3% giải ngân và nguy cơ chệch hướng một chính sách ưu việt!

Vậy là sau 6 tháng triển khai thực hiện theo tinh thần Nghị quyết 02 của Chính phủ, tiến độ giải ngân gói tín dụng này rất thấp, không đạt mục tiêu đề ra, không đáp ứng được kỳ vọng của Chính phủ, của đông đảo người dân và của cả nền kinh tế, nhất là sự mong mỏi của hàng triệu cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, người lao động có thu nhập thấp và đang gặp khó khăn về nhà ở.

Tình trạng trên không khỏi khiến dư luận băn khoăn, lo lắng. Đặc biệt là trước thông tin khách hàng doanh nghiệp đang chiếm ưu thế trong việc được ký cam kết vay và giải ngân, đã có nhiều ý kiến bày tỏ lo ngại rằng có vẻ như các cơ quan chức năng, các ngân hàng chỉ tập trung ưu tiên đối tượng khách hàng doanh nghiệp mà ít quan tâm đến nhu cầu của các hộ gia đình, cá nhân… Không những thế, có người còn cảnh báo nếu quá tập trung cho doanh nghiệp vay gói ưu đãi mà "bỏ quên" khách hàng cá nhân, có thể khiến mục tiêu của gói hỗ trợ tín dụng này bị chệch hướng, do nguồn cung tiếp tục tăng lên trong khi cầu bị hạn chế, như thế càng gây ra tình trạng dư thừa, tồn kho bất động sản.

Trước hết, phải khẳng định gói tín dụng 30.000 tỷ đồng là sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng khó khăn về nhà ở là chính sách ưu việt, thể hiện sự quan tâm đặc biệt của Đảng và Nhà nước đối với công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công dân có hoàn cảnh khó khăn, thu nhập thấp. Mặt khác, chính sách này có tác dụng thúc đẩy thị trường bất động sản, chứ không phải nhằm cứu thị trường bất động sản, càng không phải để cứu các doanh nghiệp bất động sản. Tại Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 7-1-2013 "Về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu", Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ, cơ quan, địa phương "có cơ chế khuyến khích các doanh nghiệp, cá nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội và nghiên cứu, ban hành chính sách tín dụng ưu đãi để người thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, người lao động có thể mua, thuê và thuê mua nhà để ở phù hợp với thu nhập chính đáng". Theo tinh thần này, gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng dành cho phân khúc nhà giá rẻ được tung ra thị trường từ ngày 1-6-2013 và hướng tới mục tiêu: Tạo lập nhà ở cho người lao động hưởng lương ngân sách, người có thu nhập thấp, qua đó góp phần tiêu thụ và làm ấm thị trường bất động sản, giải quyết vật liệu xây dựng tồn kho, tạo việc làm cho người lao động. Cơ cấu phân bổ gói tín dụng này được quy định như sau: Dành tối đa 30% để cho vay đối với doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội và doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang nhà ở xã hội; 70% còn lại dành cho người dân (có đủ điều kiện đáp ứng các thủ tục) vay mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.

Mục tiêu đã quá rõ ràng, vậy vì sao một chủ trương lớn và rất nhân văn, được toàn thể xã hội ủng hộ, kỳ vọng lại chậm đi vào cuộc sống, kết quả không như mong đợi?

Theo các chuyên gia kinh tế, có 4 nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng chậm giải ngân gói tín dụng hỗ trợ nhà ở. Thứ nhất, do đây là một chính sách mới, lần đầu được triển khai thực hiện ở Việt Nam, vì vậy không tránh khỏi những khó khăn, vướng mắc ban đầu. Nguyên nhân thứ hai: Một số địa phương chưa thực sự quan tâm đến việc giải quyết các trình tự, thủ tục về công tác chuẩn bị đầu tư của các dự án nhà ở xã hội, cũng như việc xem xét, cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, cho phép điều chỉnh cơ cấu diện tích các căn hộ nhà ở thương mại cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, phù hợp với tiêu chí cho vay (căn hộ nhỏ dưới 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2) theo Nghị quyết 02 của Chính phủ. Bên cạnh đó, phần lớn các doanh nghiệp trước đây cũng thường chỉ chú trọng đầu tư nhà ở thương mại cao cấp, có quy mô lớn, giá bán cao (tất nhiên là lợi nhuận "khủng"). Đây chính là hai lý do cơ bản dẫn đến tình trạng nguồn cung nhà ở xã hội đáp ứng các tiêu chí của gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hiện đang rất hạn chế. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước hiện mới có 96 dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành với quy mô khoảng 32.000 căn hộ, 125 dự án nhà ở xã hội khác đang triển khai với 79.000 căn hộ. Ngoài ra, có 57 dự án đăng ký chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với xấp xỉ 35.000 căn hộ; 52 dự án điều chỉnh cơ cấu căn hộ sẽ cung cấp gần 33.000 căn. Mặc dù các cơ quan chức năng đã rất cố gắng nhưng rõ ràng số lượng nhà ở xã hội chỉ như "muối bỏ bể", vì theo dự báo, từ nay đến năm 2020 cả nước cần khoảng 1 triệu căn nhà ở xã hội. Một nguyên nhân nữa là một số ngân hàng thương mại được giao nhiệm vụ triển khai gói tín dụng đã quá thận trọng, dẫn đến chậm trễ trong việc xét duyệt, thẩm định đối tượng cho vay vốn. Theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp, để được vay vốn ưu đãi, sau khi có văn bản giới thiệu của Bộ Xây dựng, ngoài việc yêu cầu doanh nghiệp phải thực hiện một số thủ tục như ký bản ghi nhớ với ngân hàng cho vay về việc tài trợ vốn vay, cung cấp các hồ sơ pháp nhân và hồ sơ dự án để ngân hàng xem xét, đánh giá, thẩm định…, các ngân hàng còn đòi hỏi nhiều thủ tục khác không cần thiết, gây kéo dài thời gian giải ngân. Nguyên nhân cuối cùng - cũng là rào cản lớn nhất khiến phần lớn khách hàng cá nhân không thể tiếp cận được nguồn vốn tín dụng ưu đãi - chính là… "ma trận" thủ tục! Trước hết, để được ngân hàng xem xét khách hàng phải trình hợp đồng mua nhà, nhưng nhiều chủ dự án nhà ở xã hội chỉ chấp thuận giao hợp đồng mua bán nhà cho khách hàng sau khi nhận được 30-40% tiền đặt cọc, song việc xoay xở để có vài ba trăm triệu đồng đối với người có thu nhập thấp đâu phải chuyện dễ? Nếu may mắn cầm được hợp đồng thì lại bị cơ quan công chứng từ chối vì… "chưa có tiền lệ chứng thực mua bán tài sản hình thành trong tương lai"! Rồi còn chuyện chính quyền địa phương không chịu xác nhận điều kiện "chưa sở hữu nhà ở" cho người có nhu cầu vay vốn (Quả thực dù chính quyền phường, xã có "ba đầu sáu tay" cũng không thể nắm được công dân tạm trú, thậm chí kể cả thường trú trên địa bàn có sở hữu nhà tại nơi khác hay không). Cũng "trời ơi" không kém là yêu cầu phải có xác nhận bình quân diện tích đất ở dưới 8m2/người, trong khi đối với những người nhập cư đến từ các tỉnh nông thôn, miền núi, việc đòi hỏi chính quyền nơi chôn rau cắt rốn xác nhận bình quân đất ở 8m2/người là không thể, bởi vốn dĩ nhà nào nhà nấy đất rộng mênh mông! Hay như việc phải chứng minh thu nhập dù thấp nhưng vẫn bảo đảm trả được nợ cả gốc lẫn lãi cũng là vấn đề nan giải… Những rối rắm, nhiêu khê ấy đã trở thành rào cản lớn khiến nhiều người đành ngậm ngùi từ bỏ giấc mộng sở hữu một căn nhà ở xã hội cho dù đã tốn không ít thời gian, công sức chạy vạy, theo đuổi… Có lẽ, chính những người này mới thấm thía hơn ai hết cái chất bi hài trong báo cáo của Táo Kinh tế trong chương trình "Gặp nhau cuối năm" dịp Tết Giáp Ngọ vừa qua đã ví von thủ tục để vay gói tín dụng 30.000 tỷ giống như trò "leo cột mỡ", đánh đố người dân!

Tuy nhiên, thực tế cũng cho thấy còn một nguyên nhân nữa làm chậm tiến độ giải ngân gói tín dụng ưu đãi, đó là một bộ phận không nhỏ người có thu nhập thấp dù nhu cầu nhà ở rất lớn song lại chưa thực sự mặn mà với các dự án nhà ở xã hội. Lý do là trong vài năm qua, giá nhà ở đã liên tục giảm, và trong khi các doanh nghiệp bất động sản thường kêu ca "đã xuống đáy", "giảm nữa sẽ chết", nhưng thực tế giá vẫn tiếp tục giảm sâu mà chưa thấy doanh nghiệp nào phá sản. Vì vậy, phần lớn người dân vẫn có tâm lý trông chờ giá nhà ở sẽ giảm nữa. Bên cạnh đó, bài học nhãn tiền về việc người dân mua nhà ở xã hội nhưng lại mang hồ sơ trả chủ đầu tư vẫn còn nóng hổi. Rõ ràng là nếu dự án nhà ở xã hội mà không phù hợp với điều kiện làm việc, sinh hoạt, học tập của người dân, trong khi giá không hề rẻ, chỉ thấp hơn giá nhà ở thương mại một chút, thì nguy cơ bị "tẩy chay" là đương nhiên. Có thể thấy, khi niềm tin của người mua nhà chưa được cải thiện, lợi ích giữa cung và cầu chưa được cân bằng thì thị trường bất động sản sẽ vẫn còn bế tắc.

Chủ trương hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp thông qua gói tín dụng 30.000 tỷ đồng nhằm cụ thể hóa quan điểm của Đảng và Nhà nước về chính sách an sinh xã hội hướng đến người dân, giúp người còn khó khăn có cơ hội cải thiện nhà ở, góp phần nâng cao đời sống vật chất tinh thần của người dân. Để chủ trương này thực sự đi vào cuộc sống và mang lại hiệu quả kinh tế xã hội, bên cạnh việc đẩy mạnh phát triển các dự án nhà ở xã hội phù hợp với nhu cầu và điều kiện của người dân, các cơ quan chức năng cần sớm xem xét, tháo gỡ những rào cản về thủ tục để người có thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận nguồn vốn ưu đãi, hiện thực hóa mong ước "an cư, lạc nghiệp". Tuy nhiên, trong khi nguồn cung vẫn chưa thể đáp ứng cầu thì cũng không nên quá sốt ruột bởi chuyện chậm tiến độ, bởi nếu vội vã giải ngân, giải ngân không đúng đối tượng sẽ tái diễn tình trạng dư thừa, tồn kho bất động sản ngày càng lớn, tiếp tục tăng nguy cơ nợ xấu. Và như vậy, chính sách tốt đẹp, đúng đắn của Đảng, Nhà nước sẽ có nguy cơ chệch hướng, không đạt mục tiêu đề ra.