Đấu giá đất khu vực ngoại thành Hà Nội: Liệu đã hạ nhiệt?

Liệu các biện pháp siết chặt quản lý của cơ quan chức năng thời gian qua đã đủ sức hạ nhiệt và đưa thị trường trở lại trạng thái cân bằng?

Cơn sốt đất vẫn âm ỉ

Phiên đấu giá đất ngày 12/11 ở huyện Phúc Thọ chỉ thu hút 32 nhà đầu tư, với hơn 120 bộ hồ sơ tham gia, giảm hơn 100 khách hàng so với phiên đấu giá ngày 17/9. Tuy nhiên, giá trúng của 7 thửa đất tại khu Dộc Tranh (xã Trạch Mỹ Lộc) vẫn cao, dao động từ 28,8 triệu đồng/m² đến 37,6 triệu đồng/m², tăng khoảng 20% so với giá khởi điểm. So với mức giá cao nhất 75 triệu đồng/m² ở phiên đấu giá tháng 9, thì phiên đấu giá vừa qua đã giảm đáng kể, song vẫn vượt xa giá thị trường.

Tương tự, huyện Hoài Đức tổ chức hai phiên đấu giá vào ngày 4/11 và 11/11 với tổng cộng 52 lô đất. Mức giá trúng cao nhất là 109,3 triệu đồng/m² và thấp nhất là 79,3 triệu đồng/m². Số người tham gia giảm rõ rệt: Phiên ngày 11/11 có hơn 100 khách hàng, so với 400 người tham gia đấu giá ngày 19/8 và giá trúng cao nhất của phiên ngày 19/8 lên tới 133,3 triệu đồng/m².

Tại Thanh Oai, phiên đấu giá ngày 16/11 ở xã Đỗ Động thu hút 111 khách hàng, hơn 400 bộ hồ sơ tham gia, thấp hơn nhiều so với hơn 4.000 người tham gia phiên đấu giá ngày 10/8 tại xã Thanh Cao. Mức giá trúng cao nhất là 90,3 triệu đồng/m², giảm hơn 10 triệu đồng/m² so với trước đó. Song, nhìn ở góc độ thị trường đất ven đô, với một lô đất tại khu Man Cá, xã Đỗ Động giá khởi điểm chỉ 5,3 triệu đồng/m², giá trúng 90,3 triệu đồng/m², cao gấp 17 lần giá khởi điểm vẫn là vấn đề đáng lưu tâm.

Còn ở phiên đấu giá ngày 16/11 tại khu đất Yên Quán, xã Tân Phú, huyện Quốc Oai qua nhiều vòng đấu bắt buộc, giá trúng dao động từ 70,7 triệu đồng/m² đến 94,7 triệu đồng/m², tăng 15-20 lần so với giá khởi điểm.

Theo ông Nguyễn Văn Tiến, một người từng tham gia đấu giá đất tại Hoài Đức, các lô đất có vị trí tương đồng, nhưng giá trúng lại giảm, cho thấy thị trường đang chững lại. Còn theo bà Nguyễn Thị Mai, một nhà đầu tư đất nền tại Hà Nội, với mức giá hiện tại, khó có lợi nhuận từ việc “lướt sóng”. Việc rao bán rầm rộ ngay bên lề các phiên đấu giá hoặc trên các mạng xã hội chưa thể khẳng định, đó là giá thực, giao dịch thực của thị trường.

Cân nhắc kỹ khi tham gia đấu giá đất

Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính, giá đất tăng do nhu cầu của người dân lớn đối với các sản phẩm pháp lý rõ ràng và tiềm năng tăng trưởng. Sự kỳ vọng vào việc mở rộng đô thị và phát triển hạ tầng cũng thúc đẩy giá đất, nhất là ở các khu vực, như: Hoài Đức, Hà Đông, Thanh Oai...

Còn theo ông Lê Đình Chung, chuyên gia bất động sản, đất nền vẫn là phân khúc hấp dẫn tại Hà Nội, đặc biệt là khi nguồn cung từ đấu giá đất hạn chế. Với giá trúng đấu giá gần đây vẫn cao hơn giá thị trường cho thấy, đất đấu giá chưa "hạ nhiệt". Việc cân nhắc giá trị thực của khu đất và tiềm năng thanh khoản là yếu tố quyết định sự hiệu quả đầu tư trong bối cảnh biến động của thị trường. Để ổn định thị trường, Nhà nước cần kiểm soát giá khởi điểm và bảo đảm cơ chế đấu giá minh bạch hơn, hạn chế tình trạng "cò" đất đẩy giá, gây rối loạn thị trường.

Việc đẩy giá đất lên quá cao có thể gây rủi ro lớn, khiến người dân khó tiếp cận nhà ở, doanh nghiệp và Nhà nước gặp khó khăn trong đền bù đất. Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, để ngăn chặn tình trạng đầu cơ trong các phiên đấu giá đất, cần nâng giá khởi điểm và tỉ lệ đặt cọc trong các phiên đấu giá, xác định giá khởi điểm sát giá thị trường, hạn chế chuyển nhượng trong 5 năm và yêu cầu xây dựng trong 2-3 năm, rút ngắn thời gian nộp tiền sau trúng đấu giá…

Trong bối cảnh các phiên đấu giá đất tại ngoại thành Hà Nội có những diễn biến phức tạp, Chính phủ, các bộ, ngành, chính quyền thành phố liên tục có các chỉ đạo, nhằm ổn định thị trường đất đai. Việc các phiên đấu giá đất gần đây có sự giảm nhiệt được cho là kết quả của các biện pháp thắt chặt quản lý và tăng cường minh bạch.

Ủy viên Ban Thường vụ Thành ủy, Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Nguyễn Trọng Đông đã yêu cầu các địa phương thực hiện nghiêm các nội dung trong Văn bản số 3119/UBND-TNMT ngày 20/9/2024 của UBND thành phố, nhất là việc xây dựng quy trình đấu giá phù hợp và hiệu quả hơn trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có nhiều diễn biến phức tạp.

Một trong những nội dung được Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Nguyễn Trọng Đông nhấn mạnh là việc rút ngắn thời gian nộp tiền sau khi trúng đấu giá. Theo Phó Chủ tịch UBND thành phố Nguyễn Trọng Đông, thời gian kéo dài hiện nay vô tình tạo cơ hội cho các đối tượng đầu cơ lợi dụng, gây nhiễu loạn thị trường. Việc rút ngắn thời gian sẽ giúp sàng lọc những người tham gia đấu giá thực sự có nhu cầu và năng lực tài chính, hạn chế những chiêu trò "găm đất", "thổi giá".

Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Nguyễn Trọng Đông cũng yêu cầu các địa phương công khai danh sách các trường hợp bỏ cọc. Đây là biện pháp mang tính răn đe, giúp nâng cao tính minh bạch và trách nhiệm của người tham gia đấu giá. Việc công khai này, không chỉ giúp các cơ quan quản lý dễ dàng nhận diện các đối tượng cố tình lợi dụng quy trình đấu giá để thao túng thị trường, mà còn bảo vệ quyền lợi của những nhà đầu tư chân chính...