Bán 20% nhà ngoài sàn, nên hay không?

Lý lẽ của doanh nghiệp
Theo giải thích của Bộ Xây dựng, đề xuất "cho phép các chủ đầu tư được huy động vốn hoặc trực tiếp bán 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án không qua sàn giao dịch BĐS" là nhằm tạo điều kiện để các doanh nghiệp  (DN) huy động vốn, hợp tác kinh doanh với các đối tác và hỗ trợ nhà ở cho cán bộ, công nhân viên... Trong quá trình đầu tư kinh doanh BĐS, các DN đều có nhu cầu được bố trí một tỷ lệ nhà ở nhất định trong mỗi dự án cho các cán bộ, công nhân viên của DN để họ yên tâm công tác, hoặc phân chia cho các đối tác tham gia góp vốn kinh doanh nhà ở để thuận lợi hơn trong việc huy động vốn. Hơn nữa, quy định chỉ cho phép chủ đầu tư được phân chia tối đa 20% số lượng nhà ở theo hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư. Việc bán nhà ở trong dự án vẫn phải thực hiện theo quy định chung. Vì vậy, việc đề xuất cho phép các chủ đầu tư được phân chia 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án không phải qua sàn giao dịch BĐS là hợp lý.

Tuy nhiên, góp ý với đề xuất của Bộ Xây dựng, Phó Thủ tướng Nguyễn Thiện Nhân đề nghị xem lại quy định cho phép chủ đầu tư được phân phối 20% sản phẩm nhà ở không qua sàn giao dịch BĐS, vì không có cơ sở. Cùng quan điểm, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho rằng, đề xuất trên là không phù hợp với pháp luật kinh doanh BĐS...

Nên hay không?
Thị trường BĐS Việt Nam vốn bị cho là kém minh bạch, thiếu cơ chế giám sát hiệu quả, dẫn đến tỷ lệ giao dịch ngầm rất cao (từ 70 đến 80%), mặc dù  theo quy định, từ ngày 1-1-2007, các giao dịch BĐS của DN đều phải qua sàn giao dịch. Và đây là nguyên nhân chính khiến thị trường BĐS bị thao túng bởi nạn đầu cơ, làm giá, sốt ảo liên tục xảy ra. Vì thế, nhiều ý kiến lo ngại rằng, nếu đề xuất này của Bộ Xây dựng được chấp thuận sẽ càng làm cho thị trường thiếu minh bạch. Nhà đầu tư sẽ bán các sản phẩm của mình nhiều hơn cho những người quen biết và những phần đó có thể được chuyển nhượng tiếp cho những nhà đầu tư khác.

Không chỉ các cơ quan quản lý, dư luận cũng rất băn khoăn với đề xuất nêu trên, bởi cơ chế nào để giám sát việc mua bán 20% tổng quỹ nhà này? Việc giám sát sẽ thực hiện như thế nào hay chỉ dựa vào "đạo đức kinh doanh" của nhà đầu tư? Năng lực quản lý của các cơ quan nhà nước tới đâu, liệu có đủ sức kiểm soát, bảo đảm 20% quỹ nhà đó chỉ "lưu hành" nội bộ chứ không bị tuồn ra thị trường? Lo ngại đó hoàn toàn có cơ sở, vì lâu nay, dù pháp luật đã quy định DN phải bán nhà qua sàn giao dịch, song trên thực tế, đa số sản phẩm nhà đều được "phân phối" qua nhà đầu tư thứ cấp. Người mua lẻ khi tìm đến sàn giao dịch hỏi đều nhận được câu trả lời là dự án đã bán hết hàng. Đa số người mua nhà đất đều rất "đói" thông tin, nếu không nói là "mù" hoàn toàn, nhất là với các dự án phát triển nhà ở, đô thị. Để có được thửa đất hay căn hộ phù hợp với nhu cầu sử dụng, rất ít người có thể tiếp cận với giá gốc. Tình trạng nộp tiền chênh lệch mua suất diễn ra phổ biến. Vì thế, giá nhà giao dịch trên thị trường tự do, theo báo cáo của chính Bộ Xây dựng đã tăng cao hơn rất nhiều so với giá trị thực.