Cải tạo chung cư cũ: Cần hài hòa lợi ích ba bên

Đối với Hà Nội, từ năm 2007 đến năm 2015 mới chỉ cải tạo, xây dựng lại khoảng 10 khối nhà chung cư cũ trên tổng số 1516 khối và hiện vẫn đang tiếp tục một vài dự án khác. Thực tế, việc cải tạo xây dựng lại nhà chung cư ở Hà Nội theo Nghị quyết 34/2007/NQ-CP rất khó khăn và được nhiều người ví “như húc vào đá”. Bởi cả người dân ở chung cư lẫn doanh nghiệp tham gia dự án trước phấn khởi hào hứng bao nhiêu thì khi bắt tay vào việc lại thất vọng, chán nản bấy nhiêu. Chưa kể, cơ quan quản lý cũng gặp không ít khó khăn lúng túng trước bức xúc của cả hai bên.

Điều đó đã làm cho việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ không thể hoàn thành trong năm 2015 như mục tiêu đề ra. Theo đó, nguyên nhân quan trọng nhất được cho là do khó thỏa thuận mức đền bù giữa hai bên mặc dù mức bồi thường đã được quy định khá rõ ràng trong các văn bản pháp luật của Nhà nước, thành phố. Các hộ dân sống ở tầng 1 thường không đồng ý với mức bồi thường theo quy định, cho nên mất rất nhiều thời gian để thương lượng, thậm chí không đạt được thỏa thuận nên dự án cứ "giẫm chân tại chỗ".

Nguyên nhân thứ hai là không thỏa mãn lợi nhuận cho doanh nghiệp (DN) do yêu cầu DN không được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và chiều cao công trình.

Nguyên nhân thứ ba là việc điều tra, khảo sát các khu nhà ở cũ rất phức tạp lại không có đơn vị độc lập nào kiểm tra, giám sát nên dẫn đến thiếu sự tin tưởng giữa hai bên khi thống nhất phương án triển khai dự án.

Ngoài ra, việc đầu tư vào lĩnh vực này đòi hỏi cần có nguồn vốn đầu tư lớn, dồi dào mà lợi nhuận không phải thấy ngay, thậm chí còn chịu sức ép của người dân khi cải tạo xây dựng xong mà họ vẫn không chịu đến nhận nhà… nên chưa thu hút được các thành phần kinh tế tham gia đầu tư.

Để giải quyết các vấn đề trên, tháng 10/2015, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2015/NĐ-CP thay thế Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP nhằm thúc đẩy việc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ. Và sau đó, ngày 4/4/2016, Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Đức Chung đã ký Quyết định số 11/2016/QĐ-UBND ban hành Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử TP Hà Nội.

Mặc dù ngành Xây dựng chưa có thông tư hướng dẫn cụ thể Nghị định 101/2015/NĐ-CP nhưng các văn bản kể trên đã tạo thành hành lang pháp lý quan trọng giúp cho việc cải tạo nhà chung cư cũ ở Hà Nội thuận lợi hơn. Và đó cũng là thể hiện sự quyết tâm của Chính phủ cũng như Hà Nội trong việc giải quyết vấn đề chung cư cũ.

Tuy nhiên, các doanh nghiệp tham gia đầu tư đang mong muốn Chính phủ quan tâm thêm về cơ chế chính sách. Trước hết là cần ưu đãi về̀ thuế thu nhập doanh nghiệp như đã đề cập trong Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP. Đồng thời bổ sung cơ chế trọng tài, chế tài để xử lý mâu thuẫn về lợi ích giữa nhà đầu tư với người dân ở chung cư tránh tình trạng thưa kiện kéo dài gây ảnh hưởng đến nhiều người.

Hiện trong Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô Hà Nội đã có quy định rất cụ thể về chiều cao, số tầng cho từng vị trí đồng thời yêu cầu kết nối với không gian xây dựng liền kề. Ví dụ như khu Giảng Võ tối đa là 21 tầng, chiều cao không quá 76m và phải có giải pháp đảm bảo sự kết nối với không gian xanh và hồ Giảng Võ. Khu Hào Nam, tối đa là 21 tầng, chiều cao tối đa 76m, phải có giải pháp đảm bảo sự kết nối với không gian xanh và khu Giảng Võ… Khu Ngọc Khánh có tầng cao và chiều cao tối đa tương tự như chung cư Giảng Võ, Hào Nam nhưng phải đảm bảo sự kết nối với không gian xanh, hồ Giảng Võ và Ngọc Khánh... Với những quy định chặt chẽ và chi tiết như vậy là sự đổi mới quan trọng, giúp cho cả chủ đầu tư lẫn người dân trong quá trình thực hiện dự án.

Nhưng yêu cầu phải bảo đảm các điều kiện tạo nhiều không gian mở, không làm gia tăng dân số… trong Quy chế đối với từng khu chung cư sẽ là một vấn đề làm khó cho DN cũng như người dân nếu không quy định cụ thể, chi tiết cho từng khu vì nó liên quan tới chiều cao và số tầng của từng khu chung cư. Tất cả những vấn đề này cần được công khai minh bạch cho từng khu khi làm dự án sẽ tránh được tình trạng xin-cho và tạo sự đồng thuận cao giữa các bên.

Nói chung, khi giải quyết được các vấn đề trên sẽ rất thuận lợi cho việc lựa chọn nhà đầu tư, dễ cho việc gọi vốn vì tất cả đều được công khai minh bạch ngay khi lập quy hoạch dự án. Và có thể nói đó là cách làm công khai nhằm hài hòa lợi ích cho cả ba bên: Nhà nước - doanh nghiệp - người dân, thúc đẩy việc thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ ở Hà Nội sớm đạt được hiệu quả như mong muốn...