Giải ‘’bài toán’’ giá đất

Một trong những nguyên tắc định giá là “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”, thế nhưng, khung giá đất có một khoảng cách khá xa so với giá thực tế tại nhiều địa phương, dẫn đến chênh lệch quá lớn khi bồi thường, thu hồi đất... Không được đền bù thỏa đáng, người dân không đồng thuận, giải phóng mặt bằng luôn là “điểm nghẽn” của các dự án phát triển kinh tế - xã hội. Đây cũng là nguyên nhân gây ra các vụ việc khiếu nại, tố cáo phức tạp đông người… Chưa kể, việc định giá đất trong nhiều trường hợp tồn tại không ít vấn đề, gây thất thoát nguồn thu, bức xúc trong dư luận.

Tại kỳ họp thứ tư, Quốc hội khóa XV, nhiều đại biểu có chung nhận định, tình trạng tiêu cực, tham nhũng trong việc định giá đất có một phần nguyên nhân từ những bất cập của khung giá đất… Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cũng thừa nhận: Tuy đã định khung giá, bảng giá và định giá cụ thể nhưng khung giá và bảng giá vẫn không sát thị trường. Cùng với đó, các cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai, giá đất được thu thập không đầy đủ, chính xác… Do vậy đổi mới phương pháp, xác định giá đất phù hợp với cơ chế thị trường có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.

Bỏ khung giá đất có thể hiểu là, thay vì áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa cho từng loại đất theo quy định, từng địa phương sẽ căn cứ vào các nguyên tắc, phương pháp, quy chuẩn cũng như sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng bảng giá phù hợp. Về vấn đề này, giới chuyên gia bất động sản nhận định: Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ giúp thị trường trở nên minh bạch hơn. Các khu đất cần được đền bù sẽ được định giá phù hợp với giá thị trường, tạo niềm tin cho người dân và nhà đầu tư, là cơ sở để tính thuế đầy đủ, hạn chế tình trạng thất thu cho Nhà nước.

Cùng với việc quy định chặt chẽ về công khai thông tin nhằm hạn chế tình trạng “sốt ảo” cũng như có chế tài xử lý những hành vi gây nhiễu loạn thị trường, cần chú trọng việc mở rộng các hình thức đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất. Đây là giải pháp mang lại nhiều lợi ích, không chỉ bảo đảm giá đất phù hợp với giá thị trường (do thị trường quyết định) mà còn loại trừ cơ chế “xin - cho” cũng như tình trạng “nhũng nhiễu” trong lĩnh vực này. Theo các nhà nghiên cứu, quản lý đất đai, phải tách thẩm quyền về giao đất, cho thuê, thu hồi đất và thẩm quyền quyết định về giá đất…

Mặt khác, thông tin là yếu tố có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với việc xác định giá đất. Tuy nhiên việc xây dựng và xử lý dữ liệu là "bài toán" không đơn giản. Do vậy, cùng với việc kiện toàn hệ thống lưu trữ thông tin liên quan đến lĩnh vực này, cần xây dựng quy trình quản lý thông tin hiệu quả, có tính bảo mật cao, trên cơ sở thường xuyên cập nhật sự biến động của giá đất ở mỗi vùng miền làm căn cứ khoa học cho việc điều chỉnh giá đất. Mặt khác là hoàn thiện các phương pháp, nghiên cứu ứng dụng công nghệ của Cách mạng công nghiệp lần thứ tư vào công tác định giá đất.

Nhiều vấn đề cần được đặt ra, cần được triển khai, Luật Đất đai (sửa đổi) khi đi vào thực tế sẽ giải được “bài toán” về giá đất - đang là "rào cản" của tiến trình phát triển!