Để thị trường BĐS Hà Nội phát triển lành mạnh

Diễn đàn "Phát triển thị trường BĐS Hà Nội: Cơ hội và thách thức" do Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam(VCCI) phối hợp với Viện Kiến trúc, Quy hoạch đô thị và nông thôn (Bộ Xây dựng) và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức cuối tháng 7 vừa qua đã thu hút sự quan tâm của dư luận.

Bắt bệnh thị trường…

Số người mua BĐS phục vụ mục đích đầu tư chiếm tới 61,9%. Ảnh minh họa: Khu đô thị Nam Trung Yên - Hà Nội

Nhận xét về thị trường bất động sản Hà Nội, theo ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, chu kỳ tăng, giảm của thị trường bất động sản Hà Nội gần đây rất ngắn và thiếu tính ổn định.

Nguyên nhân của sự biến động mạnh của thị trường bất động sản trên địa bàn Hà Nội nói chung và chuyển nhượng đất đai tại các địa điểm đang xem xét quy hoạch Thủ đô Hà Nội nói riêng, theo ông Vũ Xuân Thiện, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) là do nhiều nguyên nhân. Trong đó, các nguyên nhân chính là nhu cầu về bất động sản là nhà ở, các công trình hạ tầng xã hội, dịch vụ thương mại, công trình văn phòng, khách sạn tại Hà Nội rất lớn, trong khi đó nguồn cung trên thị trường không đủ để đáp ứng, đặc biệt là nhu cầu về nhà ở.

Ngoài việc cung chưa đáp ứng đủ cầu, việc đầu cơ, kích giá, “làm giá” ảo của giới đầu cơ để kiếm lời, tâm lý mua bán theo “tin đồn”, “tâm lý đám đông” của các nhà đầu tư ngắn hạn cũng là nguyên nhân đẩy giá bất động sản lên cao. Đây là nhận định của Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Khắc Thọ.

Theo một điều tra do Nhóm nghiên cứu của Vietnam Report đưa ra dựa trên khảo sát gần 500 mẫu điều tra tại thị trường Hà Nội, số người mua BĐS với mục đích đầu tư chiếm tới 61,9%, trong đó có 47,7% dành cho đầu tư ngắn hạn, lướt sóng kiếm lời và 52,3% phục vụ mục đích đầu tư dài hạn và cho thuê. Chỉ 38,1% số người còn lại mua nhà để ở.

TS Nguyễn Văn Minh - Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, tình trạng chậm tiến độ của các dự án BĐS khiến nguồn cung cho thị trường trở nên khan hiếm. Chính điều này đã dẫn tới thực trạng mà Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Trần Nam gọi là "thị trường của người bán".

Ông dẫn chứng thời gian từ 1993 -1999, Hà Nội có khoảng 136 dự án khu đô thị, xây dựng nhà ở nhưng 100% đều chậm tiến độ so với kế hoạch. Việc rà soát hơn 700 dự án, đồ án quy hoạch thực hiện rất chậm, đến nay mới chỉ công bố giai đoạn 1. Có dự án cấp phép 3-4 năm nay vẫn không triển khai được. Gần 800 dự án phải tạm dừng do chờ đợi Quy hoạch chung Thủ đô. Dự kiến trong 2- 3 năm tới, khi đi vào vận hành, sẽ có hàng ngàn căn hộ được tung ra thị trường.

Ông Nguyễn Trần Nam cho rằng chỉ đến lúc đó, với nguồn cung lớn, thị trường mới thuộc về người mua. Như vậy, ngay từ lúc này, các doanh nghiệp phải nhận thức được vấn đề để định hướng chính sách thích hợp.

Theo ông Nguyễn Văn Minh, Đề án phát triển thị trường BĐS rất quan trọng nhưng Hà Nội đã qua nhiều năm đến nay vẫn chưa xây dựng xong. Không những vậy, các bản quy hoạch chi tiết cũng thường xuyên bị điều chỉnh cục bộ.

Tìm “thuốc” cho bất động sản

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, thời gian tới Quy hoạch Thủ đô Hà Nội sẽ được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, trong đó sẽ "giải thoát" cho các dự án đang bị dừng vì Hà Nội mở rộng và Hà Nội sẽ có thêm hàng trăm ngàn căn hộ, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho khoảng 700.000 – 800.000 người.

Nhà nước cũng đã tham gia vào thị trường như một chủ thể đầu tư để phát triển nhà ở xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp... Đây sẽ là nguồn cung mạnh cho thị trường BĐS Hà Nội trong thời gian tới, góp phần làm "giảm nhiệt" cho thị trường này.

Tuy nhiên, về lâu dài, bên cạnh việc phải đẩy mạnh lượng cung, cần định hướng cho doanh nghiệp nhận thức được đúng đắn và đầy đủ hơn về cơ cấu chủng loại hàng hóa, dần dần đưa tới sự nhận thức đầy đủ và đúng đắn hơn về nhu cầu thực của thị trường, làm minh bạch hơn thị trường BĐS.

Bên cạnh đó, UBND thành phố Hà Nội cũng cần ban hành cơ chế khuyến khích các giao dịch chính thức đi đôi với chế tài đủ mạnh để hạn chế các giao dịch “ngầm”.

Ông Nguyễn Văn Minh cũng nhấn mạnh cần phải minh bạch hóa thông tin. Ngoài việc “giải thoát” dự án, giải pháp lớn là phải tập trung hoàn chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050, công khai quy hoạch được duyệt, xây dựng lộ trình, bước đi cụ thể tổ chức triển khai thực hiện và xây dựng cơ chế chính sách tài chính cho thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững.

Trên cơ sở quy hoạch được duyệt, thành phố cần có cơ chế phát triển quỹ đất, đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, tạo quỹ đất “sạch” sẵn có để kêu gọi đầu tư và điều tiết thị trường khi cần thiết. Bên cạnh đó, cần xây dựng các cơ chế chính sách ưu đãi, khuyến khích đầu tư trong việc xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp.

Còn theo TS Nguyễn Đại Lai, chuyên gia tài chính - ngân hàng, BĐS là một lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có nguồn vốn trung, dài hạn, một kế hoạch tài chính ổn định.

Thế nhưng, nguồn vốn đầu tư ngắn hạn cũng đổ trực tiếp vào thị trường BĐS, thậm chí có những giai đoạn nguồn vốn “nóng” còn lấn át nguồn vốn trung và dài hạn, tạo ra “bong bóng”, tăng xác suất rủi ro trên thị trường tài chính. Chính vì vậy, ông Nguyễn Đại Lai nhận định một trong những giải pháp vốn cho thị trường BĐS chính là minh bạch hóa việc quản lý, giám sát đầu tư ngắn hạn vào thị trường BĐS.

Tới đây, sự cởi mở của Nghị định 71/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở sẽ giúp thị trường cũng như các doanh nghiệp thuận lợi hơn trong thu hút vốn qua việc phát hành trái phiếu, vay từ quỹ đầu tư, chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm hạ tầng cho chủ đầu tư cấp II sau khi đền bù giải phóng mặt bằng…