Nguồn bồi thường phải được xác định và bảo đảm

Rời một căn hộ đang sinh sống sẽ kéo theo những xáo trộn lớn trong cuộc sống của mọi thành viên trong mỗi gia đình, từ việc mưu sinh, chăm sóc con cái, công việc... Bởi vậy, băn khoăn về tiền bồi thường, chỗ ở mới cần được giải quyết thấu đáo, nhất là với những người đã thực hiện nghĩa vụ mua nhà và không có lỗi trong sai phạm của chủ đầu tư.

Điều 10, Nghị quyết số 96/2026/NQ-HĐND quy định người thuộc diện phải di dời nhận bồi thường từ chủ đầu tư, bàn giao nhà trong 90 ngày kể từ ngày nhận đủ tiền. Giá bồi thường do Hội đồng thẩm định giá xác định hoặc theo quyết định, bản án của cơ quan có thẩm quyền. Mốc nhận tiền này cho thấy tiến độ bàn giao phải gắn với việc hoàn thành nghĩa vụ bồi thường, để người dân có nguồn lực thu xếp cuộc sống.

Nghị quyết còn xác định nghĩa vụ bồi thường, hỗ trợ người bị di dời được ưu tiên thực hiện trước nghĩa vụ nộp số lợi bất hợp pháp và nghĩa vụ tài chính về đất đai của chủ đầu tư. Ngân sách không chi trả các khoản thuộc trách nhiệm chủ đầu tư. Vì vậy, kế hoạch tài chính phải bố trí đầy đủ các khoản chi cho cư dân theo thứ tự đã xác định, gắn với từng đợt thực hiện và có cơ quan theo dõi kết quả thanh toán.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn phải chịu mọi chi phí liên quan đến công tác phá dỡ công trình, hạng mục công trình. Sau khi hoàn thành việc di dời, chủ đầu tư có trách nhiệm cải tạo, hoàn trả công năng theo quy định hoặc chuyển đổi sang chức năng công cộng...; cùng với đó là các nghĩa vụ tài chính khác về đất đai, số lợi bất hợp pháp phải nộp lại cho ngân sách nhà nước...

Phân tích vấn đề này, Luật sư Nguyễn Đình Anh Dũng (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) đánh giá, cư dân khó có khả năng tự xác định chủ đầu tư có thể bố trí bao nhiêu tiền, từ nguồn nào và khi nào chi trả. Do đó, khoảng cách giữa quyền được bồi thường và khả năng nhận đủ tiền phải được thu hẹp bằng việc kiểm tra nguồn lực thực hiện nghĩa vụ của cơ quan chức năng. Đây phải là công việc trọng tâm ngay khi cấp thẩm quyền xây dựng phương án di dời.

Theo Luật sư Nguyễn Đình Anh Dũng, để xác định khả năng chi trả của chủ đầu tư, cần đối chiếu hồ sơ tài chính, dòng tiền và tài sản với tổng nghĩa vụ phải đáp ứng. Với tài sản chủ đầu tư đang thế chấp, có tranh chấp hoặc bị hạn chế giao dịch, phải đánh giá khả năng chuyển thành tiền. Nếu nguồn chi trả dự kiến đến từ bán tài sản, vay vốn hay hoạt động kinh doanh, cần kiểm tra căn cứ, thời gian và rủi ro của từng nguồn, tránh xây dựng tiến độ trên khoản thu chưa chắc chắn.

Trên cơ sở ấy, phương án cần chỉ rõ khoản tiền phải bố trí, tiến độ cung ứng và cách kiểm soát việc chi trả. Nghị quyết cho phép thành phố sử dụng nguồn bảo đảm nghĩa vụ hoặc chỉ đạo cưỡng chế tài sản nếu chủ đầu tư không thực hiện đầy đủ trách nhiệm. Muốn cơ chế này phát huy tác dụng, nguồn bảo đảm phải được xác định từ sớm; tài sản cần được kiểm tra về giá trị, tình trạng pháp lý và khả năng xử lý.

“

Nếu nguồn lực chưa đáp ứng, phải làm rõ mức thiếu hụt, phương án bổ sung và thời hạn thực hiện, đồng thời đề xuất hỗ trợ phù hợp cho cư dân trong thời gian chờ. Cư dân cần được biết tiến độ đáp ứng nghĩa vụ, phần còn vướng mắc và trách nhiệm giải quyết. Kế hoạch di dời phải bám vào kết quả bảo đảm quyền lợi thực tế. Khó khăn tài chính của chủ đầu tư cần được giải quyết trước khi áp dụng biện pháp di dời đối với các căn hộ phải chuyển đi.

Dưới góc nhìn của chuyên gia nghiên cứu pháp luật, Tiến sĩ Trương Vĩnh Khang, Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam nhấn mạnh, cần đặt quyền lợi hợp pháp của người dân vô can lên hàng đầu gắn liền với tính nghiêm minh của pháp luật. Người mua nhà ngay tình không có lỗi tuyệt đối không phải chịu thiệt hại. Đồng thời phải bảo đảm thứ tự ưu tiên: Việc bồi thường, hỗ trợ di dời, tái định cư và ổn định đời sống cho người dân phải được giải quyết trước. Cùng với đó là nhanh chóng hoàn tất thủ tục cấp “sổ đỏ” cho các căn hộ đủ điều kiện tồn tại.

Triển khai nghị quyết đồng bộ

Nguồn tiền được bảo đảm sẽ tạo nền tảng để giải quyết chỗ ở cho người phải di dời, nhưng quá trình ổn định đời sống còn nhiều việc phải làm. Điều 10 của nghị quyết dành quyền ưu tiên mua nhà tại dự án do chủ đầu tư thực hiện; người đủ điều kiện theo Luật Nhà ở được ưu tiên mua, thuê mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm. Người dân được tạm cư tại chỗ đến khi có thông báo thực hiện phương án phá dỡ, chuyển đổi công năng.

Các quyền lợi ấy cần được triển khai đồng bộ. Quỹ nhà, giá, thời điểm bàn giao và phương thức thanh toán phải được làm rõ để từng hộ cân nhắc khả năng tiếp cận. An sinh cũng gắn với khả năng duy trì thu nhập. Khoản hỗ trợ một lần tương đương 6 tháng lương tối thiểu vùng cho người có nguồn thu nhập duy nhất từ kinh doanh tại phần khối đế tòa nhà bị chuyển đổi công năng phải được xác định đúng đối tượng, chi trả kịp thời. Địa phương cần nắm hoàn cảnh người già yếu, người khuyết tật, trẻ đang đi học để phối hợp hỗ trợ. Những nhu cầu cần chính sách bổ sung phải được đề xuất có căn cứ và nguồn lực.

Đặc biệt, để giải quyết thấu đáo, mỗi cán bộ trong quy trình thực thi cần đặt mình vào hoàn cảnh của người phải rời đi. Sự thấu hiểu phải thành hành động trong kiểm tra hồ sơ từng trường hợp cụ thể, trong áp dụng pháp luật, trong sự hỗ trợ ở mức tối đa để người chuyển đi bớt phần khó khăn khi thực hiện phương án. Đối thoại của cấp chính quyền phải giúp làm rõ những điều người dân còn băn khoăn, lắng nghe dân để tìm được những phương án tốt nhất trong triển khai.

Với việc thực hiện nghị quyết này, phần việc của cán bộ cấp xã, phường rất lớn. Vì thế, cấp xã, phường rất cần sự hỗ trợ từ thành phố và các sở, ngành. Vướng mắc về tài chính, định giá, pháp lý hay quỹ nhà cần có đầu mối giải quyết và thời hạn phản hồi. HĐND, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam các cấp và đại diện cư dân cần giám sát quá trình từ phê duyệt phương án đến chi trả, bàn giao, ổn định đời sống. Những trường hợp còn khó khăn phải tiếp tục được theo dõi, hỗ trợ phù hợp.

“

Trước khối lượng công việc rất lớn, đội ngũ cán bộ phải dám nghĩ, dám làm trên cơ sở các quy định của pháp luật và Luật Thủ đô. Theo đó, cần vận dụng quy định tại Điều 34, Luật Thủ đô về “Xử lý vi phạm, loại trừ, miễn trách nhiệm pháp lý” để vượt qua tâm lý sợ sai, đùn đẩy trách nhiệm trước một vụ việc phức tạp chưa từng có tiền lệ nhằm giải quyết dứt điểm công việc.

Tiến sĩ Trương Vĩnh Khang

Nghị quyết số 96/2026/NQ-HĐND của HĐND thành phố Hà Nội đã đặt cơ sở để xử lý những tồn tại kéo dài. Tính thượng tôn pháp luật phải được thể hiện ở việc buộc bên vi phạm hoàn thành nghĩa vụ và thực hiện đầy đủ chính sách dành cho cư dân. Tinh thần nhân văn cần hiện diện trong từng quyết định, bằng nguồn lực bảo đảm và trách nhiệm công vụ đến cùng.