Xu hướng mới của thị trường second home trên thế giới

Trong báo cáo "Xu hướng toàn cầu về sở hữu và cho thuê ngôi nhà thứ hai" (second home), Savills - tập đoàn tư vấn bất động sản quốc tế - cho biết, thị trường second home mở rộng nhanh chóng từ đầu những năm 2000, cùng với sự bùng nổ của tín dụng và đà phát triển của ngành du lịch. Cuộc khủng hoảng tài chính thế giới 2007-2008 đã khiến một số người mua rút lui và chỉ những nhà đầu tư bằng vốn có sẵn còn hoạt động trên thị trường.

Tuy nhiên, sự tăng trưởng của kinh tế toàn cầu trong những năm gần đây đã thu hút khách hàng trở lại với thị trường second home. Lần này, họ tìm kiếm tỷ suất sinh lời thấp hơn, chủ yếu ở bất động sản nhà ở sở hữu có thời hạn và các sản phẩm nghỉ dưỡng.

Qua khảo sát 4.300 chủ sở hữu bất động sản trên HomeAway - đơn vị cung cấp nền tảng cho thuê bất động sản trực tuyến toàn cầu - tại 7 thị trường chính (Mỹ, Anh, Pháp, Tây Ban Nha, Italia, Hà Lan và Bồ Đào Nha), Savills đã vẽ nên chân dung của những chủ nhân sở hữu ngôi nhà thứ hai dựa trên quốc tịch, hình thức chi trả, nhu cầu tìm kiếm sản phẩm và mục đích đầu tư.

Người Anh không còn dẫn dắt thị trường

Khi second home tăng trưởng đầu những năm 2000, người mua đến từ Anh gần như lèo lái thị trường châu Âu. Theo khảo sát của Savills, năm 2007 có đến 29% khách hàng tại EU là người Anh.

Bức tranh này đã thay đổi trong thời gian gần đây, do sự gia nhập thị trường mạnh mẽ từ các quốc gia khác. Thị phần của Anh đã sụt giảm còn 17% vào năm 2017, trong khi số người mua đến từ Đức đã tăng gấp đôi. Ngoài ra, Hà Lan và các nước Bắc Âu cũng đang tăng dần tỷ lệ sở hữu second home trong khu vực.

Đa phần nhà đầu tư mua bằng vốn tự có

Đến 45% người được khảo sát cho biết tự chi trả cho ngôi nhà thứ hai bằng tiền của mình (tức không sử dụng vốn vay). Tuy nhiên, điều này có sự khác biệt lớn giữa các quốc gia.

Chẳng hạn, 59% chủ sở hữu tại Mỹ thế chấp dưới nhiều hình thức để mua second home. Con số này với người Tây Ban Nha là 52%. Trong khi người Nam Âu thường được thừa hưởng tài sản.

Tỷ lệ các ngôi nhà được chi trả bằng các khoản thế chấp lên đến đỉnh điểm vào những năm 2007-2008, chiếm đến 43%. Đến năm 2017, vốn vay chỉ còn được sử dụng trong khoảng 35% second home giao dịch thành công.

Mục đích cho thuê là chủ yếu

Theo báo cáo của Savills, xu hướng tìm kiếm ngôi nhà thứ hai của khách hàng đã có sự thay đổi rõ rệt từ sau cuộc khủng hoảng tài chính 2007-2008. Trong môi trường lãi suất thấp, các nhà đầu tư đều tìm kiếm một tài sản có khả năng sinh lợi nhuận. Tỷ lệ người mua second home chỉ để nghỉ dưỡng đã giảm từ mức hơn 90% vào năm 1971 xuống còn dưới 40% năm 2017. Trong khi, có đến 45% khách hàng vừa mua để nghỉ dưỡng vừa có nhu cầu cho thuê lại. Số nhà đầu tư chỉ muốn cho thuê cũng có xu hướng tăng.

Những người mua để cho thuê thường rất chú trọng vào tỷ lệ sinh lời, công suất khai thác và chi phí vận hành trước khi quyết định. Điều này làm tăng nhu cầu sử dụng dịch vụ cho thuê và quản lý bất động sản cũng như dịch vụ lưu trú, nghỉ dưỡng, dọn phòng...

Trong năm 2017, mức thu nhập bình quân từ việc cho thuê lại second home ở châu Âu là 21.000 USD mỗi năm. Ngày càng có nhiều chủ nhân tạo ra lợi nhuận từ việc cho thuê tài sản. Trong báo cáo gần nhất của Savills, tại Anh, 34% người được khảo sát cho biết họ thu được lợi nhuận tốt khi cho thuê second home, tỷ lệ này là 15% vào năm 2011. Công suất cho thuê trung bình cũng đã tăng 17% so với giai đoạn trước.

Đáng chú ý, hầu hết các chủ sở hữu không có xu hướng bán lại second home trong ngắn hạn, hiện tại chỉ 8% có ý định bán lại và 12% trong 2-5 năm tới. Trung bình, các chủ nhân có khả năng nắm giữ sản phẩm trong 25 năm.

"Trong giai đoạn lãi suất thấp và tăng trưởng vốn khiêm tốn, không có gì ngạc nhiên khi có đến 43% chủ nhân có kế hoạch tiếp tục giữ loại hình bất động sản này như một công cụ sinh lời", trích từ báo cáo.

Tìm kiếm các căn nhà giá rẻ hơn

Như đã nói, ngay sau cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu, thị trường được dẫn dắt bởi giới siêu giàu, với vốn có sẵn hoặc phụ thuộc rất ít vào vốn vay. Khi nguồn tín dụng trở lại với lãi suất thấp kỷ lục, nhu cầu mua nhà thứ hai của giới có thu nhập thấp hơn bắt đầu xuất hiện. Thay vì tập trung vào các bất động sản nghỉ dưỡng xa xỉ, nhu cầu mua các second home có diện tích tích nhỏ hơn, giá cả hợp lý hơn đã tăng từ năm 2013, khi nhiều người mua quay lại với thị trường.

Năm 2017, 37% doanh số bán ra thuộc về các bất động sản có giá dưới 200.000 USD. Đồng thời, số second home thuộc loại hình căn hộ cũng tăng cao, chiếm 34% sản phẩm được giao dịch trong năm, so với mức 26% của năm 2007. Trong đó, căn hộ 2 phòng ngủ là lựa chọn phổ biến hàng đầu.

Các tiện ích quyết định lựa chọn sản phẩm

Việc có sẵn hạ tầng internet băng thông rộng là yếu tố quan trọng nhất mà người mua cân nhắc khi tìm kiếm ngôi nhà thứ hai. Điều này đặc biệt đúng với những nhà đầu tư đến từ Mỹ, Anh, Hà Lan, Bồ Đào Nha hoặc những người mua dưới 40 tuổi. Tiện ích được xếp vào danh sách "rất quan trọng" tiếp theo thuộc về thiết kế riêng của sản phẩm như có ban công, sân thượng và tích hợp chỗ đậu xe. Gần biển cũng là yếu tố bắt buộc phải có với nhiều người.

"Đây là những yếu tố rất quan trọng, có thể coi như không thể thương lượng của người mua trong việc tìm kiếm bất động sản. Các nhà phát triển nhắm vào người mua ngôi nhà thứ hai cần hiểu tầm quan trọng của chúng và tạo ra sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu", theo Savills.

Ngoài ra, chủ nhân các second home còn quan tâm đến triển vọng cho thuê tại khu vực, khả năng tiếp cận các cửa hàng, siêu thị, nhà hàng, quán bar, khu di tích văn hóa - lịch sử, tầm nhìn hướng biển...