Dấu ấn từ Nghị quyết 18-NQ/TW và những chính sách cần tiếp tục hoàn thiện

Theo đánh giá, Nghị quyết 18-NQ/TW được xem là dấu mốc quan trọng trong quá trình hoàn thiện thể chế quản lý và sử dụng đất đai tại Việt Nam, không chỉ góp phần khơi thông nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội mà còn tạo nền tảng cho thị trường bất động sản trong giai đoạn mới.

Những vấn đề tồn tại

Theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), Nghị quyết 18-NQ/TW đã đánh giá sát, đúng thực trạng và nguyên nhân của những hạn chế trong công tác xây dựng thể chế, quản lý nhà nước về đất đai cũng như sự phát triển của thị trường bất động sản. Nghị quyết đồng thời xác định rõ mục tiêu hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai và các luật liên quan theo hướng đồng bộ, thống nhất, tạo nền tảng để Bộ Chính trị ban hành nhiều nghị quyết chuyên đề.

Theo đó, Nghị quyết 18-NQ/TW tạo bước ngoặt chiến lược trong xây dựng và hoàn thiện thể chế pháp luật, mở ra giai đoạn phát triển mới với định hướng lấy pháp luật làm nền tảng kiến tạo môi trường đầu tư, kinh doanh thuận lợi, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời bảo đảm hệ thống pháp luật ngày càng đồng bộ, thống nhất và bám sát thực tiễn.

Tuy nhiên, HoREA cho rằng một số chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW vẫn chưa được thể chế hóa đầy đủ trong Luật Đất đai 2024.

Thứ nhất, quy định về giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa được cụ thể hóa đồng bộ. Theo HoREA, nếu Chương VIII của Luật Đất đai 2024 quy định rõ cơ chế, chính sách cho “Quỹ phát triển đất” và “Tổ chức phát triển quỹ đất”, các đơn vị này sẽ có điều kiện thực hiện hiệu quả chức năng phát triển quỹ đất để đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất.

Thứ hai, cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại chưa được thể chế hóa đầy đủ. Cụ thể, khoản 3 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 chưa cho phép nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng đối với trường hợp “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác không phải là đất ở” để triển khai dự án nhà ở thương mại.

Thứ ba, quy định về xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường và chính sách ưu đãi về thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư vẫn chưa được thể chế hóa đầy đủ. Theo HoREA, các quy định tại Điều 157 và Điều 158 của Luật Đất đai 2024 cần tiếp tục được hoàn thiện để đáp ứng yêu cầu này.

Cần tiếp tục hoàn thiện chính sách

Trên cơ sở những vướng mắc còn tồn tại, nhằm góp phần hoàn thiện Đề án Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội tại kỳ họp cuối năm 2026, HoREA đề xuất trước hết cần đổi mới phương thức xây dựng luật.

Theo đó, Luật Đất đai chỉ nên quy định các chính sách thuộc thẩm quyền của Quốc hội và xác lập các nguyên tắc, căn cứ, điều kiện thực hiện chính sách; đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết hoặc hướng dẫn thi hành đối với những nội dung cần linh hoạt. Các bộ, ngành và chính quyền địa phương cấp tỉnh sẽ hướng dẫn thực hiện theo chức năng, thẩm quyền, phù hợp với thực tiễn.

HoREA cũng cho rằng, Luật Đất đai không nên quy định quá chi tiết đối với những vấn đề dễ phát sinh, biến động hoặc thay đổi, bởi điều này có thể khiến pháp luật nhanh chóng lạc hậu, phát sinh bất cập và không theo kịp yêu cầu thực tiễn.

Bên cạnh đó, HoREA tiếp tục đề xuất một số nội dung cần được thể chế hóa trong Đề án Luật Đất đai (sửa đổi). Thứ hai, thể chế hóa các chính sách về đất đai và quy định xử lý chuyển tiếp đã được thực tiễn chứng minh hiệu quả, trước mắt là các Nghị quyết số 254/2025/QH15, 29/2026/QH16, 170/2024/QH15 và 206/2025/QH15.

Thứ ba, thể chế hóa đầy đủ chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW theo hướng: “Sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống tốt hơn nơi ở cũ”, qua đó thể hiện rõ quan điểm phát triển lấy người dân làm trung tâm và tinh thần “không để ai bị bỏ lại phía sau”.

Thứ tư, hoàn thiện cơ chế phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất nhằm huy động hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ tăng trưởng kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội.

Thứ năm, bổ sung quy định rõ về thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024, trừ trường hợp lỗi thuộc về người sử dụng đất. Người sử dụng đất được xác định là không có lỗi nếu tại thời điểm ban hành quyết định giá đất không có văn bản hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền xác định lỗi.

Thứ sáu, bổ sung chính sách tháo gỡ vướng mắc đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa từ doanh nghiệp nhà nước trong các trường hợp chưa lập hoặc lập phương án sử dụng đất chưa đúng quy định giai đoạn 2007-2021.

Thứ bảy, bổ sung quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán hợp đồng BT, xác định tại thời điểm ký hợp đồng hoặc khi nhà đầu tư hoàn thành bàn giao toàn bộ công trình đối với các dự án thực hiện trước ngày 1/1/2021. Theo HoREA, quy định này sẽ góp phần xử lý chuyển tiếp các dự án BT, bảo đảm nguyên tắc công bằng, bình đẳng và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước với nhà đầu tư.