Thị trường bất động sản: Người mua không còn chạy theo kỳ vọng tăng giá

Ngày 16-7, tại Hà Nội, Batdongsan.com.vn đã tổ chức hội nghị "Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026", thu hút hơn 1.000 lãnh đạo doanh nghiệp, nhà đầu tư và chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản tham dự. Tại hội nghị, các chuyên gia nhận định thị trường đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và đang bước vào chu kỳ phục hồi theo hướng lành mạnh, với động lực đến từ nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, cải cách thể chế và đầu tư hạ tầng.

Phát biểu tại hội nghị, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cho biết xây dựng và kinh doanh bất động sản hiện đóng góp khoảng 10% GDP, đồng thời có sức lan tỏa lớn tới nhiều ngành kinh tế như tài chính - ngân hàng, vật liệu xây dựng, lao động và dịch vụ. Theo ông, diễn biến của thị trường thời gian tới sẽ chịu tác động của nhiều yếu tố, trong đó quy hoạch, đầu tư hạ tầng, cải cách thể chế và khả năng tiếp cận nguồn vốn sẽ tiếp tục là những động lực quan trọng thúc đẩy thị trường phát triển.

Khảo sát tâm lý người tiêu dùng bất động sản quý II/2026 do Batdongsan.com.vn công bố tại hội nghị cho thấy, 56% người được hỏi đánh giá tích cực về thị trường, gồm 18% rất lạc quan và 38% lạc quan, trong khi tỷ lệ rất bi quan chỉ còn khoảng 1%. Tuy nhiên, khác với những giai đoạn trước, người mua không còn quyết định xuống tiền chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá mà chuyển sang ưu tiên pháp lý minh bạch, quy hoạch, hạ tầng, chất lượng sống và khả năng tài chính.

Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn, nếu dùng một từ để mô tả tâm lý thị trường hiện nay thì đó là "tỉnh táo". Tâm lý tiêu cực đã giảm đáng kể nhưng thị trường không còn hưng phấn như các chu kỳ trước mà đang phát triển theo hướng thận trọng và bền vững hơn.

Một xu hướng đáng chú ý khác là sự dịch chuyển khỏi khu vực trung tâm. Có tới 69% người tham gia khảo sát lựa chọn vùng ven hoặc các khu vực đang phát triển trong kế hoạch tìm kiếm bất động sản từ 3-5 năm tới. Người mua sẵn sàng chấp nhận khoảng cách xa hơn để đổi lấy không gian sống rộng hơn, mức giá phù hợp hơn và kỳ vọng hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng trong tương lai.

Triển vọng thị trường trong những tháng cuối năm được đánh giá tích cực hơn khi 61% người dân Hà Nội và 73% người dân thành phố Hồ Chí Minh dự báo thị trường sẽ "ấm dần lên" hoặc "sôi động hơn". Tuy nhiên, lãi suất vẫn là yếu tố ảnh hưởng lớn đến quyết định mua nhà. Trong khi mặt bằng lãi suất vay hiện phổ biến ở mức 8-12%/năm, đa số người được khảo sát cho rằng mức 5-7%/năm mới phù hợp để vay mua bất động sản; khi lãi suất vượt 9%/năm, phần lớn sẽ cân nhắc lại quyết định xuống tiền.

Khảo sát cũng cho thấy 84% người mua để ở có nhu cầu vay vốn, song phần lớn chỉ dành khoảng 20-40% thu nhập hằng tháng để trả nợ. Đáng chú ý, 81% người bán dự định tiếp tục mua bất động sản khác sau khi bán tài sản hiện có, trong khi 97% người đang thuê nhà vẫn mong muốn sở hữu nhà trong tương lai, cho thấy nhu cầu ở thực và dòng tiền vẫn hiện hữu trên thị trường, song đang chờ những điều kiện thuận lợi hơn về lãi suất, pháp lý và thanh khoản.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng dựa trên kỳ vọng sang phát triển dựa trên nhu cầu thực. Trong bối cảnh kinh tế vĩ mô tiếp tục ổn định, hệ thống pháp luật từng bước được hoàn thiện và hạ tầng được đầu tư đồng bộ, các dự án có pháp lý minh bạch, chất lượng tốt và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường.