Đường tới sổ hồng chung cư Mường Thanh được “mở” bằng cơ chế sau hơn 10 năm chờ đợi

Nỗi khổ của người mua nhà

Việc bỏ ra hàng tỷ đồng để mua nhà, sau đó chuyển đến sinh sống ổn định nhiều năm nhưng vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) đang đẩy nhiều người dân tại các dự án sai phạm của Tập đoàn Mường Thanh vào tình cảnh khó khăn, thiệt thòi mặc dù đã hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư và phải chịu hệ lụy từ những sai phạm mà họ không phải là chủ thể gây ra.

Anh Nguyễn Minh, một cư dân đã mua nhà tại dự án HH Linh Đàm cho biết, năm 2015 vợ chồng anh có mua một căn hộ 2 phòng ngủ với giá gần 900 triệu đồng, phần lớn số tiền là vay mượn của người thân và bạn bè, những mong sau khi chuyển đến sinh sống sẽ sớm được cấp sổ mang đi thế chấp ngân hàng theo cơ chế trả góp, để lấy tiền trả những khoản vay ngắn hạn. Nhưng đến thời điểm hiện tại sau hơn 10 năm vẫn chưa thấy “bóng dáng” của sổ hồng ở đâu, nên anh phải liên tục đôn đáo đi vay chỗ này trả chỗ kia, ảnh hưởng rất nhiều đến tâm lý làm việc, mưu sinh.

“Đến thời điểm này tôi đã rất mệt mỏi, chán nản, phải bỏ một số tiền lớn ra mua nhà nhưng sau hơn 10 năm chưa được pháp luật công nhận, muốn thế chấp vay ngân hàng không được, muốn bán cũng khó khăn. Gần đây qua các phương tiện thông tin đại chúng, được biết thành phố Hà Nội đang quyết liệt xử lý những vi phạm của chủ đầu tư, mặc dù đã sinh sống ổn định ở đây trong thời gian dài, chúng tôi rất mong muốn thành phố nhanh chóng vào cuộc triển khai, thực hiện Nghị quyết để đảm bảo quyền lợi và sớm ổn định tâm lý cho người dân”, anh Minh chia sẻ.

Cũng trong hoàn cảnh tương tự, ông Phạm Văn Nhẫn, 74 tuổi cho biết, gia đình ông mua căn hộ tại dự án HH Linh Đàm từ năm 2014, hiện tại gia đình ông đang có 3 thế hệ cùng sinh sống tại căn hộ này. Nhưng sau nhiều năm giấy tờ sở hữu riêng vẫn chưa được hoàn thiện, khi biết thông tin thành phố có Nghị quyết xử lý sai phạm của chủ đầu tư, gia đình ông cũng rất lo lắng, không biết nếu phải di dời thì sẽ được bồi thường hỗ trợ thế nào; và nếu được ở lại thì vấn đề pháp lý sẽ được giải quyết ra sao…?

“Tôi cũng rất đồng tình với chủ trương của thành phố là quyết liệt xử lý sai phạm của chủ đầu tư. Nhưng cũng rất mong muốn sẽ có những cơ chế để nếu phải di dời thì chủ đầu tư phải trả lại cho chúng tôi những quyền lợi đúng với thực tế liên quan đến tài chính; nếu không phải di dời thì cũng nhanh chóng hỗ trợ chúng tôi hoàn thiện các thủ tục pháp lý, cấp sổ hồng để sớm ổn định đời sống, công việc và học tập của trẻ nhỏ, có như vậy thì chúng tôi mới yên tâm”, ông Nhẫn kiến nghị.

Công khai từng mốc thời gian xử lý

Trước những sai phạm nghiêm trọng về quy hoạch, xây dựng, đất đai tại 12 dự án liên quan đến Tập đoàn Mường Thanh trong nhiều năm qua, dù đến thời điểm này vẫn có không ít người mong muốn được tiếp tục ở lại nơi đã sinh sống; và nhiều người lại muốn được di dời để đảm bảo an toàn. Nhưng hầu hết đều chung quan điểm là mong muốn quá trình xử lý sai phạm của chủ đầu tư được tiến hành một cách minh bạch, công bằng, đúng với quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, để họ sớm ổn định cuộc sống.

Trên cơ sở đó, Nghị quyết 96/2026/NQ-HĐND của HĐND thành phố Hà Nội, có hiệu lực thi hành từ ngày 7-11-2026, triển khai một số cơ chế đặc thù theo Luật Thủ đô 2026, nhằm tháo gỡ vướng mắc về đất đai, xây dựng cho các dự án này. Trong đó có nội dung quan trọng liên quan đến cấp sổ hồng đang được người dân đặc biệt quan tâm.

Theo đó, tại Điều 10, khoản 2 và khoản 3 của Nghị quyết có quy định rất rõ về việc này, cụ thể: Đối với trường hợp không phải di dời, thì người mua căn hộ, nhà ở được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật và Chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định. Chủ đầu tư sau khi hoàn thành các biện pháp khắc phục hậu quả và nộp đầy đủ số lợi bất hợp pháp về xây dựng, nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định, có trách nhiệm lập hồ sơ hiện trạng công trình, dự án trình UBND cấp xã kiểm tra, xác nhận hiện trạng thực tế để làm căn cứ thực hiện các thủ tục tiếp theo.

Liên quan đến vấn đề này, luật sư Phạm Tuấn, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho rằng, cơ hội được cấp sổ hồng của người dân tại các dự án sai phạm đã có chuyển biến đáng kể sau khi HĐND thành phố thông qua Nghị quyết ngày 28-10-2026. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để thành phố giải quyết những tồn tại, vi phạm kéo dài tại dự án, thay vì tiếp tục để tình trạng vướng mắc về pháp lý ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà.

Điểm đáng chú ý là Nghị quyết đã đặt ra nguyên tắc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà, đồng thời xác định rõ trách nhiệm khắc phục vi phạm thuộc về chủ đầu tư. Tuy nhiên, luật sư Tuấn cũng nhấn mạnh rằng đây mới là cơ hội về mặt pháp lý, không có nghĩa toàn bộ căn hộ chắc chắn được cấp sổ. Nghị quyết quy định việc rà soát, phân loại công trình thành nhóm được tồn tại có điều kiện và nhóm phải phá dỡ. Vì vậy, khả năng được cấp sổ hồng sẽ phụ thuộc vào kết quả đánh giá cụ thể đối với từng công trình, từng căn hộ và việc hoàn thành nghĩa vụ khắc phục của chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, luật sư Phạm Tuấn cũng quan ngại về việc người mua nhà không có khả năng quyết định hoặc kiểm soát việc chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính, khắc phục sai phạm như thế nào. Nếu việc cấp sổ hồng tiếp tục phụ thuộc hoàn toàn vào tiến độ thực hiện của doanh nghiệp mà không có cơ chế giám sát, đôn đốc và thời hạn cụ thể thì nguy cơ người dân tiếp tục phải chờ đợi là hoàn toàn có thể xảy ra.

“Để tránh quyền lợi của người dân bị phụ thuộc vô thời hạn vào tiến độ của chủ đầu tư, thành phố cần có cơ chế giám sát tiến độ thực hiện nghĩa vụ, công khai các khoản phải nộp, thời hạn phải hoàn thành và trách nhiệm của từng cơ quan liên quan. Trường hợp chủ đầu tư cố tình chậm trễ hoặc không thực hiện, cơ quan chức năng cần áp dụng các biện pháp cưỡng chế, xử lý theo thẩm quyền, thay vì để tình trạng này kéo dài. Về phía người dân, nếu đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán, họ có quyền gửi kiến nghị đến cơ quan chức năng yêu cầu công khai tiến độ khắc phục vi phạm”, luật sư Phạm Tuấn nhấn mạnh.

Cùng chung quan điểm, luật sư Hoàng Đạo, Hội Luật gia Việt Nam cho rằng, cần phân biệt thời gian xử lý các vấn đề liên quan đến điều kiện tồn tại của công trình với thời gian giải quyết thủ tục cấp sổ hồng cho từng căn hộ. Hai quá trình này có thể liên quan chặt chẽ nhưng không nhất thiết có cùng thời điểm hoàn thành, bởi điều người dân cần không chỉ là một lời cam kết chung về thời hạn cấp sổ mà phải là một lộ trình có thể kiểm chứng.

“Cơ quan chức năng cần công khai từng mốc: thời gian rà soát dự án; thời gian xác định điều kiện tồn tại; thời gian hoàn thiện hồ sơ pháp lý; thời gian tiếp nhận, thẩm định hồ sơ của từng căn hộ và thời điểm dự kiến cấp sổ... Khi mỗi khâu đều có đầu mối chịu trách nhiệm và thời hạn xử lý rõ ràng, người dân mới có thể biết mình đang ở giai đoạn nào, còn phải bổ sung những gì và nguyên nhân nào khiến hồ sơ chưa được giải quyết…”, luật sư Đạo phân tích.

Theo luật sư Hoàng Đạo, nguyên tắc xuyên suốt khi thực hiện Nghị quyết 96/2026/NQ-HĐND là bảo đảm người mua nhà ngay tình không phải gánh chịu hậu quả từ sai phạm của chủ đầu tư. Vì vậy, việc xử lý vi phạm phải xác định đúng chủ thể, đúng hành vi và trách nhiệm pháp lý tương ứng. Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm đối với những sai phạm do mình gây ra, đồng thời thực hiện nghĩa vụ khắc phục và các nghĩa vụ tài chính theo quy định. Trong khi đó, quyền lợi của người mua nhà cần được xem xét độc lập trên cơ sở hợp đồng, chứng từ thanh toán, quá trình nhận bàn giao và sử dụng tài sản.

“Thành phố cần rà soát và phân loại cụ thể từng dự án, từng nhóm căn hộ, tránh áp dụng một quy trình chung cho những trường hợp có tính chất pháp lý khác nhau. Phải xác định rõ trách nhiệm và thời hạn của từng cơ quan, đơn vị, đặc biệt là trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc hoàn thiện hồ sơ”, luật sư Hoàng Đạo góp ý.