Cần làm rõ trách nhiệm của sàn giao dịch bất động sản

Tuy nhiên, để quy định vừa nâng cao trách nhiệm của sàn, vừa phù hợp với thẩm quyền thực tế, cần làm rõ phạm vi kiểm tra, nguồn dữ liệu được sử dụng và trách nhiệm pháp lý khi xảy ra sai sót.

Chưa hết vướng mắc

Sàn giao dịch bất động sản giữ vai trò quan trọng trong quá trình kết nối bên bán và bên mua, cung cấp thông tin và hỗ trợ thực hiện giao dịch. Việc nâng cao trách nhiệm của sàn trong kiểm tra hồ sơ, tính pháp lý của bất động sản là cần thiết nhằm hạn chế tình trạng thông tin không đầy đủ, thiếu chính xác, góp phần bảo vệ quyền lợi của khách hàng.

Theo dự thảo, sàn giao dịch có quyền và nghĩa vụ kiểm tra, bảo đảm tính pháp lý cũng như điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh đối với những sản phẩm được giao dịch thông qua sàn. Đây là yêu cầu phù hợp với xu hướng tăng cường tính minh bạch của thị trường, song cũng đặt ra câu hỏi về giới hạn trách nhiệm của sàn.

Trên thực tế, sàn giao dịch không phải là cơ quan quản lý Nhà nước và không có thẩm quyền xác nhận chính thức mọi tình trạng pháp lý liên quan đến một bất động sản. Chẳng hạn, sàn khó có thể tự mình xác nhận một bất động sản có đang bị ngăn chặn giao dịch hay không, có tranh chấp nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền thụ lý hay không, có phát sinh nghĩa vụ thi hành án hay những thay đổi về quy hoạch chưa được cập nhật trong hệ thống dữ liệu.

Tương tự, hồ sơ do khách hàng cung cấp có thể bao gồm giấy chứng nhận, hợp đồng, giấy phép xây dựng, văn bản về quy hoạch hoặc những tài liệu liên quan khác. Sàn có thể kiểm tra tính đầy đủ, thống nhất và hợp lý của bộ hồ sơ, nhưng không thể chịu trách nhiệm về tính xác thực tuyệt đối của những tài liệu nằm ngoài khả năng kiểm chứng của mình.

Nếu quy định pháp luật yêu cầu sàn phải “bảo đảm” toàn bộ tính pháp lý của bất động sản, trong khi sàn không có công cụ và thẩm quyền để kiểm chứng đầy đủ, có thể dẫn đến việc trách nhiệm bị đẩy quá xa so với năng lực thực tế. Điều này không chỉ tạo rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp vận hành sàn mà còn có thể khiến các đơn vị trở nên thận trọng quá mức, hạn chế tiếp nhận sản phẩm. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng đa dạng về loại hình, hồ sơ pháp lý và phương thức giao dịch, việc xác định rõ trách nhiệm của từng chủ thể càng trở nên cần thiết.

Cần rõ trách nhiệm, rõ chế tài

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc sửa đổi quy định về quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản cần theo hướng tăng trách nhiệm nhưng phù hợp với thẩm quyền và khả năng thực tế của sàn. Sàn cần kiểm tra hồ sơ, thông tin bất động sản trên cơ sở tài liệu do bên có tài sản cung cấp và dữ liệu chính thức từ cơ quan nhà nước mà sàn được quyền tiếp cận.

Tuy nhiên, không nên yêu cầu sàn bảo đảm tuyệt đối mọi vấn đề pháp lý của bất động sản, bởi sàn không phải cơ quan quản lý nhà nước và không có đầy đủ công cụ để xác minh tất cả thông tin. Trách nhiệm của sàn là kiểm tra hồ sơ pháp lý, đối chiếu thông tin giữa các tài liệu, xác định các điều kiện cơ bản để bất động sản được đưa vào kinh doanh và công khai những thông tin cần thiết để khách hàng đánh giá sản phẩm.

Khi phát hiện hồ sơ bất thường, thông tin không thống nhất hoặc chưa đủ căn cứ, sàn phải yêu cầu bên có tài sản bổ sung, giải trình, làm rõ trước khi niêm yết. Với những sản phẩm không đáp ứng điều kiện, sàn cần từ chối đưa vào giao dịch hoặc cảnh báo rõ cho khách hàng về các nội dung chưa được xác minh.

“Pháp luật cũng cần phân định rõ phạm vi trách nhiệm của sàn. Sàn phải chịu trách nhiệm đối với những sai sót do chính mình gây ra trong quá trình kiểm tra, niêm yết và cung cấp thông tin. Trường hợp cố tình bỏ qua sai sót rõ ràng, cung cấp thông tin sai lệch hoặc không tuân thủ quy trình kiểm tra thì cần có chế tài tương xứng”, ông Đính nhấn mạnh.

Ngoài ra, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, nếu sàn đã thực hiện đầy đủ quy trình thẩm tra hợp lý, dựa trên hồ sơ được cung cấp và dữ liệu chính thức có thể tiếp cận, nhưng sau đó phát sinh thông tin mà sàn không thể biết hoặc không có khả năng kiểm chứng tại thời điểm giao dịch, thì không nên mặc nhiên quy toàn bộ trách nhiệm cho sàn.

Theo đó, chủ sở hữu hoặc bên đưa bất động sản vào kinh doanh phải chịu trách nhiệm trước hết về tính trung thực, chính xác của hồ sơ và thông tin cung cấp. Cơ quan nhà nước chịu trách nhiệm về những dữ liệu thuộc phạm vi quản lý. Cách tiếp cận này sẽ giúp sàn trở thành một “bộ lọc” thông tin của thị trường, thay vì chỉ đóng vai trò kết nối bên mua và bên bán. Qua đó, khách hàng có thêm cơ sở đánh giá sản phẩm, giảm rủi ro và hạn chế tranh chấp.

Về lâu dài, cần xây dựng hệ thống dữ liệu bất động sản kết nối giữa cơ quan quản lý Nhà nước và các sàn giao dịch. Khi được tiếp cận dữ liệu chính thống về quy hoạch, pháp lý, nghĩa vụ tài chính, tình trạng giao dịch và các hạn chế liên quan, sàn sẽ kiểm tra thuận lợi, chính xác hơn, đồng thời giảm phụ thuộc vào hồ sơ do bên có tài sản cung cấp.

“Thị trường minh bạch không thể chỉ dựa vào trách nhiệm của sàn mà cần phân định rõ trách nhiệm giữa chủ tài sản, sàn giao dịch, cơ quan quản lý và các chủ thể liên quan. Vì vậy, quy định mới nên tập trung vào ba yêu cầu: kiểm tra trên cơ sở dữ liệu, tài liệu có thể tiếp cận; thực hiện quy trình thẩm tra hợp lý; chịu trách nhiệm đối với sai sót thuộc phạm vi kiểm soát của mình. Điều này vừa nâng cao trách nhiệm của sàn, vừa bảo đảm tính khả thi, góp phần xây dựng môi trường giao dịch chuyên nghiệp, minh bạch”, ông Đính nêu quan điểm.