Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn Thành phố: Viết tiếp những giấc mơ an cư

Thời gian trôi đi, những dãy nhà ấy giờ đã xuống cấp nghiêm trọng, không còn phù hợp với nhịp sống đô thị hiện đại. Hà Nội liệu có thể viết tiếp câu chuyện an cư năm xưa bằng một chương mới, hiện đại và bền vững hơn, trên nền cũ hay không? Đó không chỉ là kỳ vọng, mà còn là đòi hỏi cấp thiết vì diện mạo của đô thị tương lai.

Cần một chương mới cho giấc mơ an cư

Từ năm 1958, các khu tập thể như Nguyễn Công Trứ, Kim Liên lần lượt ra đời, hiện thực hóa giấc mơ xây dựng Thủ đô “đàng hoàng hơn, to đẹp hơn”. Những dãy nhà bốn tầng, hành lang dài, sân chơi rộng rãi trở thành không gian sinh hoạt chung của cán bộ, công nhân với nếp sống mới. Tại khu tập thể Kim Liên, khu mậu dịch lúc nào cũng tấp nập; tại khu tập thể Giảng Võ, Thanh Xuân Bắc, dãy cửa hàng tầng một luôn rộn ràng tiếng giao thương. Các “tiểu khu” nhà ở được thiết kế với hạt nhân là trường học, nhà trẻ, cửa hàng bách hóa, cây xanh, hồ nước... theo mô hình quy hoạch của Liên Xô (cũ), đã được điều chỉnh để phù hợp với thực tiễn Hà Nội.

Trong ba thập kỷ, tính đến những năm đầu thời kỳ Đổi mới, thành phố đã xây dựng tổng cộng 1.579 nhà chung cư, gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu tập thể và 306 chung cư độc lập. Những khu nhà này từng là biểu tượng của mô hình kinh tế - xã hội đặc trưng cho một giai đoạn lịch sử, nơi lối sống tập thể tạo nên sự gắn kết cộng đồng. Thế nhưng, thời gian trôi qua, các căn hộ chật chội, cơi nới tạm bợ, không còn đáp ứng được nhu cầu sống hiện đại của người dân. Không gian xanh bị lấn chiếm, hệ thống điện, nước chằng chịt, lạc hậu, tiềm ẩn nguy cơ chập cháy bất cứ lúc nào. Theo ước tính, hơn 1.500 dãy nhà tại các khu chung cư cũ đang ở mức xuống cấp nghiêm trọng, nhiều khu biến thành “ổ chuột trên cao”. Tình trạng này không chỉ làm suy giảm chất lượng sống mà còn cản trở khát vọng phát triển đô thị bền vững của Hà Nội.

Trước thực trạng đó, nhiều phương án duy tu, nâng cấp đã được triển khai nhưng chỉ mang tính tạm thời, không thể thay đổi được cấu trúc lạc hậu, thiếu bền vững của các khu chung cư cũ. Cụ thể, từ năm 1990, Hà Nội đã bắt đầu những nỗ lực cải tạo, thử nghiệm tại khu tập thể Trung Tự với việc ghép thêm các khối nhà mới vào nhà lắp ghép nhằm tăng diện tích ở và hạn chế tình trạng các tòa nhà phải “gánh ba lô” trên mình. Tuy nhiên, đây chỉ là mô hình thí điểm và không được nhân rộng. Một thời gian sau, một vài tòa nhà mới được xây dựng tại khu Kim Liên, Giảng Võ, Thành Công cũng chỉ là giải pháp khẩn cấp để thay thế các công trình nguy hiểm cấp D. Đáng tiếc, những khoảng xanh rộng rãi, niềm tự hào một thời, cũng dần mất đi trong quá trình ấy...

Đó là chưa kể những rào cản ở thời điểm đó vẫn rất lớn. Quy định hạn chế xây cao tầng do lo ngại gia tăng dân số nội đô hay để bảo vệ cảnh quan lịch sử đã kìm hãm tiềm năng quỹ đất, trong khi đó lại là “vàng mười” để phát triển tái định cư song hành với lợi ích kinh tế. Bên cạnh đó, chính sách đền bù giải phóng mặt bằng thiếu hấp dẫn càng khiến mâu thuẫn phát sinh, tiến độ dự án bị kéo dài...

Tái hiện tinh thần “tiểu khu”

Nhà cao tầng là chìa khóa để vượt qua những hạn chế cũ, đồng thời mang lại ba lợi ích cốt lõi: Tái định cư tại chỗ, hiệu quả kinh tế và diện mạo đô thị hiện đại. Thành phố có thể áp dụng cơ chế đền bù linh hoạt, kết hợp nới lỏng chiều cao một cách thông minh gắn với định hướng phát triển giao thông theo mô hình TOD. Những bước đi khôn ngoan nhằm tạo dựng sự đồng thuận xã hội sẽ là yếu tố bảo đảm tính khả thi cho chiến lược mới.

Tái định cư tại chỗ là một cam kết rút ra từ những bài học thành công trong quá khứ, nhằm giúp cư dân không phải rời xa cộng đồng quen thuộc. Việc xây dựng nhà cao tầng với các căn hộ mới rộng từ 60 - 80m², hiện đại và tiện nghi hơn, sẽ bảo đảm người dân các khu tập thể cũ được tiếp tục sinh sống ngay tại nơi họ đã gắn bó, với chất lượng sống được nâng cao rõ rệt. Để hiện thực hóa điều đó, thành phố cần triển khai một cơ chế đền bù linh hoạt, có thể bao gồm phương án đổi căn hộ mới, hỗ trợ trả góp, hoặc ưu đãi khi mua căn hộ thương mại trong chương trình cải tạo. Sự thành công của chương trình phụ thuộc vào đối thoại công khai, minh bạch thông tin, và tổ chức tham vấn cộng đồng dưới nhiều hình thức. Đồng thuận xã hội không chỉ là điều kiện cần mà còn là nền tảng bảo đảm tính khả thi của dự án.

Lợi ích kinh tế là động lực then chốt thúc đẩy các nhà đầu tư tham gia. Phát triển nhà cao tầng là giải pháp tối ưu để cân bằng lợi ích giữa người dân, nhà nước và nhà đầu tư, đồng thời tạo ra giá trị bền vững cho đô thị. Các khu tập thể cũ, vốn nằm ở vị trí “vàng” trong nội đô, có thể được tái thiết thành những tổ hợp hiện đại, kết hợp hài hòa giữa căn hộ tái định cư, căn hộ thương mại và trung tâm giao thương. Những tổ hợp này, với siêu thị, văn phòng, và dịch vụ đi kèm, không chỉ mang lại lợi nhuận mà còn kích thích kinh tế địa phương phát triển.

Việc nới lỏng hạn chế chiều cao một cách có kiểm soát, tích hợp không gian ở với thương mại, sẽ tạo ra nguồn thu để tái đầu tư và tái phát triển các khu tập thể lên một tầm cao mới. Quy hoạch nhà cao tầng cần thông minh và linh hoạt: Cho phép xây dựng các công trình cao tới 30 - 40 tầng nhưng theo nguyên tắc phân cấp, thấp dần gần khu di sản, cao dần ở ngoại vi nội đô, đồng thời giảm mật độ xây dựng để mở rộng không gian công cộng, tạo môi trường sống hấp dẫn. Lợi ích kinh tế không chỉ thu hút nhà đầu tư mà còn tạo ra nguồn lực để cải tạo tiếp nhiều khu chung cư khác, tạo nên một hiệu ứng domino tích cực trong quá trình tái thiết đô thị.

Bộ mặt đô thị hiện đại là đòi hỏi tất yếu của thời đại. Những công trình thấp tầng đơn điệu, thiếu bản sắc không còn đáp ứng tiêu chuẩn của một đô thị thế kỷ XXI. Ngược lại, nhà cao tầng với thiết kế sắc nét, ứng dụng công nghệ xanh sẽ mang đến diện mạo khang trang, năng động cho thành phố. Ở các khu chung cư ven hồ, tổ hợp kiến trúc hiện đại có thể trở thành điểm nhấn đô thị, tái hiện tinh thần “tiểu khu” theo cách mới - tích hợp nhà ở với giao thông công cộng và lối đi bộ, góp phần giảm ùn tắc.

Tại các khu tập thể như Thanh Xuân, Thượng Đình, hoàn toàn có thể phát triển các tổ hợp nhà cao tầng kết nối trực tiếp với tuyến metro Cát Linh - Hà Đông, bến xe buýt, trạm sạc xe điện và bãi đỗ xe thông minh. Phát triển đô thị theo mô hình TOD không chỉ là giải pháp giao thông, mà còn là tuyên bố mạnh mẽ rằng Hà Nội sẵn sàng sánh vai với các đô thị toàn cầu.

Bảo tồn không có nghĩa là giữ nguyên hiện trạng những dãy nhà đã xuống cấp, mà là tái hiện tinh thần “tiểu khu” - nơi cộng đồng gắn kết - trong mô hình nhà cao tầng hiện đại gắn với TOD. Cấu trúc tiểu khu, với các yếu tố như sân chơi, cây xanh, dịch vụ công cộng... chính là nền tảng cho một không gian sống bền vững. Nhà cao tầng thế hệ mới cần tích hợp sân chơi tầng trệt, vườn trên cao, trung tâm cộng đồng và không gian sáng tạo để tái hiện hình ảnh “làng trong phố”. Bảo tồn cấu trúc tiểu khu vì thế không chỉ là một giải pháp thiết kế, mà còn là cam kết giữ gìn hồn cốt Hà Nội giữa nhịp sống hiện đại.

Tích hợp không gian xanh và công nghệ không còn là viễn cảnh tương lai, mà đã trở thành tiêu chuẩn của hiện tại. Những dự án mới cần gìn giữ hồ nước - một phần bản sắc đặc trưng của Hà Nội - đồng thời phát triển các công trình cao tầng gắn với công viên nhỏ, vườn treo và công nghệ xanh. Mô hình TOD với lối đi bộ và kết nối metro không chỉ giảm khí thải mà còn tăng cường tính bền vững. Những tòa nhà mang kiến trúc hiện đại, hậu hiện đại kết hợp vườn treo sẽ gợi lại ký ức ao hồ trong lòng đô thị. Không gian xanh không chỉ là tiện ích mà còn là biểu hiện của một Hà Nội hiện đại mà vẫn gần gũi, thân quen.

Giữ ký ức cộng đồng chính là trái tim của bảo tồn trong đổi mới. Hà Nội hoàn toàn có thể hiện đại hóa mà không đánh mất bản sắc. Ký ức không chỉ là hoài niệm mà là giá trị văn hóa cần được gìn giữ. Những chợ phiên cuối tuần nơi sân chơi hiện đại, bức tường gạch gợi nhắc dãy nhà cũ, hay một góc nhỏ trưng bày lịch sử kiến trúc sẽ khiến cư dân thêm tự hào về di sản nơi mình đang sống. Đó là cách đưa quá khứ vào hiện tại - khéo léo và sống động - trong không gian đô thị.

Hành trình ấy không chỉ là xây mới, mà còn là lời cam kết chung: Chính quyền, nhà đầu tư và cư dân cùng viết tiếp giấc mơ đô thị - nơi trẻ em có không gian vui chơi, cộng đồng thêm gắn bó và Hà Nội vươn mình trở thành Thủ đô hiện đại, giàu ký ức, đậm bản sắc. Giấc mơ ấy cần được viết tiếp thành những trang sử mới của thời đại hôm nay.