Cải tạo chung cư cũ: Nới chính sách, vẫn lo chuyện mặt bằng

Bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà

Điểm được chú ý là chủ căn hộ chung cư cũ phải di dời giải phóng mặt bằng (GPMB) để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng mới tòa nhà sẽ được bồi thường bằng tiền, hoặc bằng nhà hoặc cả tiền và nhà, tùy theo nhu cầu của người được bồi thường và điều kiện cụ thể của từng dự án. So với các quy định hiện hành, mức bồi thường bằng nhà được đề nghị cao hơn. Cụ thể, mỗi căn hộ chung cư cũ được bồi thường một căn hộ chung cư mới với diện tích tối đa bằng 1,5 lần diện tích căn hộ cũ đã bị thu hồi. Trường hợp dự án không đủ quỹ nhà tái định cư (TĐC) tại chỗ, có thể bồi thường bằng căn hộ mới ở cùng một quận với địa điểm cũ, với diện tích tối đa gấp 2 lần nơi ở cũ. Nếu nơi mới nằm khác quận, diện tích được bồi thường có thể gấp 2,5 lần. Với các hộ ở tầng 1, ngoài những ưu đãi như trên, còn được bổ sung hệ số 1,1 lần diện tích được bồi thường, tức là gấp 2,75 lần nơi ở cũ. Phần chênh lệch giữa căn hộ mới và cũ (nếu có) được thanh toán bằng giá bán nhà ở thương mại. Nếu không có khả năng trả một lần tiền chênh lệch, chủ sở hữu căn hộ mới được trả góp trong thời gian tối đa là 10 năm và được hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi để thanh toán.

Với trường hợp các hộ dân đang thuê chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước (chưa mua theo Nghị định số 61/CP), nếu người thuê muốn được bồi thường như trường hợp đã có sở hữu, phải nộp tiền mua căn hộ cũ cho Nhà nước. Nếu người đang thuê có nhu cầu thuê tiếp tại địa điểm cũ hoặc thuê, thuê mua nhà ở xã hội thì được UBND cấp tỉnh nơi có dự án xem xét, giải quyết phù hợp với điều kiện cụ thể. Các trường hợp tự cơi nới, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng trên đất lấn chiếm không được bồi thường, chỉ được hỗ trợ theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành.

Bộ Xây dựng cũng đề xuất, căn cứ vào quy hoạch phân khu 1/2000, UBND cấp tỉnh sẽ chỉ đạo lập và phê duyệt danh mục các dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ theo thứ tự ưu tiên. Trường hợp khu nhà không có trong danh mục nhưng nếu các chủ sở hữu đồng thuận đề nghị được cải tạo, xây mới, UBND cấp tỉnh có thể xem xét bổ sung vào danh mục. Việc bồi thường đối với diện dự án này thực hiện theo nguyên tắc thỏa thuận giữa chủ đầu tư và các chủ sở hữu. Trong tất cả các trường hợp, phương án bồi thường, TĐC phải được lấy ý kiến của hộ gia đình, cá nhân có quyền lợi liên quan. Các phương án sẽ được thông qua nếu có 2/3 tổng số ý kiến người dân trở lên chấp thuận.

Vẫn cần áp dụng nhiều giải pháp

Khu tập thể Thành Công với nhiều căn hộ xuống cấp. Ảnh: Đàm Duy

Trao đổi với PV Báo Hànộimới, lãnh đạo một doanh nghiệp xây dựng có dự án cải tạo chung cư cũ cho biết, việc đề xuất tăng hệ số diện tích nơi ở mới ngoài dự án nhằm khuyến khích người dân không TĐC tại chỗ là chủ trương đúng. Song, để thực hiện được cần phải triển khai đồng bộ nhiều giải pháp, trước hết là phải bố trí đủ quỹ nhà TĐC, nơi TĐC. Đặc biệt là cơ chế, chính sách khuyến khích doanh nghiệp phát triển khu đô thị TĐC hoàn chỉnh, đồng bộ hạ tầng để hấp dẫn người dân đến nơi ở mới. "Chuẩn bị quỹ nhà để người dân vừa tạm cư, vừa TĐC không đơn giản, lại mất nhiều thời gian trong quá trình chuẩn bị dự án" - vị lãnh đạo này nói.

Thống kê của Sở Xây dựng cho thấy, TP Hà Nội đang thiếu hơn 2.500 căn hộ TĐC để thực hiện GPMB. Nhiều dự án nhà ở TĐC dù chưa hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, xã hội, vẫn phải đưa dân vào ở do yêu cầu phải bố trí gấp phục vụ GPMB. Mặt khác, với các quận nội thành cũ, nơi có nhiều dự án chung cư cần cải tạo, xây dựng lại, không thể tìm đâu ra quỹ đất xây nhà TĐC. Trong khi đó, tâm lý chung của người dân là muốn TĐC tại chỗ, gần trung tâm hơn là chuyển đến nơi ở mới xa hơn, lại thiếu hạ tầng kỹ thuật, xã hội phục vụ đời sống. Vì vậy, vừa khuyến khích người dân đến nơi ở mới, nhưng vẫn phải tính phương án bố trí TĐC tại chỗ. Hà Nội đang có quỹ nhà chung cư cũ rất lớn. Dù thành phố rất quan tâm tới lĩnh vực này, song trong nhiều năm qua, tiến độ các dự án quy mô lớn như khu Nguyễn Công Trứ, Văn Chương, Quỳnh Mai, Thanh Xuân Bắc... vẫn rất chậm. Trong đó cơ chế, chính sách chưa hấp dẫn nhà đầu tư cũng như vướng mắc trong GPMB vẫn được xem là những lực cản lớn nhất.