Bán nhà “trên giấy” - bán đầy rủi ro

Rủi ro khách hàng chịu

Việc bán nhà ở hình thành trong tương lai, hay còn gọi bán nhà “trên giấy” được chủ đầu tư áp dụng dưới các hình thức như huy động vốn, góp vốn thực hiện dự án và trả bằng quyền mua nhà. Chủ đầu tư có lợi là huy động vốn từ chính người mua thay vì phải vay ngân hàng với lãi suất cao. Còn khách hàng được thanh toán tiền nhà theo nhiều đợt mà không phải trả ngay một khoản lớn. Tuy nhiên, do khác với hình thức mua sản phẩm đã hình thành kiểu “tiền trao, cháo múc” nên mua sản phẩm hình thành trong tương lai sẽ có nhiều rủi ro.

Có thể thấy, hệ lụy của hình thức kinh doanh này là nhiều dự án bị kiện cáo vì chậm tiến độ, sản phẩm không đúng cam kết, thậm chí chủ đầu tư huy động vốn nhưng không triển khai dự án… Theo Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Phạm Sỹ Liêm, với hình thức bán nhà “trên giấy”, người mua thấy thiết kế tốt, quảng cáo hay thì nộp tiền mua; trong hợp đồng cũng có cam kết nhưng thực tế sau đó còn phụ thuộc tình hình thị trường. Nhiều nhà đầu tư có 2-3 dự án. Họ lấy tiền từ dự án này sang đầu tư dự án kia. Thị trường đình trệ, không có dự án nào hoàn chỉnh, người mua không nhận được nhà. Hoặc có thể nhà xây thô, hoàn thiện nhưng không có tiện ích, không đường, không điện… như quảng cáo. Đương nhiên, những rủi ro này khách hàng phải gánh chịu.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ cho rằng, do thị trường bất động sản thiếu vốn nên hình thức bán nhà “trên giấy” còn phổ biến. Dù quy định của pháp luật có đưa ra một số hình thức hạn chế tình trạng không bền vững trong hình thức giao dịch này nhưng thực tế chưa phù hợp. Bởi, người mua nhà vẫn nộp tiền cho chủ đầu tư thay vì ngân hàng nên khó kiểm soát được dòng tiền và chỉ có ít ngân hàng gắn lợi ích với chủ đầu tư mới đồng ý đứng ra bảo lãnh.

Chỉ nên bán sản phẩm đã hình thành

Theo chuyên gia tài chính - ngân hàng, TS Nguyễn Trí Hiếu, thông lệ quốc tế cũng chấp nhận nhà đầu tư dùng giá trị tài sản hình thành trong tương lai để bảo đảm vay vốn hoàn thành sản phẩm. Các ngân hàng dựa trên 3 cách: Cơ sở giá thị trường; giá trị xây dựng; giá trị dòng tiền chiết khấu và giá trị hiện tại để định giá dự án trong tương lai khi cho vay. Khoản vay có thể lên tới 70% giá trị dự án. Song điểm khác biệt giữa thông lệ quốc tế với thị trường Việt Nam là không được huy động vốn từ dân. Dự án hoàn thành mới được bán và trả nợ ngân hàng. Trường hợp người mua muốn đặt cọc phải nộp vào tài khoản ngân hàng và chủ đầu tư chỉ được nhận khi xong dự án. Ở Việt Nam, người mua và cả ngân hàng sẽ gặp rủi ro khi chủ đầu tư vừa vay ngân hàng vừa huy động tiền từ người mua rồi đầu tư vào dự án khác.

Cùng quan điểm, ông Đặng Hùng Võ đề nghị, nên bỏ hình thức bán nhà hình thành trong tương lai, chỉ mua bán sản phẩm đã hiện hữu. Giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai chỉ nên ở dạng thế chấp vay vốn. Bán nhà trên giấy là hình thức bán hàng vì lợi ích của bên cung chứ không phải bên cầu. Trong khi, đã gọi là thị trường thì bắt buộc phải cân bằng lợi ích của cả hai. Còn theo ông Phạm Sỹ Liêm, nên cải tiến việc bán nhà hình thành trong tương lai theo hướng sử dụng tiền đặt cọc. Số tiền đặt cọc được đưa vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng. Ngân hàng giữ số tiền này, còn chủ đầu tư sẽ vay tiền ngân hàng. Khi ngân hàng thấy dự án có nhiều người đặt cọc, nghĩa là triển vọng bán hàng tốt, thì sẽ yên tâm cho vay. Như thế mọi chuyện sẽ sòng phẳng, rõ ràng và không thể xảy ra chuyện lợi dụng lừa đảo lẫn nhau.

Cho rằng bán nhà “trên giấy” đi ngược nguyên tắc phát triển bền vững của thị trường, song ông Nguyễn Trí Hiếu cũng nhận định, sở dĩ thị trường bất động sản còn tình trạng này là do chủ đầu tư thiếu nguồn vốn và vay ngân hàng còn khó khăn. Vì vậy, ông Hiếu đề nghị tập trung tạo nguồn vốn cho nhà kinh doanh bất động sản bằng nhiều hình thức khác, như khuyến khích thành lập, đẩy mạnh hoạt động các công ty tín thác đầu tư bất động sản. Công ty này huy động vốn, phát hành chứng chỉ; nhà đầu tư mua cổ phần trong công ty. Từ đó, công ty quản lý dòng tiền của nhà đầu tư vào những dự án hiệu quả.

"Thị trường vốn (là nơi cung cấp vốn cho các ngân hàng để cho vay trung, dài hạn) còn rất khiêm tốn. Các nhà kinh doanh bất động sản chỉ được cung cấp nguồn vốn có giới hạn từ ngân hàng, do đó cần khơi thông nguồn vốn trung, dài hạn cho thị trường" - ông Hiếu nói.