Đấu giá đất tại Thanh Oai: "Bỏ cọc" tràn lan, ngân sách sụt giảm

Đáng lưu ý, toàn bộ lô có giá trúng từ 80 triệu đồng đến hơn 100 triệu đồng đều bị bỏ cọc, góp phần gây nhiễu loạn thị trường bất động sản, làm mất cơ hội của nhiều người có nhu cầu thực, gây bức xúc trong dư luận.

Nhiễu loạn thị trường

Phiên đấu giá đất ngày 10-8 tại huyện Thanh Oai với 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, thu hút 4.600 hồ sơ đăng ký tham gia, trong đó 4.201 hồ sơ đủ điều kiện. Những mảnh đất đấu giá có diện tích từ 60-85m², được kỳ vọng thu hút sự quan tâm lớn từ cả người dân địa phương và các nhà đầu tư.

Kết quả đấu giá đã khiến thị trường "sốt" khi mức giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Lô góc có giá trúng cao nhất lên tới 100,5 triệu đồng/m², trong khi hầu hết các lô đất khác cũng đạt mức giá 80-90 triệu đồng/m². Lô trúng thấp nhất là 51,6 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, chỉ có 13 lô đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính trong cả hai đợt thu, với một trường hợp chậm thanh toán đợt 2 hai ngày.

Theo quy định, người trúng đấu giá đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hai đợt trong 30 ngày. Đợt thanh toán cuối cùng của phiên đấu giá này là vào ngày 14-9. Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai cho biết, số tiền dự kiến thu về từ phiên đấu giá này là hơn 400 tỷ đồng.

Tuy nhiên, đến hết sáng 16-9, chỉ có 13 lô đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính, tổng số tiền chỉ gần 60 tỷ đồng. Đáng chú ý, các lô này đều có giá trúng từ 51,6 triệu đến hơn 55 triệu đồng/m²; toàn bộ các lô có giá trúng từ 80 triệu đồng đến hơn 100 triệu đồng/m² đều bị bỏ cọc.

Anh Nguyễn Văn Điệp (quận Hà Đông, quê quán tại huyện Thanh Oai) bức xúc: "Gia đình tôi đang sống trong căn hộ chung cư, mong muốn mua một mảnh đất ở quê để xây nhà. Đất đấu giá là lựa chọn ưu tiên vì tính pháp lý và vị trí thuận lợi. Tuy nhiên, những người có nhu cầu thực như chúng tôi đều không thể mua được vì giá đất đấu giá tăng quá cao so với thực tế".

Anh Điệp cho biết, trước khi phiên đấu giá diễn ra, giá đất quanh khu vực này chỉ dao động 35-50 triệu đồng/m². Vậy mà, chỉ sau phiên đấu giá, giá đất nhảy lên mức 80-100 triệu đồng/m² là điều khó chấp nhận. "Điều này không chỉ làm mất cơ hội của chúng tôi mà còn làm thị trường trở nên bất ổn", anh Điệp nói thêm.

Đồng quan điểm, chị Nguyễn Thị Thắm, một người dân gốc Thanh Oai cho biết, sau phiên đấu giá, giá đất trong khu vực đã tăng 10-15 triệu đồng/m². "Việc giao dịch đất trong khu vực trở nên khó khăn, người bán hét giá cao, còn người mua không dám xuống tiền vì mức giá không hợp lý," chị Thắm chia sẻ.

Cần xem xét lại cơ chế đấu giá

Theo Luật sư Nguyễn Tuấn Anh từ Công ty Luật Song Anh, với mức tiền cọc 20% hiện nay là hợp lý, nhưng điều quan trọng là giá khởi điểm phải sát với giá thị trường.

"Nếu giá khởi điểm quá thấp so với giá trị thực tế, việc nâng tiền cọc cũng không thể giải quyết vấn đề. Các nhà đầu tư có thể góp tiền để một người đặt cọc và đẩy giá lên cao, tạo ra mặt bằng giá ảo. Những người khác sau đó dễ dàng trúng các lô khác với giá thấp hơn”, ông Nguyễn Tuấn Anh phân tích.

Ông cũng đề xuất, đối với những trường hợp trúng đấu giá cao bất thường rồi bỏ cọc, cần phải kiểm tra lịch sử đấu giá, giao dịch bất động sản của các cá nhân này. "Nếu phát hiện dấu hiệu bất thường, cơ quan an ninh cần vào cuộc để xem xét có yếu tố cấu kết, thổi giá, thao túng thị trường…", ông Nguyễn Tuấn Anh khẳng định.

Con ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng, không nên quá căng thẳng hay hình sự hóa các phiên đấu giá đất. "Vấn đề nằm ở việc xác định giá khởi điểm và tiền đặt cọc phù hợp tình hình thị trường. Đơn vị tổ chức đấu giá có thể quyết định tăng tỷ lệ đặt cọc từ 20% lên 50% tùy tình hình”, ông Hiệp đề xuất.

Bên cạnh đó, ông Hiệp cũng cho rằng, cần áp dụng biện pháp cấm đấu giá trong khoảng thời gian nhất định với những cá nhân có hành vi đấu giá cao rồi bỏ cọc để ngăn chặn làm nhiễu loạn thị trường.

Ông Lê Hồng Phúc, Trưởng phòng Quản lý Dự án và Phát triển quỹ đất thuộc Trung tâm Phát triển Quỹ đất huyện Thanh Oai, chia sẻ: Sau phiên đấu giá với số lượng người tham gia kỷ lục, đơn vị và chính quyền địa phương thực sự đau đầu và rất vất vả. Tưởng chừng như phiên đấu giá thành công, nhưng thực tế chỉ có 13/68 lô đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính, khiến số tiền thu về chỉ đạt 20% so với dự kiến. Thời gian đấu lại chưa xác định được thời điểm, khiến ngân sách địa phương gặp khó.

Ông Phúc cho rằng, để tránh lặp lại kịch bản xấu này trong tương lai, thành phố cần xem xét lại bảng giá đất khu vực Thanh Oai, đồng thời áp dụng công cụ thuế đối với các khách hàng trúng đấu giá. "Trong vòng 24 tháng, những lô đất trúng đấu giá không được chuyển nhượng, nếu chuyển nhượng phải tính thuế, phí dựa trên giá đấu trúng. Điều này sẽ giúp hạn chế đầu cơ và làm ổn định thị trường," ông Phúc kiến nghị.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho rằng, việc trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm rồi bỏ cọc là một vấn đề cần xem xét lại toàn bộ quy trình. Qua thực tế kiểm tra tại các địa phương, Bộ sẽ đề xuất sửa đổi hoặc bổ sung các văn bản pháp luật nhằm điều chỉnh tình trạng này, bảo đảm sự minh bạch và ổn định của thị trường bất động sản.