Xác định chỉ tiêu dân số với chung cư Hà Nội: Hạn chế chất tải hạ tầng

Hoàn thiện công cụ xác định chỉ tiêu dân số

UBND thành phố Hà Nội vừa ban hành Quyết định số 34/2024/QĐ-UBND ngày 27-5-2024 về phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp và một số công trình có lưu trú khác trên địa bàn thành phố.

Lãnh đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội cho biết, mục tiêu là kiểm soát chặt chẽ dân số tại các dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư, chung cư hỗn hợp từ khâu lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch đến đầu tư xây dựng, bảo đảm thống nhất, phù hợp thực tiễn theo tinh thần công khai, minh bạch, khắc phục tình trạng quá tải dân số, hạ tầng kỹ thuật đô thị tại các công trình, dự án có nhà ở chung cư, các khu vực đô thị.

Theo đó, đối tượng áp dụng là các tổ chức, cá nhân có liên quan đến công tác lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp...

Quy định về điều khoản chuyển tiếp xác định rõ hơn đối tượng áp dụng của Quyết định số 34/2024/QĐ-UBND là các dự án chưa được phê duyệt (hoặc đã phê duyệt nhưng có đề xuất phê duyệt điều chỉnh) về quy hoạch kiến trúc trong quá trình thực hiện thủ tục về quy hoạch kiến trúc công trình.

“Quyết định được xây dựng dựa trên nghiên cứu, tổng hợp, phân tích số liệu của Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở cao tầng do Bộ Xây dựng ban hành, Chương trình phát triển nhà ở thành phố Hà Nội, Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia, các số liệu thống kê thực tế và một số văn bản hướng dẫn của Bộ Xây dựng. Quá trình xây dựng dự thảo, Sở đã tổ chức xin ý kiến các cơ quan, đơn vị, quận huyện, thị xã, đại diện một số doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố và xin ý kiến hướng dẫn của Bộ Xây dựng”, lãnh đạo Sở Quy hoạch - Kiến trúc thông tin thêm.

Theo TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, hiện nay, do chưa có quy định về phương pháp xác định dân số đối với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp và một số công trình có lưu trú khác nên công tác thẩm định quy hoạch loại hình nhà ở này tại Hà Nội gặp nhiều khó khăn, vướng mắc và thiếu thống nhất trong việc thực hiện từ thành phố đến các quận, huyện, thị xã.

Do đó, việc xây dựng phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp và một số công trình có lưu trú khác trên địa bàn thành phố là công cụ quan trọng để các cơ quan chuyên môn về quy hoạch kiến trúc của thành phố cũng như UBND cấp huyện thẩm định các quy hoạch chi tiết, tổng mặt bằng dự án đầu tư, phương án kiến trúc công trình nhằm kiểm soát hiệu quả việc phân bổ dân số.

“Ngoài ra, Hà Nội đã có Chương trình phát triển nhà ở được Thủ tướng phê duyệt với mục tiêu đạt 31m²/người vào năm 2025. Đây sẽ là cơ sở xem xét đánh giá chất lượng sống của người dân tại các đô thị, từ đó có giải pháp nhằm bảo đảm chất lượng cuộc sống người dân được đồng bộ, như tăng cường nhà ở, tạo điều kiện cho người dân mua, thuê nhà…”, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm nêu.

Cân nhắc khu vực áp dụng chỉ tiêu

Trong bối cảnh Hà Nội phải đương đầu với nhiều vấn đề về quy hoạch và quản lý phát triển đô thị, đặc biệt là các khu nhà ở cao tầng đang được xây dựng đại trà trong nội đô, KTS Phạm Hoàng Phương, Viện Kiến trúc Quốc gia (Bộ Xây dựng) đánh giá, việc Hà Nội ban hành phương pháp xác định chỉ tiêu dân số nêu trên là cần thiết và thiết thực, phục vụ công tác quản lý và cấp phép xây dựng.

“Thời gian qua, nhiều nghiên cứu đã chỉ rõ những bất cập trong việc kê khai và kiểm tra đúng quy mô dân số cho một tòa nhà, nhóm nhà chung cư, đặc biệt là chung cư hỗn hợp thương mại có nhiều chức năng sử dụng đồng thời, dẫn đến sau khi xây dựng xong, chung cư có dân số thực tế lớn hơn rất nhiều so với tính toán ban đầu, gây áp lực lớn cho hạ tầng đô thị”, KTS Phạm Hoàng Phương nêu.

Về định mức 3-6 người/căn hộ hoặc xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng trong bối cảnh văn bản Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư (QCVN 04:2021/ BXD) đã nêu rõ sự phân cấp cho địa phương, theo chuyên gia này, là phù hợp với các đặc thù riêng của thành phố, như có tốc độ phát triển đô thị vào loại cao nhất cả nước, đồng thời đang đối mặt với nhiều vấn đề lớn như quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội khu vực nội đô...

Tuy nhiên, từ nhiều đề tài nghiên cứu khoa học được Viện Kiến trúc Quốc gia thực hiện gần đây, do đặc thù riêng của Hà Nội, là đô thị loại đặc biệt có quy mô rộng, với các khu vực nội đô lịch sử và khu vực mới đang phát triển có độ hoàn thiện của hệ thống hạ tầng kỹ thuật - hạ tầng đô thị tương đối khác nhau, KTS Phạm Hoàng Phương cho rằng, chỉ tiêu này có thể khuyến khích áp dụng đối với các khu đô thị mới, hoặc khu vực từ Vành đai 3 trở ra.

Với định mức diện tích căn hộ thương mại, quy định vừa công bố được cho là nhỉnh hơn so với mặt bằng chung thực tế hiện nay nhưng phù hợp với các chiến lược phát triển nhà ở, nên khuyến khích áp dụng trong giai đoạn quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, thiết kế kiến trúc công trình cho căn hộ chung cư nói chung và căn hộ chung cư hỗn hợp thương mại thời gian tới. Cách làm này đồng thời có thể giúp gia tăng diện tích, dẫn đến tăng chất lượng tiện nghi nhà ở tại Hà Nội cao hơn, nhất là đối với khu vực nội đô, với đặc điểm là người ở chung cư thương mại thường có nhu cầu cao về chất lượng tiện nghi sử dụng, có khả năng chi trả chi phí sử dụng cao hơn mức thông thường.

“Đồng thời, có thể xem xét nghiên cứu thêm chỉ tiêu định mức diện tích căn hộ có quy mô thấp hơn cho khu vực nội đô và nội đô lịch sử kèm theo các quy định chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc khác để vẫn bảo đảm tiện nghi sử dụng, tối ưu diện tích “đất vàng” nhưng hạn chế sự gia tăng chất tải đối với hệ thống hạ tầng đô thị”, KTS Phạm Hoàng Phương phân tích.