung cơ chế bàn giao mặt bằng cho nhà đầu tư, nhà thầu phục vụ thi công mà không phải thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất.

So với Luật Đất đai năm 2024, dự thảo không còn quy định về giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá đất. Thay vào đó, dự thảo kế thừa, hoàn thiện cơ chế định giá thông qua bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất; bổ sung quy định về tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường và cách xác định chi phí xây dựng hạ tầng.

Đối với dự án đầu tư không sử dụng đất hoặc chậm đưa đất vào sử dụng, dự thảo quy định thu khoản tiền lũy tiến tăng dần theo thời gian vi phạm. Trường hợp quá 60 tháng mà chủ đầu tư vẫn không đưa đất vào sử dụng, Nhà nước thu hồi đất.

Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, dự thảo bổ sung cơ chế bố trí tái định cư tại chỗ; cho phép hoán đổi phần đất ở bị thu hồi sang phần diện tích còn lại của thửa đất hoặc thửa đất khác thuộc quyền sử dụng của người bị thu hồi trong địa bàn cấp xã nơi có đất. Khu tái định cư được bố trí nhiều cấp nhà, mức diện tích phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả.

Mỗi thửa đất có mã định danh riêng

Dự thảo Luật bổ sung quy định mỗi thửa đất có một mã định danh duy nhất trên phạm vi cả nước. Việc đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận được thực hiện bằng bản giấy hoặc điện tử, có giá trị pháp lý như nhau; cơ quan giải quyết thủ tục hành chính không yêu cầu người dân cung cấp lại thông tin đã có trong cơ sở dữ liệu.

Về phân cấp, phân quyền, cấp xã thực hiện thẩm quyền quản lý đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư; cấp tỉnh thực hiện đối với tổ chức, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và các dự án trên địa bàn từ hai đơn vị hành chính cấp xã trở lên. Căn cứ tình hình thực tế và năng lực của chính quyền cấp xã, UBND cấp tỉnh có thể phân cấp, ủy quyền một số thẩm quyền thuộc cấp mình cho cấp xã.

Dự thảo cũng hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai theo hướng phải hòa giải trước khi cơ quan có thẩm quyền quyết định. Đối với vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết của Chủ tịch UBND, cấp xã giải quyết lần đầu; nếu không đồng ý, các bên có quyền khởi kiện tại tòa án hoặc gửi đơn đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh.

Vấn đề sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, Chính phủ trình Quốc hội hai phương án: Luật hóa Nghị quyết số 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại theo cơ chế này, hoặc tiếp tục thực hiện nghị quyết thí điểm.

Kiểm soát chặt việc thu hồi đất, bảo đảm quyền lợi người dân

Trình bày báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội Phan Văn Mãi đề nghị tiếp tục hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), tập trung làm rõ điều kiện thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng; bảo đảm quyền lợi người dân, đơn giản hóa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và hoàn thiện cơ chế định giá đất.

Về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, cơ quan thẩm tra đề nghị quy định chặt chẽ, bảo đảm việc thu hồi thực sự cần thiết, tránh lạm dụng nhưng không gây khó khăn cho triển khai dự án. Trong đó, cần rà soát các trường hợp thu hồi đất vì mục đích kinh doanh; cân nhắc việc thu hồi đất, nhất là đất ở, để thực hiện dự án tái định cư khi có thể dẫn đến thu hồi đất hai lần tại hai khu vực cho cùng một dự án đầu tư.

Đối với bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, dự thảo cần thể chế hóa đầy đủ chủ trương chuyển từ tư duy “bồi thường tài sản bị thu hồi” sang “tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất”, bảo đảm cải thiện nơi ở, điều kiện sống và sinh kế. Đồng thời, cần làm rõ điều kiện bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại khu tái định cư, tránh cách hiểu khác nhau và bổ sung cơ chế bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người dân trong trường hợp thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Về phân loại đất và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị tinh giản thực chất hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; phân biệt rõ các loại đất cần kiểm soát chặt chẽ về chỉ tiêu diện tích với các loại đất quản lý theo định hướng phát triển kinh tế - xã hội.

Kế hoạch sử dụng đất cấp xã cần được xác định đúng vai trò là công cụ tổng hợp nhu cầu, dự kiến nhiệm vụ và theo dõi tiến độ thực hiện nội dung sử dụng đất trong quy hoạch tỉnh, không trở thành một hình thức quy hoạch khác hoặc căn cứ pháp lý bắt buộc để triển khai dự án đầu tư.

Về tài chính đất đai, giá đất, cơ quan thẩm tra đề nghị xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và các tỷ lệ tính nghĩa vụ tài chính phù hợp với điều kiện từng địa phương, bảo đảm khả năng tiếp cận đất đai, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội và tạo đồng thuận trong xã hội. Đối với việc xác định giá đất thanh toán cho dự án theo hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), cần đánh giá thận trọng, kịp thời tháo gỡ vướng mắc, phát huy hiệu quả huy động nguồn lực xã hội.

Về phân cấp, phân quyền, cơ quan thẩm tra đề nghị quy định rõ thẩm quyền thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong Luật, bảo đảm thống nhất với Luật Tổ chức chính quyền địa phương. Chính phủ cần tăng cường hướng dẫn, kiểm tra, giám sát việc thực hiện thẩm quyền theo phân cấp, ủy quyền trong mô hình chính quyền địa phương 2 cấp.

Đối với tổ chức phát triển quỹ đất, dự thảo cần làm rõ mô hình tổ chức, cơ chế hoạt động và tài chính; quy định cụ thể tính chất hoạt động không vì mục đích lợi nhuận, nhiệm vụ theo chỉ đạo của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền, hạn chế nguy cơ lạm dụng chính sách.

Về cơ chế thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, Ủy ban Kinh tế và Tài chính nhận định hồ sơ chưa đánh giá đầy đủ ưu điểm, hạn chế của hai phương án liên quan đến Nghị quyết số 171/2024/QH15. Cơ quan thẩm tra đề nghị Chính phủ thống nhất một phương án trình Quốc hội; trường hợp luật hóa cơ chế thí điểm, cần báo cáo, xin ý kiến cấp có thẩm quyền.

Ngoài ra, cần tiếp tục hoàn thiện quy định về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận, đẩy mạnh chuyển đổi số, xử lý hồ sơ tồn đọng; rà soát cơ chế quản lý đất đai sau cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước và chuyển đổi đơn vị sự nghiệp công lập. Thời điểm Luật có hiệu lực và các quy định chuyển tiếp cũng cần được làm rõ, bảo đảm đồng bộ với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị các đại biểu Quốc hội tập trung thảo luận những nội dung trọng tâm, nhất là thu hồi đất, bồi thường, tái định cư, quy hoạch sử dụng đất, phát triển quỹ đất và cơ chế tài chính, giá đất, nhằm tiếp tục hoàn thiện dự thảo Luật.