Dự án nhà ở thương mại đầu tư trên diện tích không có đất thuộc loại đất ở:Vẫn chờ được “gỡ khó”

Hướng tháo gỡ hiện nay vẫn là việc các chính sách áp dụng thí điểm được hoàn thiện và sớm thông qua.

Vướng mắc do không có đất ở

Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại được thực hiện theo một trong ba phương thức: Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu và chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) cho rằng, phức tạp nảy sinh với các dự án lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, Điểm b Khoản 1 và Khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 có đề cập đến việc nhà đầu tư phải có toàn bộ hoặc một phần thửa đất thuộc loại đất ở trong trường hợp đang có quyền sử dụng đất hoặc phải thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở (100% đất ở) trong trường hợp doanh nghiệp nhận thỏa thuận về quyền sử dụng đất mới được chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

“Như vậy, với các doanh nghiệp có quyền sử dụng đất nhưng không thuộc loại đất ở thì không được chấp thuận là nhà đầu tư cho dù dự án phù hợp với quy hoạch đô thị, kế hoạch sử dụng đất, chương trình kế hoạch phát triển nhà ở...”, luật sư Phạm Thanh Tuấn phân tích.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu nêu, những dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đang có đất không thuộc loại đất ở tại thành phố hầu hết có quy mô lớn hoặc rất lớn. Dù dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị nhưng nguy cơ lại không được công nhận chủ đầu tư trên mảnh đất của mình, điều đó khiến nhà đầu tư bị “chôn” vốn và lãng phí nguồn lực đất đai.

Nằm trong cảnh dự án bị “đắp chiếu” và “chôn” vốn, đại diện một doanh nghiệp tại Hà Nội chia sẻ, doanh nghiệp đã nộp hơn 50 tỷ đồng tiền thuê đất và tiền thuế từ năm 2016. Khu đất đã được cấp giấy phép quy hoạch, chấp thuận bản vẽ tổng mặt bằng 1/500 và phê duyệt phương án kiến trúc, dự án phù hợp quy hoạch chức năng hỗn hợp, nằm trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Tuy nhiên, vì không thuộc loại đất ở nên dự án vẫn không thể triển khai.

Doanh nghiệp tiếp tục chờ

Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành vào ngày 1-8 tới, thị trường bất động sản được dự báo sẽ chỉ có các dự án nhà ở thương mại là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn được hình thành thông qua việc Nhà nước thu hồi đất. Quy định này dẫn đến một số dự án nhà ở thương mại sẽ không tiếp tục triển khai được theo quy hoạch đã điều chỉnh, dẫn đến lãng phí ngân sách nhà nước trong công tác lập, điều chỉnh quy hoạch.

Mục tiêu của quy định về việc phải có đất thuộc loại đất ở khi thực hiện dự án nhà ở thương mại được hiểu nhằm hạn chế việc chuyển mục đích sử dụng đối với đất nông nghiệp, đất sản xuất, kinh doanh sang làm nhà ở. Sâu xa hơn, quy định này giúp hạn chế thất thoát ngân sách do chuyển mục đích sử dụng đất dự án không qua đấu giá. Tuy nhiên, quy định này vô hình trung đang tạo ra các rào cản cho doanh nghiệp khi thực hiện dự án nhà ở thương mại.

“Chống thất thoát ngân sách nhà nước trong quá trình thực hiện các dự án nhà ở thương mại là ở bước cơ quan thẩm quyền xác định giá đất chính xác chứ không phải ở bước lựa chọn nhà đầu tư. Một dự án đấu giá mà cơ quan có thẩm quyền xác định giá đất không phù hợp cũng sẽ gây thất thoát ngân sách. Ngược lại, một dự án chấp thuận nhà đầu tư nhưng xác định đúng giá đất khi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì sẽ không thất thoát tiền sử dụng đất. Hiện nay, quy định pháp luật về xác định giá đất trong Luật Đất đai 2024 đã tương đối hoàn thiện, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP ngày 27-6-2024 để kịp thời khắc phục các hạn chế, vướng mắc trong công tác xác định giá đất”, ông Phạm Thanh Tuấn nhận định.

Ngoài ra, việc kiểm soát chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó có dự án nhà ở thương mại đã có công cụ quản lý hữu hiệu là hệ thống các quy hoạch. Doanh nghiệp không thể chuyển sang dự án nhà ở nếu không phù hợp với quy hoạch đã duyệt. Do đó, việc xem xét, thay đổi hoặc áp dụng cơ chế thí điểm về cho phép các dự án nhà ở không có đất thuộc loại đất ở được chuyển mục đích sử dụng đất sang làm dự án nhà ở thương mại có thể được xem là một giải pháp phù hợp.

Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa dự thảo báo cáo của Chính phủ xây dựng Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở. Tuy nhiên, Nghị quyết số 129/2024/QH15 của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2025, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024 không có phần xem xét thông qua dự thảo nghị quyết này.

Do đó, hướng tháo gỡ hiện nay được các chuyên gia pháp lý, doanh nghiệp đề xuất vẫn là Chính phủ tiếp tục hoàn thiện và trình Quốc hội xem xét, bổ sung vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh điều chỉnh năm 2025 đối với nghị quyết thí điểm này nhằm khơi thông cho các dự án đang gặp vướng mắc hiện nay.