Bảo vệ quyền lợi người mua nhà khi xử lý sai phạm

Đáng chú ý, Điều 10 của Nghị quyết quy định cụ thể cơ chế, chính sách đối với các tổ chức, cá nhân liên quan trực tiếp, nhất là người mua căn hộ, nhà ở thuộc diện phải di dời hoặc được tiếp tục sử dụng. Những quy định này không chỉ hướng tới giải quyết các tồn tại về pháp lý, mà còn thể hiện sự quan tâm của thành phố trong bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, hạn chế tối đa những tác động bất lợi đến đời sống của các hộ gia đình.

Từ góc độ pháp lý, những quy định này được kỳ vọng tháo gỡ vướng mắc gì và đặt ra yêu cầu như thế nào đối với các bên liên quan, Luật sư Nguyễn Thị Thanh Phương, Công ty Luật TNHH Phương Bình đã có cuộc trao đổi với phóng viên Báo Hànộimới.

- Theo Luật sư, Nghị quyết này thể hiện quan điểm, cách tiếp cận như thế nào của thành phố trong giải quyết những tồn tại kéo dài?

- Việc HĐND thành phố Hà Nội ban hành Nghị quyết số 96/2026/NQ-HĐND, đặc biệt là Điều 10 quy định về cơ chế, chính sách đối với các tổ chức, cá nhân liên quan trực tiếp, thể hiện quyết tâm chính trị và cách tiếp cận tương đối toàn diện của thành phố trong giải quyết những tồn tại, vi phạm tại một số công trình, dự án kéo dài nhiều năm.

Điểm đáng chú ý là thành phố không chỉ tập trung vào việc xử lý các sai phạm về đất đai, trật tự xây dựng, mà còn quan tâm giải quyết những hệ quả phát sinh đối với các chủ thể có quyền và lợi ích hợp pháp liên quan, nhất là người dân đã mua nhà, đang sinh sống và sử dụng căn hộ tại các dự án này.

Đây là cách tiếp cận cần thiết, bởi trong một dự án có vi phạm, trách nhiệm trước hết thuộc về chủ đầu tư và các tổ chức, cá nhân có liên quan đến hành vi vi phạm. Trong khi đó, người mua nhà có thể là những người đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, giao dịch ngay tình và không có lỗi trong quá trình hình thành sai phạm.

Vì vậy, việc xây dựng cơ chế xử lý riêng, phân định rõ trách nhiệm của từng chủ thể, vừa bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật, vừa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân. Tôi cho rằng, tinh thần xuyên suốt của chính sách là giải quyết dứt điểm các tồn tại nhưng không đánh đồng trách nhiệm, không để người dân phải gánh chịu những hệ lụy không do lỗi của mình.

- Đối với những trường hợp người mua căn hộ, nhà ở thuộc diện phải di dời, Nghị quyết quy định việc bồi thường được xác định theo giá thị trường hoặc theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; đồng thời, người dân được ưu tiên mua căn hộ, nhà ở tại các dự án do chủ đầu tư thực hiện. Những cơ chế này có ý nghĩa như thế nào trong việc bảo đảm quyền lợi, ổn định đời sống và tạo sự đồng thuận của người dân khi triển khai phương án di dời?

- Đây là một trong những nội dung thể hiện rõ tính nhân văn của Nghị quyết. Việc di dời người dân khỏi các công trình, dự án có vi phạm là yêu cầu cần thiết để bảo đảm an toàn công trình, an toàn phòng cháy, chữa cháy, phù hợp quy hoạch và lợi ích chung của cộng đồng. Tuy nhiên, quá trình thực hiện phải đặc biệt quan tâm đến quyền lợi và điều kiện sinh sống của người dân.

Điều 10 của Nghị quyết đã đưa ra những cơ chế cụ thể nhằm giải quyết vấn đề này. Theo đó, người mua căn hộ, nhà ở thuộc diện phải di dời được bàn giao nhà cho chủ đầu tư trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày nhận đủ tiền bồi thường. Giá tiền bồi thường do Hội đồng thẩm định giá xác định theo giá thị trường hoặc theo quy định tại quyết định, bản án của cơ quan có thẩm quyền.

Đáng chú ý, người dân còn được ưu tiên mua căn hộ, nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở do chủ đầu tư thực hiện. Phương thức thanh toán do hai bên thỏa thuận; đặc biệt là được tạm cư tại chỗ cho đến thời điểm cơ quan có thẩm quyền có thông báo thực hiện phương án di dời, phá dỡ, chuyển đổi công năng công trình.

Những quy định này góp phần tạo thêm lựa chọn cho người dân, không chỉ giải quyết vấn đề bồi thường tài sản mà còn hướng tới bảo đảm nơi ở và ổn định cuộc sống lâu dài. Khi người dân được thông tin đầy đủ, được bảo đảm quyền lợi và có phương án bố trí phù hợp, quá trình di dời sẽ thuận lợi hơn, hạn chế phát sinh khiếu kiện, tranh chấp.

- Một điểm đáng chú ý là Nghị quyết quy định người mua căn hộ, nhà ở thuộc diện phải di dời được ưu tiên mua, thuê mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm tại các dự án khác do chủ đầu tư thực hiện, nếu đủ điều kiện theo Luật Nhà ở. Bên cạnh đó, các hộ gia đình, cá nhân có nguồn thu nhập duy nhất từ hoạt động kinh doanh tại phần diện tích khối đế bị chuyển đổi công năng được hỗ trợ ổn định sản xuất, kinh doanh tối thiểu 6 tháng lương tối thiểu vùng. Luật sư đánh giá như thế nào về ý nghĩa an sinh xã hội của những chính sách này?

- Đây là những chính sách có ý nghĩa thiết thực, thể hiện sự quan tâm của thành phố không chỉ đối với chỗ ở mà còn đối với sinh kế, đời sống kinh tế của người dân bị ảnh hưởng bởi quá trình xử lý các công trình, dự án vi phạm.

Thực tế, đối với một bộ phận người dân, việc phải di dời không đơn thuần là thay đổi nơi ở mà còn kéo theo nhiều vấn đề về việc làm, học tập, sinh hoạt và các mối quan hệ cộng đồng. Đặc biệt, những hộ kinh doanh tại khu vực khối đế công trình có thể bị ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn thu nhập thường xuyên khi công trình phải chuyển đổi công năng.

Việc Nghị quyết quy định ưu tiên mua, thuê mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm đối với người đủ điều kiện theo Luật Nhà ở là một giải pháp hỗ trợ phù hợp, góp phần giúp các đối tượng có hoàn cảnh và khả năng tài chính khác nhau có thêm cơ hội ổn định chỗ ở.

Đối với các hộ gia đình, cá nhân có nguồn thu nhập duy nhất từ hoạt động kinh doanh tại phần diện tích khối đế bị chuyển đổi công năng, mức hỗ trợ tối thiểu 6 tháng lương tối thiểu vùng có ý nghĩa như một khoản hỗ trợ chuyển tiếp, giúp họ có thời gian tìm kiếm địa điểm kinh doanh mới, tổ chức lại hoạt động sản xuất, kinh doanh và từng bước ổn định thu nhập.

Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả, việc xác định đối tượng thụ hưởng cần được thực hiện chặt chẽ, công khai, đúng điều kiện quy định. Qua đó, nguồn lực hỗ trợ được sử dụng đúng mục đích, đến đúng người cần hỗ trợ.

- Đối với các trường hợp không phải di dời, Điều 10 của Nghị quyết quy định người mua căn hộ, nhà ở không phải nộp các chi phí phát sinh từ việc khắc phục hậu quả của chủ đầu tư; đồng thời được tiếp tục thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng và được cấp giấy chứng nhận khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định. Theo Luật sư, quy định này có ý nghĩa như thế nào trong việc phân định trách nhiệm giữa chủ đầu tư và người mua nhà?

- Đây là một quy định rất quan trọng, thể hiện nguyên tắc bảo vệ người mua nhà ngay tình và phân định rõ trách nhiệm pháp lý giữa chủ đầu tư với khách hàng.

Trong các giao dịch bất động sản, người mua nhà thường căn cứ vào hợp đồng, hồ sơ pháp lý do chủ đầu tư cung cấp để quyết định giao dịch. Nếu họ không có lỗi trong hành vi vi phạm của chủ đầu tư thì không thể buộc họ phải gánh chịu những chi phí phát sinh để khắc phục hậu quả do sai phạm đó gây ra.

Điều 10 của Nghị quyết đã quy định rõ, đối với trường hợp không phải di dời, người mua căn hộ, nhà ở không phải nộp các chi phí phát sinh từ việc khắc phục hậu quả của chủ đầu tư; được tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng đã thỏa thuận. Sau khi hoàn thành các nghĩa vụ tài chính theo quy định, trong đó có nghĩa vụ tài chính về đất đai của chủ đầu tư, người mua nhà được xem xét cấp giấy chứng nhận theo quy định.

Quy định này có ý nghĩa rất lớn trong việc bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân, tránh tình trạng người mua nhà phải chịu thêm gánh nặng tài chính từ những sai phạm không do mình gây ra. Đồng thời, đây cũng là cơ sở để nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư, buộc các doanh nghiệp phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ khắc phục hậu quả trước khi đề nghị cơ quan chức năng giải quyết các thủ tục pháp lý tiếp theo.

Đặc biệt, việc cấp giấy chứng nhận có ý nghĩa rất lớn đối với người mua nhà. Đây không chỉ là cơ sở pháp lý xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà còn bảo đảm quyền định đoạt tài sản, thực hiện các giao dịch dân sự hợp pháp và tạo sự an tâm trong quá trình sinh sống. Trên thực tế, nhiều người dân đã mua nhà, thanh toán tiền và sinh sống ổn định trong thời gian dài nhưng vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận do những vướng mắc pháp lý từ phía chủ đầu tư. Vì vậy, cơ chế tháo gỡ tại Nghị quyết lần này góp phần giải quyết một trong những mong mỏi chính đáng, kéo dài nhiều năm của người dân.

Tôi cho rằng, đây là chính sách có ý nghĩa thiết thực, vừa bảo vệ quyền lợi người mua nhà, vừa tạo cơ sở để giải quyết những tồn tại pháp lý tại các dự án. Quan trọng hơn, chính sách khẳng định nguyên tắc sai phạm của chủ đầu tư phải do chủ đầu tư chịu trách nhiệm khắc phục, không thể chuyển những nghĩa vụ đó sang người dân.

- Theo Luật sư, các cơ quan chức năng của thành phố Hà Nội cần chú trọng những vấn đề gì để Nghị quyết số 96/2026/NQ-HĐND được thực hiện công khai, minh bạch, đúng đối tượng, đúng chính sách vừa bảo đảm tiến độ xử lý các tồn tại, vừa tạo sự đồng thuận của người dân?

- Để Nghị quyết đi vào cuộc sống, trước hết các cơ quan chức năng cần xây dựng kế hoạch triển khai cụ thể đối với từng công trình, dự án, xác định rõ trách nhiệm của từng cơ quan, đơn vị và chủ đầu tư. Quá trình thực hiện cần bảo đảm công khai, minh bạch về phương án xử lý, đối tượng được hưởng chính sách, phương án di dời, bồi thường, hỗ trợ và các nghĩa vụ tài chính liên quan.

Đặc biệt, chính quyền cơ sở cần phối hợp chặt chẽ với chủ đầu tư trong việc rà soát, lập danh sách người mua nhà, người đang sử dụng căn hộ, các hộ kinh doanh bị ảnh hưởng; xác định rõ quyền sở hữu, quyền sử dụng và các quyền, lợi ích hợp pháp liên quan. Việc lấy ý kiến, tiếp nhận và giải đáp kiến nghị của người dân cần được thực hiện thực chất, kịp thời, tránh để người dân thiếu thông tin hoặc hiểu chưa đầy đủ về chính sách.

Bên cạnh đó, cần tăng cường kiểm tra, giám sát việc thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư, nhất là trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ, khắc phục hậu quả và hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ thì phải áp dụng các biện pháp xử lý theo quy định, không để kéo dài tình trạng vi phạm.

Một yếu tố quan trọng nữa là công tác tuyên truyền phải được triển khai thường xuyên, giúp người dân hiểu rõ mục tiêu, ý nghĩa và những quyền lợi được bảo đảm theo Nghị quyết. Khi người dân hiểu đúng chủ trương, nắm rõ quyền và nghĩa vụ của mình, họ sẽ có cơ sở để phối hợp với chính quyền và các cơ quan chức năng trong quá trình thực hiện.

Tôi cho rằng, thành công của chính sách không chỉ được đo bằng số lượng công trình được xử lý hay tiến độ hoàn thành các thủ tục pháp lý, mà còn phải được đánh giá bằng mức độ bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân, trách nhiệm được thực hiện đầy đủ của chủ đầu tư và hiệu quả chỉnh trang, phát triển đô thị. Đây chính là cơ sở để tạo sự đồng thuận xã hội, củng cố niềm tin của người dân đối với chủ trương của thành phố.

- Xin cảm ơn Luật sư về cuộc trao đổi!