Dự án đường Vành đai 3: Gỡ vướng trong xác định căn cứ để tính giá đền bù đất "sát giá thị trường"

Đất giống nhau, giá khác nhau

Theo Cục Thống kê thành phố Hồ Chí Minh, đến cuối tháng 9-2023, các địa phương trên địa bàn thành phố đã bàn giao mặt bằng thực hiện dự án Vành đai 3 đạt 92%; trong đó, huyện Hóc Môn đã hoàn thành 100%, các huyện Củ Chi, Bình Chánh lần lượt đạt 97,6% và 94,6%.

Riêng thành phố Thủ Đức mới bàn giao đạt 76,2%, nguyên nhân do một số hộ dân chưa thống nhất giá đền bù đất ở có hình dáng đặc thù, đất nông nghiệp bổ sung và đất nông nghiệp trong cùng thửa, khuôn viên với đất ở.

Ông H.G, một người dân đang sống tại đường Nguyễn Xiển, phường Trường Thạnh cho biết, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố công bố mức giá đền bù 1m2 đất nông nghiệp trên đường này là 7,6 triệu đồng, nhưng cùng trục đường này bên tỉnh Bình Dương gần đó, giá đền bù đất nông nghiệp là 16,7 triệu đồng.

Ngoài ra, theo ông HG, giá giao dịch thực tế đất mặt đường Nguyễn Xiển, Nguyễn Duy Trinh đang là 70 đến 100 triệu đồng/m2. Vì vậy, ông chưa đồng thuận nhận đền bù giải tỏa.

Về những thắc mắc này, Phòng Kinh tế đất (Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh) cho biết, cơ quan chức năng xác định giá đất theo đúng trình tự quy định tại Điều 18, Nghị định số 44/2014; Điều 7 Thông tư số 36/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Theo đó, UBND thành phố Thủ Đức thuê đơn vị tư vấn lập chứng thư so sánh giá đất nông nghiệp và các loại đất khác đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, sau đó báo cáo tham mưu Sở Tài nguyên và Môi trường để Sở này xem xét, trình Hội đồng Thẩm định giá đất thành phố xem xét, thẩm định và thông qua. Từ đó, giá đền bù được chính quyền địa phương niêm yết công khai với người dân.

Về việc giá đền bù bên Bình Dương cao hơn, Phòng Kinh tế đất nhận định, có địa phương xác định giá đất nông nghiệp thông qua xác định giá đất ở rồi trừ đi nghĩa vụ tài chính để ra giá đất nông nghiệp, nên giá cao hơn. Theo đơn vị này, cách xác định như trên là chưa phù hợp với Thông tư số 36/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Tìm phương án hài hòa lợi ích

Trong quá trình tìm hiểu về căn cứ xác định giá “chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế”, nhóm phóng viên chúng tôi phát hiện một số vấn đề khúc mắc. Theo đó, với một số trường hợp, cơ quan chức năng xác định giá mua bán quyền sử dụng đất đã giao dịch thực tế thông qua giá trên hợp đồng mua bán có công chứng. Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng, giá trên hợp đồng công chứng cũng không đúng giá thật.

Thậm chí năm 2022, cơ quan Thuế từng cho rằng, một số phòng công chứng có dấu hiệu chứng thực giá đất thấp cho các bên giao dịch quyền sử dụng đất. Sau đó, Hội Công chứng viên thành phố Hồ Chí Minh đã có công văn số 02/HCCV gửi các cơ quan thuế, trong đó khẳng định giá giao dịch mà các bên khai khi mua bán quyền sử dụng đất đều cao hơn rất nhiều khung giá đất do UBND thành phố ban hành. Vì vậy, công chứng viên không có căn cứ xác định mua bán sai thực tế và trốn thuế. Việc cần làm là cơ quan chức năng cần xem lại bảng giá đất.

Về vấn đề này, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh cho biết, theo Luật Đất đai, bảng giá đất được ban hành 5 năm/lần. Giá đất căn cứ theo Nghị định 96/2019/NĐ-CP ngày 19-12-2019 của Chính phủ với giá đất đô thị tối đa là 162.000.000 đồng/m2).

Theo đánh giá chung, bảng giá đất hiện nay còn thấp, chưa tiệm cận giá thị trường. Dù UBND các tỉnh, thành phố có thẩm quyền ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) hằng năm, nhưng vẫn phải căn cứ theo khung giá đất nêu trên. Hiện, dự thảo Luật Đất đai đang được lấy ý kiến rộng rãi có đề xuất phương án bỏ khung giá đất này, nhằm giúp các địa phương từng bước tăng giá đất theo lộ trình thích hợp, góp phần chống thất thu ngân sách, bảo đảm sự hài hòa lợi ích của Nhà nước và cá nhân, tổ chức sử dụng đất.

Quay trở lại với giá đền bù giải tỏa đất thuộc dự án Vành đai 3 trên địa bàn thành phố Thủ Đức, chúng tôi được biết, từ ngày 15-10-2023, UBND thành phố Hồ Chí Minh đã đồng ý áp dụng hệ số K mới trong thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp…, áp dụng đối với nhà đất có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ, đủ điều kiện theo quy định pháp luật tại dự án đường Vành đai 3.

Theo đó, hệ số K cao nhất là 37,0553 áp dụng với các diện tích đất đường số 1 và đường số 2, đường số 1 và đường số 6 (góc đường nội bộ 30m và đường nội bộ vị trí 2 đường Phước Thiện); vị trí 2, hẻm nhựa rộng 5m trở lên độ sâu dưới 100m ở đường Nguyễn Xiển có hệ số K 35,0000… Hệ số K thấp nhất 15,7390 áp dụng cho thửa đất có hình dáng đặc thù tại vị trí 1 đường Nguyễn Duy Trinh…

Hy vọng với hệ số K mới này, người dân trong vùng dự án sẽ nhận được mức tiền cao hơn, từ đó đồng thuận giao đất để góp phần cùng các cấp, các ngành của thành phố Hồ Chí Minh hoàn thành việc thu hồi, bàn giao 100% diện tích đất làm đường Vành đai 3 trong năm 2023 như kế hoạch đã đề ra, sớm đưa dự án hoàn thành, đóng góp chung cho sự phát triển của thành phố, nâng cao đời sống nhân dân.